В условиях, когда не все банки имеют долгосрочные ресурсы, нередко возникает проблема с выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов. В настоящее время появляется все больше банков и компаний, зачастую `дочек` кредитных организаций, оказывающих услугу по рефинансированию ипотечных кредитов.

Кроме АИЖК есть еще несколько крупных игроков рынка рефинансирования ипотечных кредитов: банки `КИТ Финанс`, `Совфинтрейд` (`дочка` `Газпрома`), `ДельтаКредит`, компания `БТА Ипотека`(`дочка` банка `ТуранАлем`).

Появление этих участников рынка не случайно. Рефинансирование действительно пользуется большим спросом: банкам невыгодно держать на балансе ипотечные кредиты. А рефинансируя, они избегают формирования достаточно крупных резервов, повышают оборачиваемость денежных средств для выдачи новых ипотечных кредитов, тем самым повышая доходы.



Нестандартно, но выгодно?



Услуги рефинансирования у операторов нельзя назвать стандартными. Например, не все предлагают сопровождение кредита банку, его предоставившему, вследствие чего после рефинансирования он может лишиться одной из своих статей доходов - агентского вознаграждения за обслуживание.

Некоторые банки и компании не проводят предварительный андеррайтинг. Есть такие, которые устанавливают определенные тарифы за предоставление тех или иных услуг. Ряд операторов работает при наличии заявленного минимального объема рефинансирования, что не совсем удобно не очень крупным банкам. Также для первоначального кредитора очень важна обязанность обратного выкупа дефолтных закладных, а это тоже предлагают не все операторы.

Национальных стандартов закладных пока не разработали, но все необходимые параметры регламентирует законодательство, в частности, Законы `Об ипотеке`, `Об ипотечных ценных бумагах`, Гражданский кодекс. Потому все закладные должны в первую очередь соответствовать законам, а потом уже стандартам операторов. Одновременно предпринимаются попытки диктовать свои стандарты в качестве национальных такими операторами, как АИЖК, поскольку это госструктуры и достаточно крупные игроки на рынке.



Петербургские нюансы



В Петербурге в этом сегменте рынка активно работает инвестиционный банк `КИТ Финанс`, у которого есть свои преимущества. Так, помимо выкупа закладных, проводят предварительный андеррайтинг или согласуют параметры сделки, предусмотрена и возможность сопровождения первоначальным кредитором выкупленных у него кредитов.

В июле банк снизил ставки по предназначенным к выкупу кредитам, и сегодня они составляют от 11% до 14% годовых в рублях и от 11% до 12% в долларах США. Подтверждение о доходах принимается в форме как справки от работодателя, так и заявления от заемщика. А приобрести жилье в общую долевую собственность смогут люди, не состоящие в браке.

- Программа рефинансирования `КИТ Финанс` рассчитана на все банки. Мы не предъявляем жестких требований к контрагентам. При этом весь комплекс операций по покупке банк проводит бесплатно, - рассказала заместитель начальника отдела по взаимодействию с контрагентами инвестиционного банка `КИТ Финанс` Ольга Александрова. - У нас также нет требований к минимальному и максимальному объему пулов, предлагаемых к продаже. Это могут быть сделки как по купле-продаже отдельных закладных, так и портфельные. Сотрудничество с банком возможно и в рамках разовой сделки, если кредит выдан по стандартам другого оператора рынка ипотечного кредитования, и на основе долгосрочного соглашения. Он не диктует жестких условий, например, нет требований к формам документов, расчету ежемесячных платежей.



Внимание закладной



В связи с тем что ипотечное кредитование на территории Российской Федерации развито еще довольно слабо, главная проблема рефинансирования, по мнению экспертов, заключается в низком качестве выкупаемых закладных.

Ошибки делают, прежде всего, сотрудники банков или Федеральной регистрационной службы при подготовке документов. Так, если в закладной неточно указаны адрес заемщика или реквизиты, то этот недействительный документ необходимо перерегистрировать.

По словам О. Александровой, банки-кредиторы не всегда присылают полный комплект документов по сделке, из-за чего сложно провести в декларируемый срок экспертизу. В итоге заявленный оператором срок выкупа кредита не соблюдается. Некоторые операторы, учитывая эти трудности, помогают банкам-партнерам довести каждую закладную до момента ее рефинансирования.