Издательский холдинг RIAL-Pronto
          Деловая газета
          Северо-Запада России

          Издается в Санкт-Петербурге
          с 1994 года
Деловая карта России

 контакты
 архив

`Звездная` болезнь бизнес-центров - ЭиВ N 46 (632)
НЕДВИЖИМОСТЬ
`Звездная` болезнь бизнес-центров
No. 46 (632) 04.12.2006
Андрей ЛАЗАРЕВ
Петербург переживает новый этап роста рынка коммерческой недвижимости
В 1990-2000 гг. самыми востребованными в городе на Неве были офисы средней комфортности. Большинство клиентов ютились в мало приспособленных для бизнеса помещениях и предъявляли скромные пожелания: евроремонт, близость к транспортным артериям, ведущим в центр города, и приемлемые цены на арендую.

Позднее у арендаторов (владельцев небольших фирм) требования к комфорту возросли. И вслед за этим депелоперы перенесли акцент на бизнес-центры, которые сегодня попали в класс В. Вторую половину 2004 года в этом смысле можно считать переломной: впервые зафиксирован первый крупный выброс на рынок объектов именно этого типа. Затем объем предложения офисов в них за 1,5 года увеличился сразу на две трети.

И наконец, сегодня рынок вступает в третий этап: вторая половина 2006-го характеризуется небывалым до этого предложением бизнес-центров класса А. Судите сами: в 2004-м введено в строй всего 9,2 тыс. кв. метров, в 1-й половине 2005-го - втрое меньше, в следующем полугодии - 17,4 тыс. кв. метров. За 6 месяцев 2006-го - более 33 тыс. кв. метров, и до конца года ожидают пополнения предложения еще на 34,6 тыс. кв. метров.

Новое поколение бизнес-центров, в принципе, по оснащению ничем особым не отличается от объектов класса В. Просто помещения в них дороже. Ведь четких критериев по функциональности бизнес-центров нет. И каждый владелец, проведя консультации с будущими клиентами, определяет цену аренды офисов. А чтобы как-то оправдать надбавку - меняет класс. По сути же, клиенты платят дополнительно за более приятный вид из окна и стильный дизайн.

Потому нетрудно предугадать, что следующим шагом в развитии рынка станет появление нового класса - А++ или `люкс`. Их изюминкой будет некая уникальность, эксклюзив. Это особенно ценится западными компаниями, которые сейчас открывают в Петербурге свои филиалы. А также некоторыми столичными, вышедшими на IPO, фирмами, для которых иметь офис в Петербурге важно не столько для расширения сбыта продукции, сколько чтобы продемонстрировать акционерам положительную динамику роста.



Сколько стоит кот в мешке?



Тем не менее сегодня рынок офисной недвижимости напоминает кота в мешке. Сводной информации о том, какой набор услуг можно получить в бизнес-центрах, нет. Потому их нынешняя классификация напоминает `звездность` отелей: она указывает лишь ценовую нишу, но не дает представления о том, на какую публику ориентируется заведение.

А ведь запросы у постояльцев разные: одним хочется тишины и комфорта, другим - принимать в номере гостей, третьим - поработать, четвертым - просто переночевать... Это определяет в конечном итоге выбор отеля во время путешествия.

Аналогично нет и специализации бизнес-центров по функциональности. Стратегия девелоперов сводится пока что к поиску незаполненных ниш на рынке по степени комфорта: строят то, что будет заполнено арендаторами на 99%. Отсюда и предпочтения: сначала - объектам класса С, потом - В и наконец А.

Что дальше? Не наступит ли момент, когда подобная стратегия приведет часть владельцев коммерческой недвижимости к отрицательной доходности проектов? Это может случиться, когда рынок продавца сменит рынок покупателя.

Такой процесс, кстати, наблюдается в классе С: типовых офисов в Петербурге уже избыток. И ввод новых таких объектов в 2006 году впервые приостановлен. Правда, владельцы объектов класса С в районах интенсивной застройки не слишком рискуют: в крайнем случае их можно перепродать или перепрофилировать.



Страшно быть в зоне риска



Иное дело с объектами класса В и выше. Там совсем другой порядок инвестиций, иная планировка. И снизить цены нельзя. И выгодно продать такое имущество сложнее. Правда, здание может выкупить целиком какая-нибудь крупная фирма.

Но у акул бизнеса - особые запросы. И это объясняет, почему сейчас начинается отчаянная борьба за те площадки, где в сфере офисной недвижимости может появиться некий эксклюзив. Такие проекты практически застрахованы от неудач. Все остальные - в зоне риска.

Этим и можно объяснить ту истерию, которая сегодня развернута в некоторых СМИ по поводу дефицита особо комфортной офисной недвижимости. Им начинают приписывать всевозможные достоинства, значительную часть из которых предприниматели воспринимают так же, как и пациенты, когда им врач прописывает кучу исследований и анализов. Поди пойми, нужны они или нет. Но приходится платить.

Люди со здравым смыслом осознают: в Петербурге может когда-нибудь случиться то же самое, что в 2005 году в Японии, где цены, по сравнению с 1970-ми, на недвижимость упали на 40%. Или в Гонконге, где спад в том же году к уровню 1997-го составил 44%. А ведь до этого там активно вкладывали средства в коммерческую недвижимость.

Рынок Петербурга разогревается не столь интенсивно. Тем не менее, по прогнозам ИКФ `Альт`, до 2008 года здесь могут ввести в эксплуатацию не менее 200 тыс. кв. метров бизнес-центров. И эксперты сейчас пытаются угадать: много это или мало? Не превысит ли спрос предложение?

Пока большинство сходится во мнении: если общие темпы роста ввода новых площадей остаются пропорциональны динамике среднего увеличения арендной платы, то кризис рынку не грозит.

Другой вопрос: сколько лет еще это может продолжаться? Тут специалисты делятся на скептиков и оптимистов. Первые говорят о высоких доходах инвестиций в офисную недвижимость в течение по крайней мере двух ближайших лет. Вторые - отваживаются расширить этот срок до 5-8 лет.



Мнения специалистов



Валериан Жердес,

глава департамента консалтинга и маркетинга компании Praktis (Consulting & Brokerage):

- За 6 месяцев 2006 года ставки аренды офисов класса А выросли в среднем на 4%. Даже с учетом темпов ввода дополнительных площадей в Петербурге в ближайшие годы останется дефицит высококачественных офисных площадей в бизнес-центрах этого класса. Все они сейчас заполнены на 99%. Среди арендаторов - крупные компании. Этот сегмент бизнеса активно развивается. Примерно такая же картина сохранится в ближайшие 3-4 года.



Алена Дорохина,

редактор сайта CenterEstate:

- К концу 2006 года предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса А может удвоиться, а класса В - увеличиться примерно на одну пятую. При этом в 1-й половине 2006-го не введено в строй ни одного бизнес-центра класса С. Это показывает тенденцию развития рынка офисной недвижимости. Большинство введенных бизнес-центров класса В ни по техническому, ни по инженерному оснащению не уступают классу А. Однако их владельцы не могут повысить арендные ставки из-за места расположения.



Наталья Черейская,

руководитель отдела маркетинга Becarconsulting:

- Используемая многими экспертами классификация бизнес-центров принята в 2003 году Moscow Research Forum. В этой группе всего несколько компаний. Но ими был составлен набор из 20 факторов, по которым все офисы делили на категории А, В и С. Однако не все согласны с ней: рынок меняется, а с ним - и методы оценки недвижимости. Если ранее в первую очередь оценивали месторасположение офиса, то теперь большее значение придают инженерному обеспечению и дизайну. Есть и новый акцент: оценка степени однородности среды. Появилась тенденция к созданию бизнес-зон с офисами разных типов, в том числе класса А.





Другие материалы рубрики
НЕДВИЖИМОСТЬ
20.10.08Сезон спокойствия
20.10.08Дорогое мое жилье
28.07.08Квадратные метры голода
28.07.08Управлять недвижимостью надо профессионально
Сегодня многие владельцы недвижимости передают комплекс услуг по эксплуатации объекта на аутсорсинг
17.03.08Новости недвижимости
17.03.08Заново рожденные
Реконструкция зданий в историческом центре Петербурга -головная боль девелоперов
17.03.08`Ленэнерго` наживается на строителях?
Здание построено, но не подключено к сетям электроэнергии - ситуация для Петербурга уже традиционная
Новости компаний
«Грузовичкоф» стал победителем премии Customer Experience Awards - 05.12
«Грузовичкоф» завоевал премию РБК Петербург, посвященной выявлению лучших клиентских практик.
«Русал» собирается построить новый глиноземный завод в Ленобласти - 21.07
На производстве будут использованы технологии экологической безопасности, активно применяемые и в мире, и в России. Компания «Русал» реализует несколько значимых инвестиционных проектов, которые требуют существенных капитальных вложений и находятся в разной стадии строительной готовности.
В Петербурге появился первый в России завод по химической девулканизации резиновых изделий - 21.07
Превращать старые резиновые покрышки в каучук химическим способом будут на новом заводе, который открылся в Петербурге, пока он единственный в России.
Обуховский завод начинает производство легких квадрокоптеров - 25.05
Концерн ВКО «Алмаз – Антей» сообщил, что на Обуховском заводе начато серийное производство многофункциональных беспилотных квадрокоптеров. Аппарат способен без подзарядки пролететь до 20 км со скоростью 120 км/ч.
Фармкомпания Solopharm запустила два новых производства за 2 млрд рублей - 25.05
Петербургская фармкомпания Solopharm запустила два новых производственных участка на заводах по выпуску жидких лекарственных форм и БАДов.
На 25% выросли инвестиции резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» с начала года - 25.05
Объем инвестиций резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» за 1 квартал 2023 года составил 2,9 млрд рублей, что на 25% больше, чем годом ранее. За аналогичный период 2022 года объем инвестиций резидентов составил 2,3 млрд рублей.
Бывший завод IKEA в Тихвине возобновит работу в июне 2023 года - 23.05
Генеральный директор компании «Лузалес», новый собственник бывшего лесопильного предприятия IKEA в Тихвине Руслан Семенюк заявил, что завод возобновит работу уже в июне 2023 года.
Ссылки, реклама
© Copyright РИАЛ Администратор сайта:
yprokofiev@yandex.ru