Многие обзоры по поводу ситуации на первичном рынке начинаются и заканчиваются стандартно: сначала - выкладывание денежных купюр, которые ковром в один или несколько слоев покрывают квадратный метр жилья в Москве и Петербурге, а завершающим аккордом служит вывод: `Что будет с ценами на недвижимость завтра - никто не знает: вероятно, они продолжат свой рост...`

По данным `Союзпетростроя`, в I половине 2006 года цены выросли на 60-70%. До 70% кредитных сделок теперь разваливаются из-за еженедельного удорожания на первичном рынке жилья. Кстати, по этой же причине на вторичном рынке практически приостановились сделки с цепочками квартир: основная доля договоров - прямые продажи.



Кто сжимает предложение `первички`



Причины называют разные. В корпорации `Петербургская недвижимость` стрелки переводят в сторону правительства города: слишком мало выставлено на торги земельных участков под застройку - в 7 раз меньше, чем потребность на рынке жилищного строительства. В результате объем продаж увеличился почти впятеро, а предложение сократилось на 45%.

При этом в Петербурге простаивает около 2,5 млн кв. метров жилья в домах, которые начали строить в период подъема рынка в 2002-2003 гг. В них объем проданных квартир значительно превышает объем строительно-монтажных работ, что сделало нерентабельной их достройку. И стройку приостановили в 2004-2005 гг., когда рынок подошел к точке замерзания. Теперь этот `резерв` подпитывает рынок. Но, в силу своей специфичности, как утверждают в `Союзпетрострое`, существенного влияния на общую ситуацию на рынке не оказывает.

На первичном рынке действует ряд тормозящих факторов - начиная с ужесточения процедур приемки домов и кончая стремлением застройщиков продавать квартиры на завершающих стадиях строительства (то есть по цене выше первоначальной).

Однако в `Союзпетрострое` практически ничего не говорят о том, сколько участков под застройку в `первичке` попало к крупным игрокам за счет диверсификации территорий предприятий. В 2005-м эти участки внесли серьезные поправки в прогнозы экспертов. Не исключено, что они сыграют свою роль и в перспективе. И все же приходится признать, что такие земли сложно ввести в оборот. К тому же сегодня на них выгоднее возводить объекты коммерческой недвижимости.

По другим данным, в течение года объем предложения жилья в новых домах сократился вдвое. Пропорционально выросли цены. Причем дефицит предложения, как считают эксперты, в ближайшее время не исчезнет. Новое жилье становится недоступным даже для среднего класса: ведь цены на жилье в Петербурге уже выше, чем на Западе. При этом зарплата большинства петербуржцев вдесятеро меньше, чем в странах ЕС.



Глобальные просчеты



Такие прогнозы мало устраивают российских чиновников. Первой их реакцией было - спустить на строителей Москвы и Петербурга проверяющих по запросам Генпрокуратуры РФ. Но уже сейчас подтверждаются данные о том, что в работе строительного комплекса грубых нарушений законодательства РФ не найдут. Тем не менее вопрос о доступности жилья все больше начинает переходить из экономики в политическую плоскость.

Ведь основные причины сжатия предложения в жилом домостроении - макроэкономические. В принципе их две: первая - несбалансированная по отраслям стратегия стимулирования роста ВВП, при которой меры, направленные на поддержку одного сектора производства, не подкрепляются поощрением темпов в другом сегменте, который с ним тесно связан. Вторая - попытка переложить инфраструктурные затраты, которые во всем мире в значительной мере компенсируются из госбюджета, на инвесторов.

При капиталовложениях в масштабные проекты инвесторы непременно отыгрываются на потребителях товаров. Таким образом, инфраструктурные расходы помогают раскручивать спираль инфляции. А на фоне общего роста цен они в конечном счете нивелируются. При введении аналогичной схемы в жилищном строительстве инвестор оказывается одновременно и потребителем услуг, связанных с обустройством территорий и возведением на них зданий. А такой перегрузки семейного бюджета средний класс не выдерживает, потому что его потери растут уже многократно. И никакое ипотечное кредитование не поможет расширить круг потенциальных покупателей жилья. Напротив, он начнет сужаться, пока в нем не останутся только те, чьи доходы приближаются к прослойке богатых. Какое-то время обороты в строительном комплексе будут поддерживаться притоком спекулятивного капитала. Однако как только доходность рынка снизится, начнется его бегство. Тогда неизбежен кризис на квартирном рынке.

К сожалению, пока для этого никаких предпосылок нет. И не потому, что жилья строят мало. А потому, что больше средства вкладывать некуда: в РФ не работают легальные инструменты накопления. Куда ни кинь - выгодные предложения связаны только с нелегальными схемами вложений, не приемлемыми для среднего класса рисками инвестиций. А все остальное приносит доходы, которые оказываются в конечном счете ниже уровня инфляции.

Потому попытки поправить отечественное законодательство и найти административные рычаги воздействия на рынок кардинально ничего не изменят. Правда, как показывает практика, они могут стать началом для передела рынка, который, по мнению Минэкономразвития РФ, недостаточно вертикально интегрирован. Только после этого его специалистами рекомендованы государственные инвестиции в его инфраструктуру. Однако пока внятной концепции, как избежать провала объявленной президентской программы `Доступное жилье`, не появилось. Ее ждут в середине осени.



Мнения специалистов



Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации

`Петербургская Недвижимость`:

- Я не вижу в ближайшей перспективе факторов, которые могли бы способствовать снижению цен`. Новое жилье, в том числе крупные проекты вроде `Балтийской жемчужины`, пока будет лишь восполнять дефицит квартир.



Александр Лелин, гендиректор ЗАО `Ленстройтрест`:

- Сегодня конфликт на строительном рынке во многом обусловлен некомпетентностью и популизмом властей. С одной стороны, провозглашена политика обеспечения населения комфортным и доступным жильем, а с другой - стремление власти заработать на продаже земли. Удар молотка на торгах - и вот уже застройщик должен отдать в бюджет половину от стоимости самого строительства. Причем за приобретение участков абсолютно инженерно не подготовленных. Действия власти по регулированию рынка неэффективны. Государство должно выполнять свои обязательства перед застройщиками (финансирование в инфраструктуру проектов застройки), а застройщики - свои (сдавать больше качественных объектов). Каждый должен заниматься своим делом и нести полную ответственность за результат.