По прогнозам специалистов `Союзпетростроя`, в 2007-2008 гг. в Петербурге столкнутся с дефицитом земли под жилищную застройку. Однако к тому времени обещают начать интенсивный ввод домов по проекту `Балтийская жемчужина`. Покроет ли он тот дефицит квартир в новых домах, который может образоваться?

Чтобы ответить на этот вопрос, в первую очередь следует поинтересоваться инженерным обеспечением проекта комплексной застройки. Ведь инвесторы для него получили чистое поле. И свободных мощностей для обеспечения домов и офисов энергией пока нет. Они появятся после ввода в строй Юго-Западной ТЭЦ, которую строят на средства компании `Синтез Петролеум`.

Объем инвестиций в нее - не менее $500 млн. Первую очередь ТЭЦ планируют ввести в эксплуатацию к отопительному сезону 2008/2009 года, а последнюю - в конце 2011 года.

Следовательно, инвесторы `Балтийской жемчужины` сдать `под ключ` первые дома раньше конца 2008 года не смогут: в них не будет ни света, ни тепла. Кроме того, следует учесть, что потребителями Юго-Западной ТЭЦ станут не только они, но и жители старых кварталов района: ведь после ее ввода энергетики наметили модернизацию всей системы теплоснабжения юго-запада. Появление резервных мощностей позволит начать поэтапную реконструкцию ТЭЦ-14.

Нужно также иметь в виду: хозяевам проекта `Балтийская жемчужина` придется построить к домам инженерные сети и согласовать все вопросы, связанные с подключением к этим сетям новостроя. А на это, как показывает практика, в Петербурге уходит не меньше года. Есть и другие проблемы. Потому вряд ли стоит ожидать появления на первичном рынке квартир в рамках этого проекта до 2009 года. И уж в любом случае выброса жилья, который сколько-нибудь существенно повлияет на стоимость квартир в Петербурге.

Не случайно в `Союзпетрострое`, ассоциации `Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада` и в Экспертном совете по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) полагают, что `Балтийская жемчужина`, по крайней мере до 2010 года, не скажется на расстановке сил среди основных застройщиков Петербурга.

Более того, сегодня в Петербурге только говорят о комплексном освоении территорий. Но на практике их, как и 10 лет назад, застраивают точечно (благодаря уплотнительной планировке) и хаотично. Пока продажи на крупных объектах (площадью свыше 50 тыс. кв. метров) пробуксовывают. Это означает, что возводить новые жилые здания целыми микрорайонами неэффективно с точки зрения окупаемости проектов.

Например, по данным правительства Ленобласти, инженерная подготовка территорий обходится в среднем $200 за квадратный метр. Но когда целые кварталы возникают в чистом поле, этот показатель значительно увеличивается. Потому, в частности, отложено начало застройки поселка Кудрово (Ленобласть), где строительство инженерных сетей оценивают в $150 млн.

Единственным удачным проектом комплексного развития территорий в Петербурге стал жилищный проект, реализованный на средства городского бюджета и займа МБРР в 1997-1999 гг., благодаря которым на площади около

26 гектаров до 2002 года построено более 300 тыс. квадратных метров жилья.

Другой проект - застройку квартала 23А в Невском районе - можно считать скорее исключением из правил из-за его специфичности: ведь он высвободился благодаря тому, что московская компания МИСК купила ряд промышленных предприятий. Затем сократилась санитарная зона вокруг них, и часть производств была ликвидирована.

Кроме того, по оценкам ЭСОН, сложно предсказать спрос на дома в комплексе `Балтийская жемчужина`. Пока Красносельский район, где он расположен, считают малопривлекательным. В нем сложно продать квартиры и на вторичном рынке.

И последнее: задел застройщиков по инженерно подготовленным земельным участкам в Петербурге составляет не менее 10 млн квадратных метров (в основном они принадлежат 10-15 ведущим компаниям). А это означает, что их хватит для ввода в строй жилых домов по крайней мере до 2008 года. И только потом у застройщиков может появиться интерес к освоению инженерно неподготовленных участков для возведения на них новых жилых домов. В частности, в рамках проекта `Морской фасад` (Васильевский остров) на намывных территориях.

К тому времени стартовые условия всех строительных компаний и инвесторов `Балтийской жемчужины` начнут выравниваться. Существенно вырастет стоимость квартир. И ожидать, что квартиры в рамках этого проекта будут столь же дешевыми, как в Китае, наивно.

Преимущество может быть только в условиях ипотечного кредитования. Если японские банки успешно кредитуют жителей Владивостока для приобретения жилья на долгий срок под 6-8% годовых, то китайские банки теоретически петербуржцам могут предоставить еще более выгодные ипотечные займы. А до тех пор выкупленная китайцами и огороженная синим забором территория, вероятнее всего, будет оставаться пустынной.