Лизингом в Петербурге мало кого удивишь. Например, по таким схемам приобретают 45-50% новой спецтехники. Только в сфере недвижимости эти схемы - пока экзотика.

По данным управления Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти, в городе в 2006 году было оформлено всего два десятка лизинговых сделок по приобретению коммерческой недвижимости. Это капля в море среди сотен объектов, выставляемых на продажу.



Услуги - в лизинг



Спрос на подобные услуги только формируется. Особое внимание лизингу недвижимости стали уделять с осени 2006 года, когда фонд имущества Петербурга заключил соглашение о сотрудничестве с несколькими лизинговыми компаниями (`Зест`, `Глобус-Лизинг`, `Балтинвест`, `НОМОС-Лизинг Северо-Запад`).

Оно предполагало, что эти компании будут участвовать в торгах за нежилые помещения, приватизируемые через аукционы, выкупать недвижимость и затем передавать пользователям в лизинг.

Потенциальными клиентами могут стать, в первую очередь, малые и средние компании, которым не хватает средств на развитие, а банковские кредиты недоступны (низкая капитализация бизнеса, мало имущества для обеспечения сделок).

Предприниматели вынуждены брать в аренду старые, нередко аварийные, помещения. Но когда они приводят их в порядок, КУГИ может расторгнуть аренду и выставить ставшие привлекательными для покупателей объекты на торги. Тогда арендаторам приходится на равных бороться за свои помещения с крупным бизнесом. Лизинг в таком случае может стать спасательным кругом.



Если поискать - выход найдется



Одно из преимуществ лизинговой схемы для покупателя: лизинговая компания, как правило, не обременяет лизингополучателя дополнительными условиями. Можно сэкономить на налогах. Лизинговые платежи относят на себестоимость продукции. Предприятие может применить ускоренный коэффициент амортизации.

Однако часть этих преимуществ сложно реализовать на практике. Например, в ЗАО `Зест` столкнулись с трудностями по регистрации арендных договоров. Из-за этих трудностей приобретатель рисковал получить штрафные санкции, доначисление налогов на прибыль и имущество.

Другое серьезное препятствие - поведение продавцов недвижимости. Они не хотят в договоре указывать реальную сумму продажи и оперируют балансовой стоимостью, чтобы уменьшить налог на прибыль. Сложные лизинговые схемы им ни к чему. Покупателям приходится подстраиваться под требования хозяев помещений. А лизинговым компаниям - искать обходные пути. Так, скажем, поступают в компании `Прогресс-Нева Лизинг`.

По оценке риэлтеров, средняя маржа лизинговой компании при сделках с недвижимостью составляет 2-4%. Рынок становится конкурентным.

Год назад средний срок принятия решения по лизинговым сделкам с недвижимостью составлял около месяца. Недавно в ряде компаний сократили их по некоторым видам сделок до 7 дней с момента предоставления пакета документов.

В перспективе можно прогнозировать смягчение условий лизинговых договоров. Так же было когда-то с лизингом автотехники. Во многих транспортных компаниях хорошо помнят, как еще несколько лет тому назад били поклоны лизинговым компаниям. А теперь они проводят конкурсы среди лизингодателей, выторговывая бонусы.



Рисков бояться - в лес не ходить



Сложнее дело обстоит с преодолением преград, которые связаны с нюансами развития российского рынка недвижимости. На нем еще нет условий, стимулирующих предпринимателей повышать капитализацию через приобретение объектов недвижимости. Так поступают только очень крупные компании перед выходом на IPO. Средний и малый бизнес подталкивает к лизингу пока лишь внедрение технологий импортозамещения, необходимость расширения сбыта инновационной промышленной продукции и отчасти - субконтрактинг с иностранными партнерами.

Формируется несколько сегментов рынка, где могут быть востребованы механизмы финансовой аренды. Вопрос лишь в том, кто окажется в первых рядах реализации новых проектов. В Москве уже известен такой прецедент: строительство крупного логистического склада идет с использованием схемы финансовой аренды.

Пока отечественные лизингодатели вздыхали по поводу рисков при реализации подобных проектов, на этот шаг отважились западные инвесторы.



Мнения специалистов



Андрей Майданик,

коммерческий директор ООО `Прогресс-Нева Лизинг`:

- Долю лизинга недвижимости, если сравнивать ее с кредитными схемами, можно оценить максимум в 5%. Но интерес к такому виду приобретения недвижимости растет. И в 2010 году доля лизинга может вырасти в 3-5 раз. Этот рынок проходит этап становления, когда процесс взаимодействия его участников еще не отлажен...

Сегодня продавцами недвижимости в большинстве сделок выступают физические лица, которые не готовы нести налоговую нагрузку, вытекающую из договоров купли-продажи по рыночным ценам. А лизинговая компания готова заключать только `прозрачные` договоры.

Есть компании, инвестирующие средства в развитие путем приобретения недвижимости. Но для развития рынка лизинга недвижимости нужна господдержка. Нужны законы, регламентирующие порядок регистрации сделок для госучета недвижимости и налогового учета. Нужна и поддержка малого бизнеса, выкупающего арендуемое помещение.



Александр Фарбер,

начальник отдела Управления недвижимостью ООО `Глобус-Лизинг`:

- Петербургские лизинговые компании активно развивают рынок лизинга недвижимости. Объем сделок лизинга коммерческой недвижимости в ближайшие годы может вырасти в несколько раз. И в сфере финансирования приватизации доля лизинга должна составить не менее 50%. Ведь при существующих условиях торгов лизинг для покупателя выглядит доступнее и привлекательнее кредита.

Однако проблема в том, что рынок коммерческой недвижимости сегодня - это рынок продавца. Иными словами, он характеризуется недостаточным предложением и тенденцией к росту цен. Продавцы ликвидной недвижимости (в том числе и земельных участков) определяют условия, и конкуренция очень часто идет между покупателями. При этом покупатели недвижимости, использующие легальные способы оплаты, оказываются не в лучшем положении. Со временем ситуация начнет меняться. И господдержка лизингу не нужна. Лизинг уже имеет налоговые преимущества в виде ускоренной амортизации, которые далеко не во всех странах предоставляются ему.



Дмитрий Корчагов,

генеральный директор ЗАО `НОМОС-Лизинг` Северо-Запад`:

- У лизинговых схем приобретения недвижимости есть перспективы. В принципе они доступнее, чем кредиты. Но в связи со сложностью проведения подобных сделок их доля, скорее всего, останется незначительной. Ряд факторов тормозит развитие этого рынка. В частности, определенное `тормозящее` воздействие оказывает превышение платежеспособного спроса над предложением в сфере недвижимости.

Но есть и чисто процедурные проблемы, которые затрудняют практическое решение вопросов: скажем, когда рыночная и балансовая стоимости объекта недвижимости оказываются несопоставимыми, когда в сделках фигурируют объекты `незавершенки` или земельные участки. Господдержка этого рынка нужна. Но только если под этим понимать устранение имеющихся противоречий в нормативных документах.