Центр забит



В Петербурге сейчас наблюдается дефицит предложения, поэтому заслуживающие внимания элитные проекты продаются по ценам, сопоставимым с московскими. Стереотип, согласно которому петербургская `элитка` существенно дешевле столичной, ушел в прошлое.

Между тем рынок показывает, что относительно недорого могут продаваться только квартиры с недостатками, позиционируемые как элитные, однако на самом деле не дотягивающие до этой категории по ряду параметров. Это относится к предложениям как по вторичному, так и первичному рынку - эксперты обращают внимание на то, что рекламные материалы строительных компаний в ряде случаев выдают желаемые достоинства объектов за действительные.

- Если покупатель элитной квартиры согласен ждать и вкладывает деньги в новое строительство, то за те два-четыре года, пока строится дом, меняются и технологии, и мироощущение покупателя, размер семьи, приоритеты, - объясняет директор департамента `Продажи квартир VIP- агентства недвижимости `Бекар` Леонид Рысев. - Поэтому нередко получается, что суперпроект, считавшийся таковым четыре года назад, сегодня становится просто добротной квартирой, но уже не класса `элита`.

К тому же ряд критериев элитного жилья, принятых столичными риэлтерами и их клиентами за аксиому, в Петербурге не работает. Сказывается специфика местной недвижимости: к примеру, в петербургском центре застройка очень плотная, преобладают кварталы с длинными проходными дворами и дворами-колодцами. Квартиры, окна которых выходят в эти дворы, никак не могут относиться к высшему классу: отсутствие красивого вида и нехватка естественного освещения сами по себе являются очень серьезными недостатками, компенсировать которые не могут никакая внутренняя отделка и техническое оснащение.

Некоторые риэлтеры склонны апеллировать к тому, что, раз Петербург обладает своей неповторимой красотой и атмосферой, покупателю необходимо понимать: если он хочет здесь жить, то надо воспринимать город таким, какой он есть.

Сегодня цены на квартиры в новых петербургских домах элитного класса в `обычном` месте начинаются от $3500 за кв. метр. Верхний предел, еще недавно составлявший $10000 за `квадрат`, пошел в отрыв. К настоящему времени рекордная продажа была зафиксирована у Дворцовой площади в доме, реконструированном корпорацией `Возрождение Петербурга`. Предпоследняя квартира здесь продавалась по цене $12 000 за кв. метр, а последняя, согласно данным `Бекара`, уже по $18 000 за кв. метр.



Золотой треугольник становится многогранником



Еще два критерия, с годами только набирающие вес в глазах покупателей: инфраструктура и социальная однородность. Если раньше говорили об элитных квартирах и домах, то сегодня все чаще звучит понятие `элитный квартал`. Элитное жилье не может зависеть от старых водопроводов и дышащих на ладан котельных, машины их владельцев не должны стоять на неохраняемой территории, жильцы - не иметь доступа к собственным зонам отдыха вроде детских и спортивных площадок. Наконец, разница в доходах у соседей не должна проходить по принципу `кому суп жидок, кому жемчуг мелок`. Все это может обеспечить только комплексная реконструкция крупных территорий, комплексов зданий, по периметру отделенных от застройки более низкого класса.

В так называемом золотом треугольнике Фонтанка - Невский проспект - Нева возможности для нового строительства практически исчерпаны. Соответственно, район исторического элитного жилья волей-неволей расширяется: рынок не может жить без предложения, и сегодня границы наиболее престижных территорий уже включают первую линию Невского проспекта между площадью Восстания и Александро-Невской лаврой, расширяются до Таврического сада и Смольного собора. Именно в этой зоне реализуется беспрецедентный для Петербурга проект `Парадный квартал`, который, по мнению ряда специалистов, должен открыть принципиально новую страницу истории города.

До настоящего времени в городе не было целого квартала, который бы включал недвижимость класса de luxe, построенного в лучших традициях европейских столиц, подобно `16-му кварталу` в Париже.

- Сегодняшнее желание покупателей жить не в хорошей квартире, не в хорошей парадной, не в хорошем доме, а в целом элитном квартале скоро станет осуществимо, - считает Леонид Рысев. - Спрос на жилье в элитном квартале очевиден - несмотря на то что окончание строительства намечено на 2013 год, треть первой очереди уже продана.



Рынок подогревается



Однако спрос подогревается не только новыми покупателями. На рынке элитной недвижимости все больше заметна тенденция: состоятельные люди активно `меняют` квартиры, которые были приобретены на заре капитализма, в 1990-х годах. Пионеры рынка, начинавшие с покупки расселенных коммуналок и даже нескольких квартир в типовых домах сталинской и послевоенной постройки, вступили в период активной переоценки ценностей. Сегодня оказалось, что среди соседей все равно остаются люди иного уровня достатка. До сих пор далеко не все очень `частично расселенные` дома могут похвастать охраняемыми чистыми подъездами. А ремонты, сделанные в квартирах каких-нибудь пять-семь лет назад, часто вызывают улыбку даже у самих владельцев - вкусы и представления о высоком уровне меняются едва ли не быстрее моды.

Правда, далеко не все при этом согласны на переезд. В расселенных коммуналках центра есть, как минимум, одно преимущество, которое никогда не приобретет новострой, - отличные широкие парадные, высокие потолки и `дворцовые` окна. Между тем анализ проектов показывает, что новые дома в центре - это чаще всего минимум неиспользуемой площади, узкие, в сравнении со старинными, парадные, невысокие потолки и достаточно скромные планировки.

Возможно, именно любовь к размаху вселяет в ряд людей уверенность в то, что вне центра города элитные квартиры можно отыскать в небоскребах. Парадоксально, но максимум, на что могут претендовать предлагаемые сегодня высотки, - это класс `комфорт`, однако стереотипы - вещь живучая, и растиражированный американским кино образ пентхаузов, видимо, накрепко поселился в сознании многих.

На самом же деле на сегодня чаще именно малоэтажные дома обладают эксклюзивностью, а также всеми атрибутами элитности: место, виды, охрана, парковки и гаражи, однородный контингент и неповторимая аура.



Аренда в цене



В последнее время покупка дорогого жилья все чаще рассматривается как возможность удачного инвестирования денег. Арендные ставки позволяют рассчитывать на доход, несколько превышающий банковские проценты даже в сегменте private banking, а надежность вложений в недвижимость традиционно расценивается как более высокая, нежели игры на финансовых рынках.

Тем не менее уверенность в том, что элитную недвижимость можно очень выгодно сдать, оправдывается. Так, в плане краткосрочной аренды владельцам элитных квартир становится все сложнее конкурировать с мини-отелями.

Данные, предоставленные агентством `Бекар`, показывают, что с 2003 года загрузка квартир, сдаваемых на короткие сроки, снизилась с 60% до 40%. Более того, сегодня в посуточной аренде в основном представлены объекты повышенной комфортности и элитные объекты, поскольку сдавать в краткосрочное пользование типовое жилье становится все менее выгодно.

Клиенты отдают предпочтение мини-отелям, а не квартирам с учетом возможности получения доступа к дополнительным услугам - питанию, доступу в Интернет, трансферам, организации мероприятий.

Ситуация на рынке долгосрочной аренды более стабильная, однако и здесь конкуренция стала обостряться. Требования к элитным квартирам в долгосрочной аренде ужесточаются, поскольку на рынке наблюдается переизбыток недостаточно качественной недвижимости, которую собственники позиционируют как элитную. Арендаторы теперь предпочитают не квартиры в `старом фонде` в центре, а элитные квартиры в новых домах в центральных районах города, где есть современные системы вентиляции и кондиционирования, автономные системы энергообеспечения, фильтры для очистки воды и воздуха, радиаторы с возможностью регулировки температуры.

Риэлтеры отмечают, что предложения в действительно элитных домах - таких как новый дом на Тверской улице, 6, - всегда востребованы по самым высоким арендным ставкам $6 000-$7 000. При этом в Петербурге наблюдается явный дефицит таких предложений.

Спрос на аренду среди иностранцев за последние годы несколько снизился, однако до сих пор большинство арендаторов - это западные компании, которые арендуют жилье для топ-менеджеров. Риэлтеры советуют тем, кто покупает квартиры для последующей сдачи в элитном сегменте, переориентироваться с квартир в старых домах в центре города на современные здания с более однородным окружением, удобными планировками и оборудованием по последнему слову техники.