В 1990-2000 гг. самыми востребованными в городе на Неве были офисы средней комфортности. Большинство клиентов ютились в мало приспособленных для бизнеса помещениях и предъявляли скромные пожелания: евроремонт, близость к транспортным артериям, ведущим в центр города, и приемлемые цены на арендую.
Позднее у арендаторов (владельцев небольших фирм) требования к комфорту возросли. И вслед за этим депелоперы перенесли акцент на бизнес-центры, которые сегодня попали в класс В. Вторую половину 2004 года в этом смысле можно считать переломной: впервые зафиксирован первый крупный выброс на рынок объектов именно этого типа. Затем объем предложения офисов в них за 1,5 года увеличился сразу на две трети.
И наконец, сегодня рынок вступает в третий этап: вторая половина 2006-го характеризуется небывалым до этого предложением бизнес-центров класса А. Судите сами: в 2004-м введено в строй всего 9,2 тыс. кв. метров, в 1-й половине 2005-го - втрое меньше, в следующем полугодии - 17,4 тыс. кв. метров. За 6 месяцев 2006-го - более 33 тыс. кв. метров, и до конца года ожидают пополнения предложения еще на 34,6 тыс. кв. метров.
Новое поколение бизнес-центров, в принципе, по оснащению ничем особым не отличается от объектов класса В. Просто помещения в них дороже. Ведь четких критериев по функциональности бизнес-центров нет. И каждый владелец, проведя консультации с будущими клиентами, определяет цену аренды офисов. А чтобы как-то оправдать надбавку - меняет класс. По сути же, клиенты платят дополнительно за более приятный вид из окна и стильный дизайн.
Потому нетрудно предугадать, что следующим шагом в развитии рынка станет появление нового класса - А++ или `люкс`. Их изюминкой будет некая уникальность, эксклюзив. Это особенно ценится западными компаниями, которые сейчас открывают в Петербурге свои филиалы. А также некоторыми столичными, вышедшими на IPO, фирмами, для которых иметь офис в Петербурге важно не столько для расширения сбыта продукции, сколько чтобы продемонстрировать акционерам положительную динамику роста.
Сколько стоит кот в мешке?
Тем не менее сегодня рынок офисной недвижимости напоминает кота в мешке. Сводной информации о том, какой набор услуг можно получить в бизнес-центрах, нет. Потому их нынешняя классификация напоминает `звездность` отелей: она указывает лишь ценовую нишу, но не дает представления о том, на какую публику ориентируется заведение.
А ведь запросы у постояльцев разные: одним хочется тишины и комфорта, другим - принимать в номере гостей, третьим - поработать, четвертым - просто переночевать... Это определяет в конечном итоге выбор отеля во время путешествия.
Аналогично нет и специализации бизнес-центров по функциональности. Стратегия девелоперов сводится пока что к поиску незаполненных ниш на рынке по степени комфорта: строят то, что будет заполнено арендаторами на 99%. Отсюда и предпочтения: сначала - объектам класса С, потом - В и наконец А.
Что дальше? Не наступит ли момент, когда подобная стратегия приведет часть владельцев коммерческой недвижимости к отрицательной доходности проектов? Это может случиться, когда рынок продавца сменит рынок покупателя.
Такой процесс, кстати, наблюдается в классе С: типовых офисов в Петербурге уже избыток. И ввод новых таких объектов в 2006 году впервые приостановлен. Правда, владельцы объектов класса С в районах интенсивной застройки не слишком рискуют: в крайнем случае их можно перепродать или перепрофилировать.
Страшно быть в зоне риска
Иное дело с объектами класса В и выше. Там совсем другой порядок инвестиций, иная планировка. И снизить цены нельзя. И выгодно продать такое имущество сложнее. Правда, здание может выкупить целиком какая-нибудь крупная фирма.
Но у акул бизнеса - особые запросы. И это объясняет, почему сейчас начинается отчаянная борьба за те площадки, где в сфере офисной недвижимости может появиться некий эксклюзив. Такие проекты практически застрахованы от неудач. Все остальные - в зоне риска.
Этим и можно объяснить ту истерию, которая сегодня развернута в некоторых СМИ по поводу дефицита особо комфортной офисной недвижимости. Им начинают приписывать всевозможные достоинства, значительную часть из которых предприниматели воспринимают так же, как и пациенты, когда им врач прописывает кучу исследований и анализов. Поди пойми, нужны они или нет. Но приходится платить.
Люди со здравым смыслом осознают: в Петербурге может когда-нибудь случиться то же самое, что в 2005 году в Японии, где цены, по сравнению с 1970-ми, на недвижимость упали на 40%. Или в Гонконге, где спад в том же году к уровню 1997-го составил 44%. А ведь до этого там активно вкладывали средства в коммерческую недвижимость.
Рынок Петербурга разогревается не столь интенсивно. Тем не менее, по прогнозам ИКФ `Альт`, до 2008 года здесь могут ввести в эксплуатацию не менее 200 тыс. кв. метров бизнес-центров. И эксперты сейчас пытаются угадать: много это или мало? Не превысит ли спрос предложение?
Пока большинство сходится во мнении: если общие темпы роста ввода новых площадей остаются пропорциональны динамике среднего увеличения арендной платы, то кризис рынку не грозит.
Другой вопрос: сколько лет еще это может продолжаться? Тут специалисты делятся на скептиков и оптимистов. Первые говорят о высоких доходах инвестиций в офисную недвижимость в течение по крайней мере двух ближайших лет. Вторые - отваживаются расширить этот срок до 5-8 лет.
Мнения специалистов
Валериан Жердес,
глава департамента консалтинга и маркетинга компании Praktis (Consulting & Brokerage):
- За 6 месяцев 2006 года ставки аренды офисов класса А выросли в среднем на 4%. Даже с учетом темпов ввода дополнительных площадей в Петербурге в ближайшие годы останется дефицит высококачественных офисных площадей в бизнес-центрах этого класса. Все они сейчас заполнены на 99%. Среди арендаторов - крупные компании. Этот сегмент бизнеса активно развивается. Примерно такая же картина сохранится в ближайшие 3-4 года.
Алена Дорохина,
редактор сайта CenterEstate:
- К концу 2006 года предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса А может удвоиться, а класса В - увеличиться примерно на одну пятую. При этом в 1-й половине 2006-го не введено в строй ни одного бизнес-центра класса С. Это показывает тенденцию развития рынка офисной недвижимости. Большинство введенных бизнес-центров класса В ни по техническому, ни по инженерному оснащению не уступают классу А. Однако их владельцы не могут повысить арендные ставки из-за места расположения.
Наталья Черейская,
руководитель отдела маркетинга Becarconsulting:
- Используемая многими экспертами классификация бизнес-центров принята в 2003 году Moscow Research Forum. В этой группе всего несколько компаний. Но ими был составлен набор из 20 факторов, по которым все офисы делили на категории А, В и С. Однако не все согласны с ней: рынок меняется, а с ним - и методы оценки недвижимости. Если ранее в первую очередь оценивали месторасположение офиса, то теперь большее значение придают инженерному обеспечению и дизайну. Есть и новый акцент: оценка степени однородности среды. Появилась тенденция к созданию бизнес-зон с офисами разных типов, в том числе класса А.
|