Офисный рынок Петербурга вступил в полосу стабильного роста. Увеличивается все: спрос, предложение, арендные ставки, качество строительства, уровень сервиса и запросы клиентов.



А и В прибавляют в цене



По данным компании `Бекар`, за первые шесть месяцев 2006 года в Петербурге введено в строй семь новых бизнес центров, в том числе - три класса В, два - В+ и два - класса А общей площадью 45 тыс. кв. метров.

Согласно прогнозу компании `М-ИНДУСТРИЯ` предложение офисных помещений в Петербурге будет только расти. Если в 2005 году объем площадей составлял около 995,5 тыс. квадратных метров, то к концу 2006-го может достигнуть 1066 тыс. квадратных метров, к концу 2008-го - 1326 тыс. квадратных метров. Это при том, что, по оценке компании, сегодня реально вводят в эксплуатацию не более 50% заявленных бизнес-центров.

Аналогичные выводы делают и аналитики компании `Бекар`. Они также отмечают, что пока наполняемость бизнес-центров всех классов остается высокой: в классе А - 99%, в В - 100%, а в С - 97%. Потому пока рано говорить о грядущей ценовой конкуренции между операторами офисных комплексов, напротив, рынок скорее находится в состоянии относительного равновесия.

В такой ситуации прогнозируемым остается и ежегодный рост арендных ставок, который не должен превысить 15% в год (в 2005 году средний рост в Петербурге составил 10%). При этом по отдельным категориям бизнес-центров, в первую очередь класса С, возможно и некоторое снижение арендной платы. Это объясняется прежде всего увеличением числа клиентов, выбирающих офис не только по ценовым критериям, но и по уровню предоставляемых услуг, качеству внутренней и внешней инфраструктуры.

В то же время операторы бизнес-центров классов А и В, ранее определявшие арендные ставки по курсу доллара, в последнее время активно пересматривают тарифную политику, отказываясь от дешевеющей американской валюты.

Одни привязывают арендную плату к курсу евро, другие - к усредненному курсу двух основных валют, третьи, предпочитая оставаться в долларовой зоне, оговаривают, что минимальный порог стоимости одной валютной единицы не должен опускаться ниже 30 руб. Наиболее оптимистичные переходят к прямому определению цен в рублях.

На конец июня 2006 года долларовые арендные ставки в петербургских бизнес-центрах составляли: 200-400 USD - для класса С, 366-630 USD - для класса В и 600-840 USD - для класса А (данные компании `Бекар`).



Город меняет политику



На ценовую политику частных операторов бизнес-центров неминуемо повлияет политика петербургского КУГИ. В конце прошлого года были прогнозы оттока арендаторов в свете намечавшейся перспективы достаточно значительного (от 10-20% до 100-200%), хотя и поэтапного повышения арендных ставок на принадлежащие городу помещения. Теперь, напротив, речь идет о том, что большая часть малых предприятий останется на городских объектах. Это стало очевидно после того, как в начале августа представители КУГИ выступили с заявлением, что `добросовестным арендаторам` договоры будут продлевать на 10 лет. Кто именно будет зачислен в `добросовестные`, обещают назвать к 1 сентября.

По имеющейся информации, в привилегированной группе окажутся предприниматели, арендующие свои помещения не менее пяти лет и безупречно выполнявшие договорные обязательства в течение не менее трех последних лет. Кроме того, арендатор не должен иметь претензий со стороны СЭС и пожарников.

Продление договора на 10 лет, как уверяют представители власти, будет означать автоматический запуск механизма продажи арендуемого объекта. Представители предпринимательского сообщества пока относятся к такой перспективе осторожно, однако и массового бегства из городских помещений в частные нет.



Остров идет в отрыв



По оценке Colliers International, к концу 2005 года лидерами предложения офисных площадей были Петроградский и Центральный районы. В то же время на рынке наметилась очевидная тенденция бегства бизнес-центров из наиболее престижных районов города: статистика зафиксировала заметное увеличение объемов делового строительства в Адмиралтейском, Василеостровском и Выборгском районах города.

По ряду оценок, наиболее мощный рывок в ближайшие годы сделают девелоперы офисных проектов, работающие на Васильевском острове.

Уже начато строительство первой очереди делового комплекса на бывшей территории завода `Пневматика`, которая принадлежит ФХК `Империя`. На этой площадке между 17-й и 18-й линиями должны появиться целый квартал из бизнес-центров, торговый и развлекательный комплексы. Сдача первой очереди планируется уже на 2007 год.

Крупный деловой квартал, который, по словам вице-президента компании `Морской фасад` Льва Пукшанского, вполне может претендовать на звание петербургского сити, появится на новых территориях, намыв которых уже начался в северо-западной части острова.

Наконец, в середине августа вновь заговорили о реанимации давно обсуждавшегося проекта - переноса Балтийского завода с Васильевского острова с высвобождением

70 гектар земли под коммерческую застройку. Проект новой компакт-верфи, которая должна появиться на базе объединения нескольких крупнейших судостроительных заводов города, был разработан в петербург-ском ЦНИИ технологии судостроения еще в середине 1990-х годов. Приступить к его реализации в то время не удалось не только из-за отсутствия средств, но и из-за решительного сопротивления руководства предприятий и их союзников во властных структурах.

Новый импульс реализации проекта дала смена собственника Балтийского завода, контрольный пакет акций которого в начале 2006 года перешел к структурам `Межпромбанка`. Последнему также принадлежит контроль над заводом `Северная верфь`. Кроме того, шансы проекта на реализацию повышает и новая тенденция в реорганизации ВПК, основанной на идее объ-единения однопрофильных предприятий в единые холдинги.