Начнем с госполитики. Государство изъяло средства у нефтяников, которые они получили от экспорта сырья. В свою очередь нефтяники отыгрываются на внутреннем рынке, провоцируя рост цен на топливо.
Кроме того, увеличение объемов дорожного строительства и интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве и Петербурге привели к повышенному спросу на стройматериалы. Поэтому вслед за топливом стали дорожать и они. А это повод для роста цен на строительно-монтажные работы.
Взятый Правительством РФ курс на укрепление российской валюты оборачивается увеличением импорта. Именно за его счет растет потребление, что не улучшает, а ухудшает положение отечественных производителей. Это отражается на котировках их ценных бумаг и вызывает переток спекулятивного капитала на рынок недвижимости. Занимаются этим через своих агентов как частные инвесторы, так и юрлица (банки, ПИФы) для диверсификации своих инвестпортфелей.
Кроме того, рост цен поощряет население брать больше кредитов на таких условиях, при которых конечная цена на жилье удваивается. Банкам выгодно подменять ипотечные программы на первичном рынке потребительским кредитованием для участия в долевом строительстве. А ведь классическая ипотека - это когда сначала въезжаешь в новую квартиру, а потом расплачиваешься за нее в течение 10-30 лет. Причем под низкий процент. Такие программы появятся в РФ только при стабилизации цен на жилье. Но разве подлинная ипотека выгодна отечественным банкам?
Далее: государство взялось за программы предоставления социального жилья. Оно, как ожидалось, должно было снизить спрос на квартиры в частных домах. Так и случилось бы, если бы государство стало строить дополнительные дома для бюджетников и семей из расселяемых домов. Вместо этого оно закупает самые дешевые квартиры из того, что уже есть на коммерческом рынке. И тем самым вымывает с него наиболее ликвидное жилье. И эффект получается обратный ожидаемому.
В строительных компаниях всегда страшно боялись кризиса перепроизводства. И неразбериха, внесенная в систему долевого строительства после изменений в законодательстве РФ, стала оправданием для маневров, смысл которых - строить жилья меньше, а продавать - дороже.
Типично в этом плане высказывание гендиректора ЗАО `47-й трест` Михаила Зарубина: `Сразу после вступления в силу Градостроительного кодекса у нас начались непреодолимые трудности...`.
Или вице-президента холдинга `Эталон-ЛенСпецСМУ` Кирилла Вязовского: `Главная ошибка государства - в слишком быстром внедрении системы торгов и неэффективности 214-го закона. Когда его принимали, многие депутаты были в отпусках. Строители пытались через депутатов провести нормальные поправки в этот закон, но безуспешно...`.
Российские законодатели прекрасно понимают пикантность сложившейся ситуации. В частности, депутат ЗС Петербурга Игорь Риммер недавно заявил, что даже если сговор между застройщиками и был, то в сложившихся условиях его нельзя доказать.
Можно предположить, что лавинообразный рост цен заставит законодателей принять ворох поправок в законы РФ. Но уже в пользу не дольщиков, а строительных организаций. Ведь если ничего не предпринимать, то в 2008-2009 гг. неминуем резкий спад спроса на жилье, который способен обернуться катастрофой для многих небольших российских строительных компаний.
Мнения специалистов
Лев Каплан,
директор `Союзпетростроя`:
- Сейчас средний рост цен на недвижимость в Петербурге составляет около 5% в неделю. Меня удивляет та эйфория, которая царит в правительстве города.
По нашим данным, если ничего не изменится, то к концу 2007 года цена квадратного метра жилья в Петербурге достигнет $3 тыс. И в этом виноваты не столько строительные компании, которые просто воспользовались моментом, сколько органы власти как федеральные, так и городские.
Лариса Соломатина,
пресс-секретарь `Движения против воровства в строительстве и ЖКХ`:
- К сожалению, наш опыт взаимодействия с Генпрокуратурой приводит к выводу, что там стремятся не столько установить истину, сколько проверить, соблюдается ли закон РФ. И нередко для выводов достаточно формальных признаков этого. Потому, вероятно, на десятки запросов, в том числе о нарушениях в сфере строительства и ЖКХ, нам отвечают отписками.
Чем завершатся проверки прокуратурой положения дел в строительстве, предугадать несложно: ничем...
Михаил Евраев,
начальник управления по контролю и надзору в сфере недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы:
- Считается, что квадратный метр жилья в Москве должен стоить $1,3 тыс. А на практике его цена зашкаливает за $3,5 тыс. В конце октября ФАС РФ и Генпрокуратура представят результаты проводимых сейчас проверок в Московском регионе и в Петербурге. Нарушениями можно считать ценовой сговор среди строительных компаний или злоупотребление ими доминирующим положением на рынке. Если это не обнаружат, то, значит, и антимонопольное законодательство соблюдено.
|