На строительном рынке Петербурга в последнее время сложилась парадоксальная ситуация: объемы ввода в строй жилья растут, а объемы реального предложения падают, что провоцирует рост цен на жилую недвижимость.
Объясняется это тем, что в городе очень болезненно происходит переход на новую систему предоставления прав на земельные участки. Поправки к Земельному кодексу и перевод на аукционную систему распределения участков под жилищную застройку в последнее время практически парализовали возможность получения земли. Государство оказалось не готовым осуществлять те функции, которые раньше выполнял застройщик: искать `пятна`, получать предварительные согласования, заниматься межеванием территорий и разбираться с обременением третьих лиц.
И, несмотря на то что Петербург в этом вопросе опережает другие регионы России, у нас теперь этот процесс идет не так просто. К тому же земель, пригодных под застройку, в городе становится меньше. При годовом объеме жилья, вводимого в строй строительной компанией (200 тыс. кв. метров), она должна приобретать в месяц одно `пятно` застройки. Сейчас это не представляется возможным. Реализация городской программы по жилищному строительству дает неплохие перспективы, но это потребует значительного времени. По мнению экспертов, эту болезненную ситуацию мы будем переживать еще 1,5-2 года. А пока этой осенью цены на первичном рынке только на жилье массового спроса, по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), были: крупнопанельные дома - $1735 за кв. метр, монолитные дома с трехслойными панелями - $1835, каркасно-монолитные дома - $1858. Только за август цены возросли на 12,9%.
Бытует мнение, что одна из главных причин роста цен на жилье - постоянное повышение себестоимости строительства. Директор РЦЦС Павел Горячкин в корне с этим не согласен.
`В недалеком прошлом действительно были ситуации, когда себестоимость строительства и цены на рынке недвижимости Петербурга были очень близки друг к другу - с отрывом всего на 6-8%, - констатирует он. - Тогда влияние себестоимости на ценообразование было действительно серьезным. Но сегодня к росту стоимости жилья себестоимость имеет очень небольшое отношение. С начала года рост себестоимости составил 11%. В то же время за аналогичный период 2006 года цены на первичном рынке недвижимости выросли на 72%, на вторичном - на 68%. Цифры говорят сами за себя`.
К тому же рост стоимости жилья на вторичном рынке - то есть не новостроек - даже превышает `первичку`. Квартиры в типовой брежневской застройке 1970-х годов можно купить по цене $2167 за кв. метр. Жилье в монолитных и каркасно-монолитных домах, построенных в 1990-х годах, стоит $2178 за кв. метр. В старом жилищном фонде застройки XIX и первой половины XX века (сюда относятся и известные `сталинки`) стоимость жилья - $2127 за кв. метр. Рост цен на вторичном рынке только в сентябре составил 12,7%.
Сегодня специалисты могут доподлинно назвать себестоимость квадратного метра, учитывая реальные затраты застройщика в сфере жилищного строительства. В крупнопанельных, объемно-блочных жилых домах, построенных по типовым проектам, полная себестоимость квадратного метра с учетом НДС составляет $976. В монолитных жилых домах с трехслойными навесными сэндвич-панелями себестоимость кв. метра - $1017. В каркасно-монолитных зданиях со стенами из газобетона и облицовкой из кирпича - $1076 кв. метр.
Себестоимость может расти в зависимости от стоимости земельного участка. В сентябре в среднем себестоимость жилья в Петербурге составила $1200-1250 за кв. метр.
За два летних месяца рост цен на строительные материалы составил 5%. С начала года - на 12%. В структуре себестоимости строительства стройматериалы занимают 54%, вторая составляющая - земля, на которой идет строительство.
И все же, сопоставив себестоимость строительства с продажной ценой на рынке, даже неспециалист может сделать вывод, что ссылки на повышение себестоимости при гигантском росте цен на недвижимость - несостоятельны.
Причины этого роста, как считают эксперты, в другом. В 2005 году рынок практически стоял. В строительной сфере в это время в основном занимались дискуссиями и борьбой с новым законом о долевом строительстве. `Теневые` схемы, остановки застройщиками проектов породили отложенный спрос. Ажиотажу способствовал и дефицит предложений на первичном рынке. Большинство крупных игроков-застройщиков прекратили торговлю своими квартирами под предлогом того, что у них все продано или они уже выполнили объемы продаж.
На какие-то проекты идет запись. Пагубный опыт пришел к нам с московского рынка. Когда сделки там срывались и было несколько претендентов на жилье - устраивали негласные аукционы. Некоторые наши застройщики тоже пытаются это делать.
Среди весомых причин роста цен на жилье и то, что с начала года у нас практически стоял фондовый рынок.
По прогнозам специалистов, ценовая планка в $3 тыс. за кв. метр в 2007 году в Петербурге будет достигнута, но не перейдена. Если утверждать, что Петербург европейский город и сравнивать цены на жилье в нем с Лондоном, Парижем, Хельсинки, Стокгольмом, Берлином, то там средняя цена на недвижимость не выходит за эти рамки, а то, что в Москве она подходит к $4000 тыс. за кв. метр, - это уже нонсенс. А вот добиться остановки роста цен все же возможно.
|