За 9 месяцев 2006-го в Петербурге выдано 7500 ипотечных кредитов (планировалось за год не менее 7000), несмотря на значительный рост цен на недвижимость. Между тем некоторые банки отмечают снижение спроса на ипотеку, особенно со стороны так называемых средних слоев населения.
Как будет ситуация развиваться дальше, учитывая стабилизацию цен на жилье? Как намерены работать в этих условиях банки? На очередном заседании `круглого стола` в рамках конкурса `Финпросвет-2006` тема влияния цен на недвижимость на обеспеченность населения жильем обсуждалась наиболее активно.
Кредит для состоятельных
Весной и летом цены на недвижимость росли на 2-3% в неделю. Это привело к тому, что продавцы жилья заняли выжидательную позицию, соответственно упало постепенно и предложение. Затем снизился покупательский спрос, поскольку у большей части людей, желающих приобрести жилье, перестало на это хватать денег. Цены в итоге стабилизировались, и, как заверяют эксперты, больших скачков на рынке в ближайшее время ждать не стоит.
`Цены будут расти, но не так стремительно, как раньше`, - сообщил на `круглом столе` Андрей Пименов, глава петербургского представительства Городского Ипотечного Банка (ГИП).
В банках в период роста цен возникли определенные проблемы. `В августе мы почувствовали огромный спад на кредиты. Количество заявок сократилось примерно в шесть раз. В основном обращались те, кто мог купить дорогое жилье. А квартиры эконом-класса, которые стоили 3-4 млн руб., люди с небольшими доходами не имели возможности приобрести. Аналогичная ситуация наблюдалась и у строительных компаний - наших партнеров. Летом они приостановили продажи, а в сентябре - открыли, но обращений было мало`, - рассказал начальник отдела управления кредитования Северо-Западного банка Сбербанка РФ Руслан Черемесинов. В других банках круг клиентов тоже сузился.
По словам Татьяны Мотренко, старшего кредитного инспектора петербургского филиала БИН-Банка, чаще обращаются за кредитами заемщики с доходами $2-3 тыс. в месяц. Из-за роста цен увеличился средний размер кредита. Если в начале года этот показатель составлял один млн руб., то сегодня - один млн 800 тыс. руб.
Средний портрет заемщика, по словам банкиров, в связи с возникшей ситуаций с ценами тоже изменился. Это - менеджеры среднего и высшего звена с ежемесячным доходом 50-70 тыс. руб. Только они способны платить банку за ипотечный кредит 35-40 тыс. руб. в месяц.
`Можно, конечно, ужаться и иметь доход в 40 тыс. руб., но тогда семье остается мало на текущие расходы`, - отметил Р. Черемесинов.
Банки ищут, чем заманить клиента
Ценовое ралли, несмотря на эти негативные последствия, заставило банки приспосабливаться к новым обстоятельствам. Стали активно предлагаться новые механизмы в области ипотеки. Так, в ГИПе недавно появилась программа `Кредит за 16 часов`. Изменяются также и условия кредитования. Получает распространение ипотека без первого взноса.
Нулевой вариант привлекателен для тех, у кого нет сбережений, особенно для молодых семей. Такую услугу сегодня оказывает, например, НРБ, правда, пока в форме рекламной акции.
`При нулевом варианте у банка нет уверенности, что клиент будет платить по кредиту, поэтому риск компенсируется повышенной процентной ставкой`, - заметил А. Пименов. В ГИПе, кстати, можно получить кредит на первый взнос. Аналогичную услугу предлагает банк `Санкт-Петербург`.
Стоимость кредитов тоже уменьшается. АИЖК, несмотря на то что глава федерального агентства заверил, что ставки снизятся только в 2007-м, уже в октябре установило ставку на уровне 11%. По словам руководителя Санкт-Петербургского ипотечного агентства Вячеслава Назарова, тенденция удешевления ипотеки сохранится, но в зависимости от общей экономической ситуации.
`Падение ставок уже достигло потолка. Если продолжать опускать ставки и дальше, то доходы банков упадут`, - сказала на заседании начальник отдела кредитования физических лиц банка `Александровский` Елена Кулык.
Как считает А. Пименов, плавающая ставка выгодна только по коротким кредитам. Она привязана к Libor или к отечественному аналогу Mosprime. В банке `КИТФинанс`, где применяют плавающую ставку `5%+ Mosprime 3M`, в III квартале стоимость ипотеки была самой низкой (9,49%).
Оформить сделку поможет брокер
В условиях ценовых скачков получает распространение перекредитование. Можно получить заем на погашение кредита в другом банке, где ставки оказались более высокими, чем они сложились на рынке в настоящее время. Однако при рефинансировании надо четко рассчитать расходы. Уменьшение ставки на 4-5% имеет смысл, а на полпроцента - невыгодно.
Ипотека совершенствуется и в другом ключе. Банкиры - участники `круглого стола` обратили внимание на то, что сделки по ипотеке проходят быстрее, когда в них участвуют риэлтеры, а в последнее время - ипотечные брокеры. Но есть проблема с квалификацией финансовых посредников: их деятельность не регистрируется и не лицензируется. Президент АБСЗ Владимир Джикович напомнил, что в рамках соглашения с ассоциацией риэлтеров брокеров начнут обучать. После завершения курса они получат аттестаты.
В супермаркет - за квартирой
Инфраструктура ипотеки тоже совершенствуется. Сбербанк открыл в городе специализированный ипотечный центр. Аналогичные структуры есть уже в ВТБ-24 и ПСБ (СПб). В ГИПе, по словам А. Пименова, есть программа, которая предусматривает создание площадки, где будет реализован принцип `одного окна`. Но схема должна еще пройти обкатку в московском офисе, добавил он.
`За такими финансовыми супермаркетами, где смогут в одном месте находиться брокер, нотариус, ипотечный инспектор - будущее`, - подчеркнул заместитель директора дирекции розничного бизнеса банка `Санкт-Петербург` Андрей Рублев.
В целом количество ипотечных сделок по Петербургу, несмотря на ценовой барьер, растет. До конца года эксперты прогнозируют достичь показателя в 10 тысяч сделок. В этом году такую возможность приобрести квартиру, в том числе по ипотеке, получили и участники программы `Молодежи - доступное жилье`, сообщил на `круглом столе` первый заместитель председателя Комитета финансов администрации города Эдуард Батанов. Правда, он не сообщил, сколько молодых семей сумело воспользоваться этой возможностью.
|