Заканчивается 2006 год. Чем отличались тенденции развития рынка жилья в Петербурге в нынешнем году от предыдущих лет?
В январе - сентябре был зафиксирован беспрецедентный рост цен, которые, по сути, удвоились. И осенью до 70% ипотечных сделок, по данным `Союзпетростроя`, разваливались из-за еженедельного удорожания жилья весной и летом.
К концу года ситуация стабилизировалась. Однако отката в ценах, которого ожидали, не произошло. На волне ажиотажного спроса удалось продать в 3,3 раза больше квартир, чем было построено. Строительные компании получили от реализации жилья больше, чем планировали, и не спешили с дальнейшим развитием проектов.
Правда, появились предпосылки к тому, чтобы часть из 2 млн кв. метров `замороженных` объектов (там, где стоимость выполненных строительно-монтажных работ значительно превысила доход от проданных квартир) вновь вовлекли в оборот. Это можно считать признаком оздоровления рынка после постигшей его стагнации в 2004-2005 гг.
Тем не менее, до благополучия первичному рынку еще далеко: в 2006-м обострился кризис `безземелья` - дефицита инженерно-подготовленных участков под застройку. Очевидно, что в будущем расходы на инфраструктуру при возведении домов увеличатся.
Государство не желает выполнять свои обязанности по созданию условий для комплексной застройки новых районов и стремится переложить часть своих расходов на частный бизнес. А он, чтобы выжить, в свою очередь, стремится зарезервировать излишек средств, полученный в 2006 году от продажи жилья, и придерживает часть квартир в новых проектах, чтобы продать их на завершающих стадиях строительства по более высокой цене.
Это тоже новая тенденция на рынке: доля квартир, которые реализуют на начальной стадии новых проектов, неуклонно снижается. В ряде компаний утверждают, что таким образом они пытаются убить двух зайцев: с одной стороны - компенсировать возможные потери от увеличивающихся инфраструктурных затрат, с другой - приостановить приток спекулятивного капитала частных лиц в покупку квартир, который продолжает раздувать строительный рынок. Как следствие, в целом снижаются риски инвестиций в строительство новых домов.
В свою очередь, это повышает его привлекательность в глазах банкиров. В 2006 году впервые объемы банковского кредитования застройщиков стали резко возрастать. Этот процесс продолжится и в 2007 году, потому что рейтинг ряда застройщиков повысился. Появилось больше уверенности, что они своевременно вернут взятые кредиты.
Отсюда можно предположить, что в перспективе следует ожидать обострения конкуренции между застройщиками. Сейчас средние и малые компании контролируют 30-40% первичного рынка. В 2008-2009 гг. их доля может ощутимо сократиться, потому что они все больше будут проигрывать крупным игрокам в аукционах на новые земельные участки. Не исключен всплеск слияний и поглощений, а также увеличение доли субподряда.
|