Средняя цена квадратного метра в типовых квартирах в Москве, по разным оценкам, в сентябре 2006-го на первичном рынке поднялась до $4-4,5 тыс., в Петербурге - до $2,1 тыс. На вторичном стоимость жилья еще выше. В сентябре достигнут некоторый психологический предел, за которым зафиксирована стабилизация цен. До конца года прогнозы не совпадают: одни говорят о замедлении до минимума темпов роста, другие - о возможном снижении цен до 15%.

В Петербурге банки предлагают не менее 70 ипотечных программ. В последнее время наблюдается снижение количества обращений от населения за таким кредитованием. Увеличилась доля отказов от уже утвержденных сделок. Однако, как считают представители банков, эти тенденции временные. Тем не менее они привели к очередному снижению банковских ставок (особенно в рублях) и упрощению процедур. Скорее всего, в ближайшей перспективе проценты по кредитам уже снижаться не будут. Зато ожидается увеличение срока платежей по кредитам.

Иностранные эксперты оценивают увеличение ипотечного кредитования в 2010 году до $50 млрд. Иными словами, оно вырастет за 4 года вдесятеро. Эти прогнозы основаны на увеличении объемов рынка за счет расширения кредитов не только на вторичном, но и на первичном рынке, а также в сегменте загородной недвижимости. Действительно, скажем, если в Петербурге сейчас платежеспособный спрос снижается, то в ближайших к городу районах Ленобласти он, наоборот, продолжает расти: там цены еще только догоняют петербургские. Расчеты специалистов российских банков скромнее: емкость ипотечного рынка составит $26 млрд.

Пока же в сфере жилой недвижимости - похолодание. На первичном рынке многие строительные компании получили от продаж квартир в новых домах прибыль гораздо больше, чем планировали. Потому им нет смысла торопиться с дальнейшими продажами. На вторичном - 70% продаж включают в себя цепочки сделок. В шоковый период они рвутся: продавцы в период интенсивного роста цен на недвижимость нередко устраивают аукционы. И на них, как правило, выигрывает прямой покупатель. При аналогичной ситуации в предыдущие годы в Петербурге количество сделок уменьшалось незначительно из-за притока на рынок спекулятивного капитала. Сейчас петербургские инвесторы осторожнее: опасаются грядущего снижения цен. А покупателей из других городов просто меньше. Правда, многие из них заметили, что циклы на рынках недвижимости в городах РФ не совпадают. И сейчас, например, некоторые пытаются сыграть на повышении и понижении спроса в Москве и Петербурге. Так можно купить квартиру в Петербурге, потом ее продать и приобрести жилье в Москве. При этом варианте, кстати, складываются предпосылки для обращения в банк за ипотечным кредитом.



Мнения специалистов



Александр Вахмистров,

вице-губернатор Петербурга:

- В нынешней ситуации нет ничего сверхъестественного: стагнация сменилась ростом цен. Пик скачка уже миновал, и рынок входит в привычное русло...

Строительный сектор в РФ, как и в странах Европы, - сфера частного капитала. Только у нас, в отличие от Европы, еще недостаточно эффективная система госрегулирования. Государство должно нести бремя социальных программ и держать в поле зрения те процессы, которые влияют на цены на жилье.

Что касается ипотечного кредитования, то в перспективе 70-80% сделок на первичном рынке может осуществляться с помощью разных форм кредитования.



Татьяна Иванова,

гендиректор `Объединенного бюро кредитных историй`:

- Рост цен на жилье на фоне высокого спроса на квартиры сменил акценты: если раньше условия сделки диктовал покупатель, то теперь их определяет продавец. Это снизило количество ипотечных сделок за последние 2-3 месяца в Москве

в 3 раза, а в Петербурге - вдвое. Если раньше для получения кредита на покупку квартиры семье достаточно было иметь средний доход, например в Москве - в $1,5 тыс., то теперь планка поднялась до $4,5 тыс. А такой доход имеют немногие москвичи.

Рынок не спасает даже традиционный для столицы приток иногородних покупателей. Ситуация для целого ряда банков - шоковая.



Татьяна Хоботова,

начальник отдела центра ипотечного кредитования ЗАО `Внешторгбанк Розничные услуги`:

- Ситуация на рынке жилой недвижимости в Петербурге отчасти схожа с той, которая сложилась в 2004 году, когда многие считали, что наступил кризис. Только сейчас уровень цен выше. Накопилось немало одобренных заявок на покупки квартир на вторичном рынке, но примерно треть покупателей отказываются от уже одобренных кредитов. При сохранении нынешних тенденций эти потенциальные покупатели, по-видимому, еще вернутся на рынок. Но не раньше 2008 года. Сейчас банки стремятся адаптироваться к изменениям. Предлагают новые продукты. Расширяются возможности приобретения недвижимости на первичном рынке.



Мария Добрякова,

руководитель группы по ипотечному кредитованию петербургского филиала `БинБанка`:

- Наш банк вышел с ипотечной программой в Петербурге в феврале 2006 года. Отчасти снижение интереса к ипотечным кредитам связано с несовершенством технологий их выдачи.

В период интенсивного роста цен многие продавцы не хотят связываться с ипотечными покупателями. Отказов меньше, если заемщик знает, что сначала получит средства наличными, а потом может торговаться за квартиру.



Мария Варешина,

PR-советник ООО `Городской Ипотечный Банк` по СЗФО:

- Сокращение заявок на ипотеку наблюдалось в банках Петербурга с конца весны до начала осени.

Несмотря на колебания, в целом за 2006 год ожидается, как и прежде, рост объемов ипотечного кредитования. Скажем, в 2006 годe их выдано в денежном выражении на 26% больше, чем в 2005-м. При этом средняя величина кредитов увеличилась.

Такие результаты достигнуты во многом благодаря активизации ипотечных брокеров, доля которых при обслуживании ипотечных сделок увеличилась до одной трети.