Сроки строительства объектов коммерческой недвижимости в Петербурге могли бы сократиться, если б в их финансировании активнее участвовал банковский капитал. К такому выводу пришли участники бизнес-конференции `Что нам стоит дом построить?`, организованной при участии `Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости` в Петербурге.

Анализ проектов, которые были реализованы на Северо-Западе РФ в последние годы, показывает, что по типу привлечения инвестиций их можно разделить на 4 этапа.



От `чистого поля` до кредита



В начальный период приходится рассчитывать только на средства частных инвесторов. Особенно когда речь идет о возведении объектов по принципу green field - то есть реализованные в `чистом поле`, без инженерной инфраструктуры.

Теоретически, конечно, можно рассчитывать на то, что под проектирование удастся привлечь заемный капитал. По идее, обустройством пятен под застройку должно заниматься государство. Но оно этого не делает. И не дает никаких гарантий инвестору. Тот действует исключительно на свой страх и риск. Хотя, в принципе, мог бы вписаться в рамки проектов, имеющих право на господдержку. Только вот законодательство этого не предусматривает. Там есть строка, касающаяся жилищных проектов, которые увязываются с федеральной целевой программой `Жилище`.

Гарантии местных властей при реализации коммерческих проектов в последнее время практически не предоставлялись. Во всяком случае, в Петербурге о таких прецедентах в 2006 году не было. По-видимому, сказался неудачный опыт прошлых лет, когда город понес из-за неэффективного управления проектами частными застройщиками солидные убытки.



Строить быстро... невыгодно?



Ситуация может измениться в 2007 году: теперь появились шансы заручиться господдержкой на федеральном уровне. Средств на проектирование в лучшем случае удастся раздобыть немного, а вернуть их придется, когда строительство объекта может еще и не начаться. Тем не менее есть резон добиться такой поддержки: проще будет потом пройти процедуры согласования с монополистами на подключение воды, тепла и энергии.

На втором этапе (проектирование заканчивается, но разрешение на строительство еще нет) можно получить краткосрочное кредитование в небольших банках. Этого хватит для оформления документов. А потом уже можно рассчитывать на участие в финансировании проекта крупного российского банка. Если найдется надежный поручитель. Однако для этого нужно исхитриться, пока банк рассматривает заявку, все-таки начать строительство. Когда объект сдан и, как правило, уже заполнен арендаторами, можно перекредитоваться в иностранном банке.

Такая схема объясняет, почему застройщики затягивают сроки строительства. Быстро работать невыгодно.



Строителям помогут банки, но не российские...



В Москве появились примеры, когда иностранные банки готовы подключиться и на третьей стадии проекта, если срок окупаемости окажется коротким, а уровень рисков - низким. Таким, в частности, сочли в одном из немецких банков возведение логистического центра. Банк подключился к финансированию, когда были заключены контракты на использование складских площадей, и взял на себя солидную часть расходов.

Для западных банков наиболее безопасной для инвестиций представляется схема `построил - продал`. Однако она не включает стадию инженерной подготовки территории. Считается, что риски, связанные с инфраструктурой, должно нести государство, а не частный инвестор. Или должно быть сформировано государственно-частное партнерство. Тогда международные финансовые институты готовы выделить средства. Но, по сути, в роли кредитора обустройства инфраструктуры объекта коммерческой недвижимости на Западе все равно выступает государство.



Комплексные проблемы



В России эта схема может быть использована только при освоении очень крупных территорий, если других вариантов для дальнейшего развития мегаполиса уже не остается. Однако в таком случае стоимость строительства резко возрастает. И это служит тормозом для частных инвесторов. По оценкам экспертов, доля инфраструктуры может оказаться не менее $1,4 тыс. в цене квадратного метра будущих объектов недвижимости. На Западе предусмотрены определенные компенсации затрат из госбюджета, которые потом возвращаются за счет притока дополнительного объема налогов от нового бизнеса. В РФ это не предусмотрено. И фактически вся тяжесть расходов перекладывается на инвесторов. Так происходит, по-видимому, не от злого умысла чиновников, а потому что в РФ нет методик оценки влияния девелоперских проектов на дальнейшее пополнение казны. Нет и системы страхования рисков.

Реализация проекта `Балтийская жемчужина` в Петербурге впервые позволяет, по крайней мере, оценить объем затрат на инженерную подготовку территории и сопоставить его с темпами экономического развития зоны новой застройки. После этого уже можно будет говорить о характере участия государства в девелоперских проектах. Без этого цена на недвижимость в крупных мегаполисах в 2010 году достигнет такого уровня, что может сделать бессмысленными дальнейшие инвестиции в реальное производство товаров.



Мнения специалистов



Евгений Коваленко,

директор информационно-аналитического департамента УК `Морской фасад`:

- Госстрой внес изменения в законодательство, допускающее предоставление госгарантий по обеспечению кредитов и получение субсидий девелоперам для освоения ими инженерной подготовки территорий. Однако пока это касается только комплексной застройки. И на практике власти всегда могут отказать в помощи девелоперам, если в такие проекты входят не только жилые здания, но и объекты коммерческой недвижимости.



Олег Логинов,

директор ЗАО `Девелоперская компания `Порт`:

- Проблемы, связанные с подключением к инженерным сетям, испытывают не только те компании, которые реализуют проекты green field, но и те, кто возводит объекты, где уже есть элементы сетевой инфраструктуры (проекты brown field). И они связаны не столько с порядком оформления, сколько с процедурами финансирования. Если надо строить быстро, то всегда найдутся способы ускорить подготовку документов. Стимулирование девелоперских проектов лежит, в первую очередь, в сфере банковского участия в проектах.



Николай Князев,

директор по развитию холдинга RBI:

- На конференции верно подметили: сегодня сроки строительства объектов недвижимости - своеобразный способ регулирования инвестиционных рисков. Чем они выше, тем дольше застройщик склонен затягивать проект. Потому что тогда увеличивается доход от реализации проекта. В целом же уровень рисков во многом зависит от формы участия государства в девелоперских проектах. В этом плане застройщики ждут перемен. Но вот какими они будут?