Издательский холдинг RIAL-Pronto
          Деловая газета
          Северо-Запада России

          Издается в Санкт-Петербурге
          с 1994 года
Деловая карта России

 контакты
 архив

Рост цен на жилье: дело не в себестоимости - ЭиВ N 43 (629)
СТРОИТЕЛЬСТВО
Рост цен на жилье: дело не в себестоимости
No. 43 (629) 13.11.2006
Марина КОРАБЛЕВА
На строительном рынке Петербурга в последнее время сложилась парадоксальная ситуация: объемы ввода в строй жилья растут, а объемы реального предложения падают, что провоцирует рост цен на жилую недвижимость.

Объясняется это тем, что в городе очень болезненно происходит переход на новую систему предоставления прав на земельные участки. Поправки к Земельному кодексу и перевод на аукционную систему распределения участков под жилищную застройку в последнее время практически парализовали возможность получения земли. Государство оказалось не готовым осуществлять те функции, которые раньше выполнял застройщик: искать `пятна`, получать предварительные согласования, заниматься межеванием территорий и разбираться с обременением третьих лиц.

И, несмотря на то что Петербург в этом вопросе опережает другие регионы России, у нас теперь этот процесс идет не так просто. К тому же земель, пригодных под застройку, в городе становится меньше. При годовом объеме жилья, вводимого в строй строительной компанией (200 тыс. кв. метров), она должна приобретать в месяц одно `пятно` застройки. Сейчас это не представляется возможным. Реализация городской программы по жилищному строительству дает неплохие перспективы, но это потребует значительного времени. По мнению экспертов, эту болезненную ситуацию мы будем переживать еще 1,5-2 года. А пока этой осенью цены на первичном рынке только на жилье массового спроса, по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), были: крупнопанельные дома - $1735 за кв. метр, монолитные дома с трехслойными панелями - $1835, каркасно-монолитные дома - $1858. Только за август цены возросли на 12,9%.

Бытует мнение, что одна из главных причин роста цен на жилье - постоянное повышение себестоимости строительства. Директор РЦЦС Павел Горячкин в корне с этим не согласен.

`В недалеком прошлом действительно были ситуации, когда себестоимость строительства и цены на рынке недвижимости Петербурга были очень близки друг к другу - с отрывом всего на 6-8%, - констатирует он. - Тогда влияние себестоимости на ценообразование было действительно серьезным. Но сегодня к росту стоимости жилья себестоимость имеет очень небольшое отношение. С начала года рост себестоимости составил 11%. В то же время за аналогичный период 2006 года цены на первичном рынке недвижимости выросли на 72%, на вторичном - на 68%. Цифры говорят сами за себя`.

К тому же рост стоимости жилья на вторичном рынке - то есть не новостроек - даже превышает `первичку`. Квартиры в типовой брежневской застройке 1970-х годов можно купить по цене $2167 за кв. метр. Жилье в монолитных и каркасно-монолитных домах, построенных в 1990-х годах, стоит $2178 за кв. метр. В старом жилищном фонде застройки XIX и первой половины XX века (сюда относятся и известные `сталинки`) стоимость жилья - $2127 за кв. метр. Рост цен на вторичном рынке только в сентябре составил 12,7%.

Сегодня специалисты могут доподлинно назвать себестоимость квадратного метра, учитывая реальные затраты застройщика в сфере жилищного строительства. В крупнопанельных, объемно-блочных жилых домах, построенных по типовым проектам, полная себестоимость квадратного метра с учетом НДС составляет $976. В монолитных жилых домах с трехслойными навесными сэндвич-панелями себестоимость кв. метра - $1017. В каркасно-монолитных зданиях со стенами из газобетона и облицовкой из кирпича - $1076 кв. метр.

Себестоимость может расти в зависимости от стоимости земельного участка. В сентябре в среднем себестоимость жилья в Петербурге составила $1200-1250 за кв. метр.

За два летних месяца рост цен на строительные материалы составил 5%. С начала года - на 12%. В структуре себестоимости строительства стройматериалы занимают 54%, вторая составляющая - земля, на которой идет строительство.

И все же, сопоставив себестоимость строительства с продажной ценой на рынке, даже неспециалист может сделать вывод, что ссылки на повышение себестоимости при гигантском росте цен на недвижимость - несостоятельны.

Причины этого роста, как считают эксперты, в другом. В 2005 году рынок практически стоял. В строительной сфере в это время в основном занимались дискуссиями и борьбой с новым законом о долевом строительстве. `Теневые` схемы, остановки застройщиками проектов породили отложенный спрос. Ажиотажу способствовал и дефицит предложений на первичном рынке. Большинство крупных игроков-застройщиков прекратили торговлю своими квартирами под предлогом того, что у них все продано или они уже выполнили объемы продаж.

На какие-то проекты идет запись. Пагубный опыт пришел к нам с московского рынка. Когда сделки там срывались и было несколько претендентов на жилье - устраивали негласные аукционы. Некоторые наши застройщики тоже пытаются это делать.

Среди весомых причин роста цен на жилье и то, что с начала года у нас практически стоял фондовый рынок.

По прогнозам специалистов, ценовая планка в $3 тыс. за кв. метр в 2007 году в Петербурге будет достигнута, но не перейдена. Если утверждать, что Петербург европейский город и сравнивать цены на жилье в нем с Лондоном, Парижем, Хельсинки, Стокгольмом, Берлином, то там средняя цена на недвижимость не выходит за эти рамки, а то, что в Москве она подходит к $4000 тыс. за кв. метр, - это уже нонсенс. А вот добиться остановки роста цен все же возможно.

Другие материалы рубрики
СТРОИТЕЛЬСТВО
01.12.08Финны в Девяткино
В Петербурге, в поселке Новое Девяткино, финская корпорация SOK ввела в эксплуатацию новый гипермаркет Prisma общей площадью 8,5 тыс. кв. метров
01.12.08Кризисом сеть не испугаешь
Экономический кризис заставил многих предпринимателей изменить планы развития бизнеса. Похоже, руководство сети магазинов OBI решило не идти по этому пути: его представители говорят о поступательном продолжении экспансии OBI на российском рынке товаров для строительства и ремонта
01.12.08Яйца положат в разные корзины
Два года потребовалось для того, чтобы горожане узнали, что означает надпись “Набережная Европы”, получившая распространение на территории между Биржевым и Тучковым мостами
01.12.08На Дворцовую – со скальпелем
01.12.08Строительству – финиш, ценам – старт
Третий квартал на рынке жилой недвижимости Петербурга отмечен сезонным снижением спроса, который усилился с началом мирового финансового кризиса. Однако эксперты полагают, что это спекулятивное снижение
01.12.08Храм построят за два года
Главный Собор Архангельской области постараются построить за два года
01.12.08Северяне инвестируют в жилье
Новости компаний
«Грузовичкоф» стал победителем премии Customer Experience Awards - 05.12
«Грузовичкоф» завоевал премию РБК Петербург, посвященной выявлению лучших клиентских практик.
«Русал» собирается построить новый глиноземный завод в Ленобласти - 21.07
На производстве будут использованы технологии экологической безопасности, активно применяемые и в мире, и в России. Компания «Русал» реализует несколько значимых инвестиционных проектов, которые требуют существенных капитальных вложений и находятся в разной стадии строительной готовности.
В Петербурге появился первый в России завод по химической девулканизации резиновых изделий - 21.07
Превращать старые резиновые покрышки в каучук химическим способом будут на новом заводе, который открылся в Петербурге, пока он единственный в России.
Обуховский завод начинает производство легких квадрокоптеров - 25.05
Концерн ВКО «Алмаз – Антей» сообщил, что на Обуховском заводе начато серийное производство многофункциональных беспилотных квадрокоптеров. Аппарат способен без подзарядки пролететь до 20 км со скоростью 120 км/ч.
Фармкомпания Solopharm запустила два новых производства за 2 млрд рублей - 25.05
Петербургская фармкомпания Solopharm запустила два новых производственных участка на заводах по выпуску жидких лекарственных форм и БАДов.
На 25% выросли инвестиции резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» с начала года - 25.05
Объем инвестиций резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» за 1 квартал 2023 года составил 2,9 млрд рублей, что на 25% больше, чем годом ранее. За аналогичный период 2022 года объем инвестиций резидентов составил 2,3 млрд рублей.
Бывший завод IKEA в Тихвине возобновит работу в июне 2023 года - 23.05
Генеральный директор компании «Лузалес», новый собственник бывшего лесопильного предприятия IKEA в Тихвине Руслан Семенюк заявил, что завод возобновит работу уже в июне 2023 года.
Ссылки, реклама
© Copyright РИАЛ Администратор сайта:
yprokofiev@yandex.ru