Российский рынок - на пороге нового этапа развития: стремление предприятий найти дополнительные финансовые ресурсы заставляет их руководство все больше обращать внимание на создание закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФН). Пока эта тенденция характерна для Москвы. Однако первые признаки ее активизации заметны и в Петербурге. Об этом говорили 14 декабря на конференции `Закрытые фонды недвижимости - уникальные возможности`.

Ранее такие конференции проводили только в столице. Теперь появился повод для дискуссий и в Петербурге. Гендиректор риэлтерской компании Penny Lane Asset Management Алексей Антонов отметил, что интерес к ЗПИФ недвижимости позволяет оптимизировать выплату налогов при совершении сделок купли-продажи недвижимости, дает возможность расширить круг инвесторов и одновременно обеспечивает защиту имущества от рейдерских атак. Все эти факторы стимулируют собственников к созданию закрытых ПИФов недвижимости.

Фонды могут быть девелоперскими (строительство и реконструкция зданий), инвестиционными (приобретение собственности для ее перепродажи) и рентными (сдача объектов недвижимости в аренду или временное пользование).

Наибольший интерес в 2005 году вызывали инвестиционные ЗПИФН. Это было обусловлено ожиданием скачка цен на недвижимость. В 2006-м они вполне оправдались. И такие ПИФы продемонстрировали высокую доходность.

Сейчас ситуация меняется, и можно предположить разогрев рынка девелоперских ЗПИФН, а затем на волне ввода в строй объектов офисной недвижимости - рентных ЗПИФН. Косвенно об этом свидетельствовал и состав участников конференции в Петербурге, где преобладали представители девелоперов и управляющих компаний.

Рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости -

на старте, а значит, можно прогнозировать появление на Северо-Западе РФ новых управляющих компаний. Причем, как считает гендиректор компании IMAC Олег Папахин, этот сегмент рынка способен развиваться высокими темпами, потому что в пакеты коллективных инвестиций вольются ресурсы кредитных организаций, где ощущается избыток накоплений. Однако они не превращаются в инвестиции из-за высоких рисков. ЗПИФН помогают их снизить.

В СЗФО основной зоной роста ЗПИФН эксперты IMAC называют Петербург. На втором месте может оказаться Калининградская область, где в 2007 году планируется провести следующую конференцию по закрытым фондам недвижимости.

Наполнение активами ЗПИФН, как прокомментировали петербургские участники конференции, - закономерность, потому что ПИФы в других сегментах рынка в 2006-м вместо бурного роста доходов, как было в предыдущие годы, зафиксировали затяжной спад. В результате прибыль инвесторов оказалась сопоставимой с доходами от банковских депозитов.

И в управляющих компаниях (УК) отмечают отчаянное стремление пайщиков зафиксировать полученные до этого дивиденды. Это поставило компании в трудное положение. Многие сходятся на том, что в начале 2007 года следует ожидать снижение спроса. В дальнейшем он должен, по идее, вновь расти - по мере стабилизации спроса и предложения на рынках недвижимости. Но для этого есть лаг, по крайней мере, в 2-3 года. Именно в этот период ЗПИФН теоретически способны принести максимальную доходность.

Но ни подтвердить, ни опровергнуть подобную взаимосвязь между различными сегментами рынка в управляющих компаниях не решились. Одни ссылались на неопределенность психологических мотиваций региональных инвесторов, которые традиционно склонны к консерватизму. Другие - указывали на то, что в последнее время слишком резко меняется законодательство в сторону усиления госрегулирования рынка. В том, что государство взялось наводить порядок, инвесторы не видят ничего плохого. Но резкие шаги в этом направлении всегда пугают.

Единственное, в чем сходятся аналитики, - в том, что колебания доходности рынок коллективных инвестиций переживет спокойно: он плывет по инерции и, как большой корабль, не может сразу остановиться. Тем более что сохраняются признаки устойчивого роста ВВП в целом по РФ. Скорее произойдет переток активов из одного сегмента рынка в другой. Например, во II половине 2006-го некоторые пайщики вывели капитал из открытых фондов акций и поместили его на рынок акций.

А если так, то у ЗПИФН - неплохие шансы для расширения круга инвесторов. Не случайно в Москве едва ли не каждый второй создаваемый фонд - это фонд недвижимости. Теперь москвичи пытаются втянуть в эту гонку и другие российские регионы.