Недавно вышло распоряжение петербургского правительства, предоставляющее малым предприятиям право продления договора аренды на 10 лет с обязательным условием, что арендуемое помещение будет выставлено на торги.

Городские власти считают распоряжение ?233 несомненной преференцией для малого бизнеса, поскольку обременение в форме долгосрочной аренды неминуемо снизит стоимость помещения на 20-50% и создаст льготные условия для того, чтобы арендатор смог спустя 10 лет получить его в собственность путем выкупа.

Шаг, сделанный администрацией Петербурга навстречу интересам малых предпринимателей, логически обоснован. Более 90% субъектов малого предпринимательства вступает в арендные отношения с КУГИ. Но фискальные задачи КУГИ в отношении малого бизнеса, реализованные в ряде нормативно-правовых актов в течение последнего года, сильно осложнили деятельность этого сектора экономики.

Чтобы облегчить положение малого бизнеса, городские власти намерены осуществить комплексную программу по обеспечению малых предприятий нежилыми помещениями. Одним из пунктов ее должно стать получение арендаторами права приоритетного выкупа арендуемых помещений.

Распоряжение о предоставлении добросовестным арендаторам 10-летней аренды с возможностью выкупа родилось не просто. Как считает заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, льготы малому бизнесу отрицательно скажутся на доходной части городского бюджета. К тому же уже сегодня возникли разногласия по поводу того, какого именно арендатора можно считать добросовестным, ведь официально такого определения не существует.

Сам А. Чичканов формулирует это так: `Тот, кто арендует помещения в течение пяти лет и надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды в течение трех лет`. А вот в том, с помощью каких критериев оценивать это надлежащее исполнение и о степени жесткости оценок, мнения чиновников расходятся. Есть, безусловно, справедливые пожелания включить в понятие `добросовестный арендатор` требования к малым предприятиям по неукоснительному соблюдению правил пожарной безопасности, норм СЭС, использования арендуемого помещения только для собственных нужд, а не для субаренды. В одном городские власти едины - на первом месте должна стоять платежная дисциплина. До сих пор к ее соблюдению относились крайне строго.

Задержка арендной платы на один-два дня уже была нарушением Гражданского кодекса, которое сурово каралось. При продлении договора арендатор мог потерять помещение, а льготники лишались своих льгот. Теперь малому бизнесу в этом отношении будут даны некоторые послабления, которые, правда, касаются лишь предпринимателей, заключающих договоры аренды на 10 лет, чьи помещения выставляются на торги. Для них нарушение сроков внесения платежей допустимо до пяти дней, если это происходит не чаще двух раз в год.

Однако предприниматели с такой минимальной уступкой не согласны. Как утверждает председатель Общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе Петербурга Сергей Федоров, следует разрешить малому бизнесу вносить арендную плату с задержкой на 15 дней и хотя бы три раза в год. Он мотивирует это тем, что малые предприятия не обладают достаточными денежными резервами. А при этом в январе и мае чуть ли не вся страна уходит на 10-15-дневные каникулы. И тогда малые предприятия рискуют не получить денег от своих партнеров, поставщиков продукции.

Вместе с тем возникает вопрос: всегда ли необходимо заносить карающий меч только из-за официального нарушения сроков внесения арендной платы, не разбираясь в причинах такого нарушения в каждой конкретной ситуации? Как считает заместитель председателя КЭРППиТ Сергей Зимин, формальный подход здесь неуместен. Малому предприятию может быть нанесен финансовый урок вне зависимости от успешности его деятельности.

Например, идет плановый ремонт трассы, где находится магазин или кафе. Улица перегорожена, и число потенциальных клиентов, которые могут посетить данную торговую точку, уменьшается на много порядков. Или не по вине арендатора происходит крупный пожар. Справедливо ли в таких случаях применять к арендатору штрафные санкции или заводить на него судебное дело, как на не исполняющего своих обязательств по договору аренды? С. Зимин убежден, что степень добросовестности арендатора следует определять комплексно. И, в частности, нужно обязательно ввести в формулировку этого термина дополнение о том, имел ли арендатор возможности для выполнения обязательств, сопровождаемое заключением аудита.

В то же время спрос с арендаторов хотят ужесточить. Ведь до сего времени их недобросовестность окончательно подтверждалась решением суда. И в ряде случаев злостный неплательщик успевал за период судебного расследования погасить свой долг и явиться на суд с `чистыми руками`. Конечно, этичным и добросовестным такое поведение не назовешь. Сегодня КЭРППиТ и КУГИ разрабатывают механизм, способный на определенном этапе отсеивать таких предпринимателей, лишая их права аренды.