Рост предложения офисных помещений всех классов пока не останавливает ни спроса, ни роста цен на рынке коммерческой недвижимости. И то и другое стимулируется желанием арендаторов снимать помещения в современных комплексах с высоким уровнем сервиса и технического оснащения. Объектов такого уровня в Петербурге пока недостаточно



Ходовые площади увеличиваются



Аналитики отмечают, что наибольшим спросом арендаторов в бизнес-центрах всех классов пользуются относительно небольшие по площади, в основном от 100 кв. метров до 200 кв. метров, офисы. При этом все чаще будущие пользователи хотят самостоятельно определять планировку своих помещений и даже иметь возможность в любой момент изменять ее.

`При строительстве новых объектов класса А девелоперы начинают предусматривать свободу планировочного пространства, где арендатор сможет сам решать, как спланировать свой будущий офис`, - сказал директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting Алексей Чижов. В то же время можно говорить, что средняя площадь наиболее популярных офисов в бизнес-центрах классов В и С выросла.

- Если раньше около 50% арендаторов снимали офисы размером 40-50 кв. метров, то сегодня их доля сократилась до 25%, причем как в бизнес-центрах класса В, так и в бизнес-центрах класса С, - отметил Алексей Чижов.

Для сравнения: в Москве `ходовыми` считаются конторские помещения в 500-1000 кв. метров. Петербург, хотя и продемонстрировал за последние два года двукратный рост площади среднестатистического офиса `повышенного спроса` с 50 до 100 кв. метров, до такого уровня далеко.



Центральный в лидерах



По данным Гильдии управляющих и девелоперов, рынок офисной недвижимости демонстрирует уверенный рост уже пятый год подряд - и в ближайшие годы эта тенденция сохранится, поскольку неудовлетворенный спрос сохраняется по всем сегментам. В 2005 году суммарное предложение составляло около 986,7 тыс. кв. метров, к концу 2006 года, по прогнозу Becar Consulting, должно увеличиться до 1075-1090 тыс. кв. метров, а к концу 2007 года - до 1215 тыс. кв. метров.

При этом лидерами рынка по объему площадей в бизнес-центрах остаются Центральный и Адмиралтейский районы, на которые в сумме приходится 43% площадей действующих офисных центров. При этом если еще год назад на Центральный район, по данным Colliers International, приходилось около 18% офисного пространства, то к настоящему времени доля района в соответствующем сегменте увеличилась почти до 27% (данные Becar Consulting).



Клиенты повышают планку



Отметим, что ценовая лихорадка, продолжавшаяся несколько последних лет в области арендных ставок, постепенно начинает спадать. До последнего времени рост платы в петербургских бизнес-центрах в несколько раз опережал инфляцию: в течение 2005 года долларовые арендные ставки поднялись в среднем на 15%, а не далее как в начале 2006 года цены в среднем подросли почти на 10%.

Но в ближайшее время темпы увеличения ставок арендной платы продолжат снижаться. Правда, не во всех сегментах. Сохраняющийся неудовлетворенный спрос на объекты высокого уровня по-прежнему стимулирует опережающий рост стоимости аренды в новых офисных центрах, отличающихся более высоким уровнем оснащенности.

Многое по-прежнему зависит и от политики городских властей: если линия на увеличение дохода от принадлежащей казне недвижимости будет сохраняться, то и среднерыночные ставки тоже получат дополнительный стимул для роста.

Девелоперы отмечают, что требовательность арендаторов постоянно увеличивается. Стандартным набором требований становится наличие в бизнес-центре развитой внутренней инфраструктуры, в том числе офисов банков или, как минимум, банкоматов, туристических компаний, торговых автоматов и другого сервиса.

Еще недавно такой набор услуг был привилегией исключительно центров самого высокого уровня. Это относится и к условиям эксплуатации зданий. Чем дальше, тем больше внимания арендаторы уделяют уровню сопутствующих услуг - охраны, уборки, состоянию технического оборудования здания.

Отметим, что по техническому оснащению и выбору услуг офисные центры класса В чаще всего ничем не уступают более высокому классу А. Разница в уровне обеспечивается только за счет местоположения.

Наконец, конкурентным преимуществом новых проектов постепенно становятся архитектурные достоинства и изыски зданий, для проектирования которых все чаще привлекают известных и модных архитекторов. К примеру, в первой очереди бизнес-центра `Лангензипен`, открытие которого должно состояться на днях, одной из отличительных черт должна стать впервые использованная в Петербурге технология оформления фасада с использованием фотопанно.

Относительно дальнейшей динамики цен эксперты высказывают диаметрально противоположные мнения. Одни считают, что рост продолжится, поскольку экономическая конъюнктура в целом благоприятна.

Другие аналитики уверены, что ряд новых бизнес-центров общей площадью более 200 тыс. кв. метров, которые должны выйти на рынок в будущем году, способен серьезно остудить ценовую лихорадку. На сегодня же уровень наполняемости офисных центров всех классов превышает 95%.