Петербургский рынок услуг по эксплуатации недвижимости догоняет московский: завершается этап формирования управляющих компаний (УК) и расширяется поле деятельности для аутсорсинга.

Строительство новых отелей, бизнес-центров и складских комплексов побудило их хозяев создать собственные подразделения по поддержанию в порядке огромных помещений, а потом для оптимизации затрат на эти цели оказывать аналогичные услуги соседям. В таком случае у клиентов перед глазами - визитная карточка УК: всегда можно посмотреть ее базовый объект. Кроме того, цены на услуги нового игрока, как правило, чуть ниже, чем у конкурентов, которые создавали с нуля.

Оценки соотношения спроса на эксплуатационный сервис и объемов его предложения у девелоперов и специалистов самих УК различаются. Первые говорят о дефиците предложения. Особенно это характерно для московских инвесторов, занятых строительством в Петербурге. Нередко средства в стены уже вложены, клиенты ждут ввода бизнес-центра в строй, а с организацией работы обслуги возникают проблемы.



Кадры решают все



Ощущается кадровый голод: желающие работать есть, но либо низкой квалификации, либо с `неправильным` менталитетом и вредными привычками. Особенно это характерно для бывших сотрудников системы ЖКХ Петербурга. Сложнее всего с менеджерами: у многих нет навыков управления всеми службами, от которых зависят состояние и безопасность здания. Девелоперы сетуют на то, что в Петербурге сложно найти УК, готовую оказывать комплексные услуги и отвечать за их качество. Приходится управлять объектами самим. И лишь затем доверять выполнение отдельных видов сервиса другим компаниям.

Обычно начинают с клининга: тут можно выбрать, кому доверить уборку помещений. Дефицита в предложении нет. Сложнее с передачей в аутсорсинг бизнеса, связанного с обслуживанием инженерных сетей. Сантехники, энергетики и теплотехники не привыкли отвечать за последствия аварий. В принципе это проблема внедрения системы планово-предупредительного ремонта и страхования рисков. Но, для того чтобы эти инструменты работали, должен быть развит рынок. А он пока в процессе становления.

В дальнейшем можно рискнуть передать в управление УК системы связи и телекоммуникаций. Деликатный момент - обеспечение безопасности. В данном случае девелоперу придется полностью довериться УК. Риск велик, но и выгода может оказаться солидной. Комплексное управление эксплуатацией объекта дает существенную экономию. Снижаются расходы на модернизацию сетей и за счет появления единой диспетчерской службы.



Аутсорсинг - в диковинку



Однако пока успешные проекты в сфере комплексного аутсорсинга в Петербурге редкость. Ведь УК в данном случае придется овладеть навыками управления целым набором разных служб, а самому зданию - быть оснащенным интеллектуальными системами, способными обрабатывать данные с множества датчиков и видеокамер. Иными словами, дом должен быть `умным`. Пока `умнеют` в РФ московские элитные дома-башни, потому что без сложных систем жизнеобеспечения высотные строения нельзя считать безопасными для обитания. И волей-неволей девелоперам приходится отдавать такие комплексы в эксплуатацию комплексным УК.

Итак, наблюдается прямая зависимость развития рынка аутсорсинга услуг УК от площадей и общей стоимости объекта. В частности, обмен мнениями участников одного `круглого стола`, который недавно проводили при участии Гильдии управляющих и девелоперов, показал: пока в Петербурге о передаче в управление хотя бы части функций по эксплуатации объектов коммерческой недвижимости ее собственники задумываются, лишь когда им приходится иметь дело с современными объектами площадью более 100 тыс. кв. метров. Увеличение числа таких строений в первую очередь подстегнуло развитие рынка клининговых услуг.

Активизация строительства бизнес-центров, сетевых магазинов и отелей высокого класса привела к появлению компаний по инженерному обеспечению зданий. А приход в РФ крупных международных холдингов, которые реализуют крупные инфраструктурные проекты, дает старт комплексным компаниям, готовым взяться за эксплуатацию построенных объектов.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости, по оценкам экспертов, эффективно работает не более 20-30 управляющих компаний. Через 2-3 года ожидается, что их число существенно увеличится. А затем начнется процесс концентрации услуг в крупных фирмах. Обороты таких фирм будут пропорциональны спросу на объекты коммерческой недвижимости, соответствующие международным стандартам. Нишу с клиентами, запросы которых скромнее, по-видимому, будут заполнять малые УК. Они будут доминировать и на региональных рынках.



Мнения специалистов



Дмитрий Ханжин,

гендиректор УК `МТЛ. Эксплуатация недвижимости`:

- Девелоперы все чаще испытывают проблемы с эксплуатацией сложных объектов. Мы готовы взять на обслуживание новую коробку целиком. Обращений много. Но, к сожалению, единых стандартов сервиса в РФ нет. Потому заказчики нередко плохо понимают, с какими видами услуг им придется столкнуться.

Со стоимостью охранных услуг, клининга и с заработной платой персонала разобраться несложно: можно сравнить рыночные цены, да и результат налицо (коврики - чистые, в здании - порядок). А вот что такое технический сервис? Почему в двух одинаковых на вид бизнес-центрах его стоимость оказывается разной? Приходится объяснять, что многое зависит от типа оборудования, способа его монтажа, особенностей инженерных сетей, конструкций здания, стройматериалов и видов отделки...

Владельцы объектов часто не задумываются о функциональности зданий. А потом свои просчеты пытаются восполнить за счет экономии на эксплуатационных издержках. По нашим расчетам, в таком случае они в дальней перспективе должны потерять доходы. Но кто в РФ загадывает о дальней перспективе?



Дмитрий Птащук,

замгендиректора ООО `Бизнес Линк`:

- Мы создали свою УК, чтобы эффективнее совмещать два вида бизнеса - девелоперский и эксплуатационный. Это позволило сэкономить значительные средства еще на стадии проектирования объектов коммерческой недвижимости. Главный инженер УК сразу же стал вести мониторинг строительства, оценивая работу подрядчиков с точки зрения дальнейших затрат на эксплуатацию здания.

Такой контроль оказался полезным для собственника, который смог лучше понять соотношение его инвестиций с ожидаемыми результатами от использования готового объекта недвижимости. Однако после ввода его в строй стало очевидным: у специалистов остается слишком много свободного времени.

Сокращать персонал УК нельзя: убытки от ликвидации последствий возможной аварии инженерных сетей могут перекрыть экономию от оптимизации штата УК. Но и платить высокую зарплату за фактически неполный рабочий день нет смысла. В такой ситуации невольно начинаешь задумываться об аутсорсинге.

Аналогичный путь проходят и другие девелоперы, выводя на рынок свои УК. Это помогает экономить средства на эксплуатацию объектов и развивает конкуренцию.



Людмила Родина,

гендиректор ООО `Супер-Сервис. Проперти менеджмент`:

- У малых компаний в сфере эксплуатации недвижимости есть своя ниша. Крупные УК предлагают собственникам уже готовые схемы работы. Малые компании в этом гибче. Они чаще идут навстречу пожеланиям клиентов. Однако у них и риски оказываются выше. В частности, у нас уже был страховой случай, уроки которого убеждают в том, что вопросы стандартизации системы услуг и подготовки менеджеров для малых УК - болезненные. Сейчас хорошо учат, например, современным технологиям уборки помещений. В частности, этим занимаются в компании `МТЛ`. Но там не раскрывают технологии управления бизнесом. Даже за деньги. Это нечто вроде ноу-хау. А почему? Ведь речь идет о выработке общих стандартов для развивающего бизнеса. Отсутствие координации в этом плане сдерживает развитие системы аутсорсинга в сфере эксплуатации зданий. Потому что часть функций, которые неинтересны крупным УК в Петербурге, готовы выполнять малые фирмы. Нередко многое зависит от того, хочет ли собственник магазина или бизнес-центра заниматься хозвопросами. Однако выбор у собственников пока небогат. Получается нестыковка: с одной стороны - УК, которые ищут заказы, а с другой - клиенты, которые вынуждены вариться в собственном соку.



Константин Козловский,

гендиректор ЗАО `Менеджмент компания ПСБ`:

- Сейчас ряд УК сертифицирует свою систему менеджмента качества по международным стандартам. Но далеко не всегда их воплощают на практике. Потому нередко требования российских клиентов ниже как в сфере объектов коммерческой недвижимости, так и в системе ЖКХ. Там такие правила игры, что по ним не лукавя играть невозможно. Поэтому лучшие УК уже по горло сыты конкурсами по обслуживанию жилфонда и переключаются на обслуживание объектов коммерческой недвижимости. Однако им туда нелегко пробиться: девелоперы создают свои управляющие компании.

У УК, созданных собственниками, в принципе нет мотивации экономить ресурсы - собственнику сложно понять, почему в долгосрочной перспективе у него окажется такой высокий уровень накладных расходов. Вроде бы в текущих затратах нет ничего лишнего. Но вот когда у конкурентов появится УК, расценки которой за аналогичные услуги дешевле, многие собственники призадумаются об аутсорсинге. В Москве был случай, когда, скажем, уборка мусора на стройплощадке, доверенная сторонней УК, оказалась на 40% дешевле, чем если бы этим занимался персонал застройщика. Это вопрос используемых технологий и оснащения фирм.