Цены на недвижимость в Петербурге бьют рекорды. Уже дешевле приобрести жилье за рубежом, чем в городе на Неве. Есть два объяснения феномену. Попробуем оценить, насколько они справедливы.
Версия первая:
жилья на первичном рынке мало, потому что подрядчикам не хватает стройматериалов и земли под застройку
В правительстве Петербурга считают, что дефицита в поставках стройматериалов пока нет, за исключением арматуры. Да и то - временно. Об этом свидетельствует обмен информацией петербургских чиновников с властями тех регионов, откуда поступают стройматериалы. Ресурсов у строительных компаний достаточно, чтобы возводить больше жилья, но они их почему-то не используют.
А вот с тем, что не хватает участков под застройку, власти города отчасти согласны. И ищут способы, как ускорить подготовку документов для торгов. Вопрос во многом упирается в нестыковки между разными ведомствами по поводу того, какой быть планировке отдельных участков.
Пока удалось договориться только с Санэпиднадзором. Сошлись на том, что есть ведомственные подходы, но есть и здравый смысл: бессмысленно применять современные требования по гигиене к тем территориям, которые застраивали по нормативам прошлых лет. Иначе придется все старые кварталы признать не соответствующими современным требованиям. Эти требования надо предъявлять к новым участкам.
Сложнее найти общий язык с природоохранными ведомствами. В Росэкологии - структурные изменения. Это создает дополнительные проблемы. Оказалось непросто договориться и по ценам на проектные работы, без которых участок нельзя выставить на торги: пока за эти услуги их исполнители хотят получать слишком много.
Появился шанс договориться с энергетиками о развитии сетевого хозяйства. Главное - упростить процедуры согласования документации, сделать их прозрачнее.
При этом в Комитете по строительству администрации Петербурга обращают внимание, что ситуацию вокруг выделения земельных участков искусственно обостряют. Есть временные проблемы, возникшие из-за перехода к комплексному освоению новых территорий. Это вызывает необходимость поиска способов финансирования инженерной подготовки пятен под застройку. Ведь цены на пустырь и участок, к которому подведены вода, тепло и электричество, могут различаться в несколько раз. Все зависит от стартовой стоимости участка.
Однако пока влияние этих трудностей незначительное: во-первых, у строительных компаний есть запас участков для возведения жилья, а во-вторых, на рынок поступают излишки земли, которые распродают предприятия.
В первой половине 2006-го петербургские строители ввели в эксплуатацию 223 жилых дома на 10,71 тыс. квартир общей площадью 797,2 тыс. кв. метров. Это означает, что в конце года в эксплуатацию могут сдать около 2, 3 млн кв. метров жилья. И говорить о кризисе домостроения не приходится.
Версия вторая:
цены растут из-за отложенного спроса
Это хорошо видно по вторичному рынку: владельцы недвижимости придерживают квартиры, надеясь получить за них максимальную цену. Аналогично поступают и строители.
Однако в компаниях с этим не согласны. И по-своему правы: на первичном рынке придерживают далеко не все, а только ходовые (высоколиквидные) виды жилья - одно- и двухкомнатные квартиры в типовых домах. К сожалению, в правительстве города повлиять на такую политику строительных компаний не могут. Или не хотят.
Отговорка простая: если сложно продать квартиры большой площади, и строители стремятся поставить их в первую очередь продаж, то это всего лишь маркетинговая политика. И в конечном счете рынок ее сам отрегулирует.
Однако нечто похожее пару лет назад наблюдалось в оценках петербургских чиновников по отношению к рейдерству. Мол, это дело самих предпринимателей. Так продолжалось до тех пор, пока передел собственности из-за несовершенства законодательства не достиг уровня национальной угрозы. Аналогично - и со строителями: власти будут безмолвствовать до тех пор, пока цены на типовые квартиры не достигнут астрономической величины. Ведь для дефицита одно- и двухкомнатных квартир складываются объективные обстоятельства.
Во-первых, строителям выгодно возводить дома с квартирами большой площади - их себестоимость ниже, чем компактных квартир. Во-вторых, инвесторы, приобретающие жилье для перепродажи, предпочитают ликвидные квартиры, а это `однушки` и `двушки` типовых проектов (у них самая короткая экспозиция при продажах).
В-третьих, у основной части населения - низкая платежеспособность, которая не компенсируется даже ипотечными кредитами: лишь ограниченному кругу лиц по карману жилье с тремя и более комнатами. В-четвертых, активизация строительства домов для бюджетников вымывает с рынка именно одно- и двухкомнатные квартиры.
Таким образом, формируется искусственный дефицит на такое жилье. А к установленной планке быстро подтягиваются и другие типы квартир, которых вроде бы в достатке на рынке.
В Петербурге заметна еще одна тенденция: в процессе строительства многие проекты меняют. Например, планировали 12 этажей, построили - 17, перед домом намечали бассейн, а строят торговый комплекс...
|