Ипотека на покупку коммерческой недвижимости, или бизнес-ипотека, пользуется спросом, но предоставляется ограниченным числом банков и на условиях, которые нельзя назвать привлекательными. В то же время сами банкиры оценивают этот вид кредитования как весьма перспективный



Выгодно, но незаконно



Законодательная основа бизнес-ипотеки практически отсутствует. В Законе `Об ипотеке` такого понятия, как коммерческая недвижимость, нет. Проблемно зарегистрировать в залог под банковский кредит объект нежилого назначения. Он должен являться на этот момент собственностью покупателя. Подразумевается, что вначале надо заключить сделку купли-продажи, потом оформить и зарегистрировать залог. Только после этого продавцу перечисляются деньги. В этом случае он рискует их вообще не получить. Поправка в Закон `Об ипотеке`, как говорится, зависла. Она широко обсуждается, но еще не рассмотрена в Государственной думе. По поводу того чтобы сделать одновременную регистрацию договора залога и перехода прав собственности, как в случае ипотеки жилья, тоже высказываются разные предложения.

`Надо подвести ипотечное кредитование под общие правила предоставления товаров в кредит, которые подразумевают следующее: если товар продан в рассрочку, то он находится в залоге до момента получения продавцом денег`, - поделился глава представительства в Петербурге Городского ипотечного банка (ГИП) Андрей Пименов. До этого года сделки `бизнес-ипотеки` организовывали некоторые компании. Приобретаемую по обычной ипотеке жилую недвижимость они за определенную плату переводили в нежилую. В 2006-м ряд банков анонсировал свои программы ипотечного кредитования при приобретении коммерческих объектов как для частных, так и для юридических лиц. В Петербурге такую услугу предоставляет филиал Абсолют-Банка. У тех немногих банков, которые вывели из `тени` эту услугу, условия кредитования мало чем отличаются. Сроки разные - в среднем от 3 до 5 лет, а ставка - от 12 до 14% годовых.

Условия не очень привлекательные, но банки не могут пока их изменить. `Международные финансовые организации кредитные линии открывают для финансирования жилья, а не коммерческой недвижимости`, - пояснил директор по Северо-Западу ГИП Игорь Жигунов. Кроме того, в Законе `Об ипотеке` не рассматривается залог нежилого фонда, поэтому и рефинансировать такие банковские кредиты нельзя. Банки, как показал блиц-опрос некоторых участников недавно прошедшей в Петербурге выставки `Финансовый супермаркет`, не спешат вводить бизнес-ипотеку. Причины называли разные. По мнению начальника кредитного отдела филиала банка `Глобэкс` Евгения Буркова, в этот рискованный бизнес идут в основном те, кто проигрывает остальным в жилищной ипотеке. Ведущий специалист отдела кредитования ВЕФК Ирина Чехова выразила сомнение по поводу того, что такие крупные кредиты будут пользоваться спросом у частных лиц.



Закон не дышло...



Поскольку правовые пробелы остались, то родились хотя и юридически проработанные, но все же обходные схемы. В общем-то их никто не скрывает. Исполнительный вице-президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти Павел Созинов назвал, к примеру, три. Две предполагают передачу собственности (по одной - заключается договор купли-продажи, по второй - некий предварительный договор) и частичное перечисление денег. Остаток банк гарантирует выплатить после оформления ипотеки и передачи объекта в залог. Еще одна схема основана на том, что под объект коммерческой недвижимости специально создается юридическое лицо. А покупатель постепенно выкупает акции этой компании за счет кредитных средств.

По словам Игоря Жигунова, чаще всего на практике для ипотеки нежилой недвижимости используется схема, когда деньги перечисляются на счет аккредитива и хранятся там до тех пор, пока не будет оформлена собственность и зарегистрирован залог. Представитель петербургской корпорации `Адвекс`, пожелавший не называть своего имени, по поводу применяемых схем сказал, что банки чаще всего закрывают глаза на использование кредитов. Заемщики покупают квартиры, а потом их переоборудуют под офисы, торговые помещения, в то время как по документам в графе `Назначение сделки` указывается - покупка жилого помещения. Проблемы у банков, по его словам, возникают только при проверках, которые осуществляют, в том числе, и на основании действующего закона об отмывании нечестно заработанных денег.