В Петербурге число ипотечных кредитов в этом году может составить 10 тысяч, хотя планировалось 7,5 тысячи. Вместе с тем доля Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) сокращается, поскольку обострилась конкуренция с банками, которые работают по собственным программам.

Эту новость сообщил на V Всероссийском совещании участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, прошедшем в ноябре в Петербурге, генеральный директор петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.



Кредитов берут все меньше



В масштабе РФ доля Северо-Западного округа по числу выданных в 2005 году кредитов составляет, по данным АИЖК, 15%. В регионах, где банков немного, участие АИЖК в ипотеке более внушительное: этот же показатель в Приволжском федеральном округе - 35%. В Петербурге наряду с универсальными банками, где услуга хотя и приоритетная, но не основная, работают и специализированные, например Дельтакредит, ГИП.

Недавно стало известно, что НРБ выделяет в отдельный банк ипотечное кредитование. В I квартале 2007 года он будет зарегистрирован. По словам главы НРБ Юрия Кудимова, часть акций нового банка, примерно 25-40%, будет принадлежать нерезидентам.

Падает доля АИЖК в Петербурге и по рефинансированию. `Если не принять меры, то так будет продолжаться и дальше`, - сказал В. Назаров. В этой ситуации рассчитывать на новые ценные бумаги, которые собирается разместить на бирже уже в этом году АИЖК, не приходится. Их, кстати, будут выпускать на базе закладных.

КБ `Московское ипотечное агентство` тоже размещает аналогичные ценные бумаги, которые страхует правительство Москвы. Но в целом доля этих облигаций на рынке невелика: на ММВБ они занимают (вместе с паями закрытых фондов) не более 5%.

В Петербурге на V Всероссийском совещании операторов АИЖК глава ведомства Александр Семеняка сообщил, что до конца года пройдет открытое размещение ипотечных ценных бумаг на сумму 3 млрд руб. Выпуск делится на два транша: старший (85% объема) и младший (15% объема). Ставка старшего будет сравнима с ОФЗ. Владельцам этого транша гарантируют выплаты. У младшего выпуска уровень надежности ниже.

В перспективе, рассказал А. Семеняка, такие ценные бумаги начнут выпускать региональные операторы, а затем - продавать их на бирже. Правда, АИЖК гарантирует покупку ипотечных бумаг, если их не удастся разместить.



Дебют дебюту рознь



Конкуренция между АИЖК и ипотечными кредиторами намечается также по ценным бумагам. В октябре дебютный выпуск таких облигаций провел Газпромбанк через свою дочернюю компанию ОАО `ИСО ГПБ-Ипотека`. Вся эмиссия на сумму 3 млрд рублей была продана по закрытой подписке. После регистрации итогов выпуска в ФСФР начнется вторичное обращение облигаций на ММВБ: ориентировочно - в начале декабря. Доходность, по оценке Газпромбанка, составит 7,29-7,68% годовых.

О своих намерениях эмитировать рублевые ипотечные ценные бумаги заявили также ГИП, Дельтакредит, Инвестсбербанк. Технология торгов ипотечными ценными бумагами в России еще не отработана, поэтому эмитентов можно по пальцам пересчитать. В то же время за рубежом схема хорошо обкатана.

Крупные банки уже успели разместить свои евробонды, обеспеченные ипотечным покрытием, на западных биржах. Среди них - ВТБ, который в июле продал ценных бумаг на сумму $88,3 млн. Газпромбанк реализовал ипотечные бонды на сумму $200 млн. Выйти на международный рынок попытается и АИЖК. Размещение дебютного выпуска АИЖК провалиться не может. Государство себя здесь подстраховало. В роли инвесторов вполне могут выступить НПФ. Обсуждается вопрос о том, чтобы допустить ПФР вкладывать пенсионные средства в облигации с ипотечным покрытием. Однако объем эмиссии небольшой, есть опасение, что ценные бумаги осядут в портфелях крупных инвесторов, и тогда возникнет проблема с ликвидностью.

Однако начальник аналитического отдела облигаций банка Москвы Егор Федоров такой вариант отвергает. `У Пенсионного фонда огромный портфель, и ему приобретать мелкие выпуски не имеет смысла`, - разъяснил он. По словам Е. Федорова, новые ценные бумаги могут быть интересны в перспективе спекулянтам, если риски по ним окажутся выше рисков по государственным бумагам.



Выход один - строить больше



Ипотечные ценные бумаги стимулируют развитие ипотеки, но сегодня это правило не работает. Спрос на ипотечные кредиты падает из-за роста цен на недвижимость, причем цен в основном спекулятивных, как отмечают эксперты. По словам А. Семеняки, предпосылок для снижения этих цен пока нет: `Доходы растут, и надо деньги куда-то вкладывать. Жилье же - неплохое средство для этого`.

В других странах спекулянтов ограничивает государство: через налоги изымается большая часть прибыли. У нас такой подход обсуждался некоторое время назад, но неизвестно, чем дело закончилось. Некоторые меры в рамках национального проекта государство предпринимает, но пока на бумаге.

На совещании были анонсированы готовящиеся стандарты по земельной ипотеке. Речь идет о вовлечении в ипотечное кредитование залога на земельные участки, принадлежащие муниципалитетам. Пока эти земли не разрешено использовать под застройку.