Депутаты, в свою очередь, полагают, что им удалось достигнуть компромисса между потребителями и исполнителями услуг. И в третьем чтении принципиальных поправок уже, скорее всего, не будет, потому что в нынешнем виде в Администрации Президента РФ текст практически одобрен.
Напомним, что в первоначальном варианте проект закона, разработчиком которого считается фонд `Институт экономики города`, должен был стимулировать поиск застройщиками новых форм финансирования проектов и развивать партнерство с банками, потому что процедуры, защищающие права дольщиков, делали долевое строительство для них не таким выгодным бизнесом, как прежде. Именно поэтому в 2005 году они подняли такой шум.
Вице-президент `Союзпетростроя` Лев Каплан считает, что на фоне громких скандалов с обманутыми дольщиками (а их, по официальным данным, в РФ насчитывают около 200 тысяч человек) разработчикам закона надо было иметь большое мужество, чтобы внести в закон поправки, балансирующие интересы дольщиков и застройщиков. В результате государство, с одной стороны, усиливает контроль за строительным рынком, а с другой - позволяет строительным компаниям развивать прежний бизнес.
Итак, о чем речь?
Больше всего застройщиков испугало то, что дольщики получали право на односторонний и внесудебный отказ от договора участия в долевом строительстве. Это открывало, по их мнению, дорогу для шантажа: ведь если дольщики объединятся и сразу потребуют вложенные деньги назад, то застройщик может оказаться на грани разорения.
Разработчики закона согласились с реальностью таких рисков, поэтому формулировку сделали более обтекаемую: для одностороннего отзыва средств дольщиками должны быть объективные причины - грубые нарушения условий договора. Аналогичный повод дает право и застройщику на односторонний разрыв договора с дольщиком.
В первоначальном проекте предполагалось заставить застройщика раскрыть информацию о финансовом состоянии проекта. Строители завопили о том, что она представляет собой коммерческую тайну. В новой редакции закона появилась поправка: проектную декларацию можно не публиковать, но тогда и не разрешается рекламировать в СМИ реализуемые проекты. Это логично. Хуже, что целый ряд финансовых показателей строительных компаний исключили из декларации.
В частности, о движении финансов при возведении домов. Ведь основной риск двойных продаж возникает на стыках взаимоотношений застройщика с подрядчиками, которые в счет погашения оплаты своих услуг могут потребовать или часть квартир в новом доме, или захватить вообще весь объект, доведя застройщика до банкротства.
Еще один пункт, по которому шли ожесточенные дебаты, - штрафные санкции к застройщикам за неисполнение их обязательств. В этом отношении застройщики могут праздновать победу: санкции против них ввели, но в такой форме, которая на практике окажется трудновыполнимой. Ведь в большинстве случаев застройщики формально свои обязательства выполняют, а основные задержки - из-за монополистов: всегда на них можно свалить вину за то, что дом не подключен к инженерным сетям. И никто ни за что не отвечае: консолидированная ответственность всех, от кого зависит сдача нового дома в срок, не предусмотрена.
Куда вложат деньги
Изменился смысл целевого использования средств дольщиков: первоначально подразумевалось, что средства дольщиков, внесенные на один строящийся дом, нельзя использовать при строительстве других жилых зданий. Теперь проект закона позволяет сложить все средства дольщиков, внесенные в сооружение разных домов, в общий котел и строить на них сразу несколько объектов.
Итак, проект закона об использовании средств дольщиков в нынешнем виде позволит долевому строительству еще долго процветать. Строительный рынок станет немного прозрачнее, но до открытого ему все равно останется далеко шагать.
Из, безусловно, положительных моментов можно отметить то, что в законе, наконец, появляются намеки на использование разных инструментов финансирования строительства домов. В том числе застройщикам разрешат привлекать средства граждан путем выпуска эмитентом (застройщиком, получившим участок в аренду и разрешение на строительство) облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений. Это открывает путь для размещения на бирже ипотечных ценных бумаг.
Рынок станет чуть-чуть прозрачнее
Самое неприятное: в документе по-прежнему нет четкого ответа, что такое договор долевого участия, и к какому сегменту права он относится - к инвестиционному или к сфере потребительских услуг.
Между тем это крайне важно. В принципе, принимать нужно закон о новых схемах финансирования строительства - банковских и ипотечных. Существующее законодательство хорошо защищает дольщиков от строителей - поставщиков недоброкачественных услуг. Дольщику же в статусе инвестора действительно требуется особый закон, прописывающий его права. На эту роль, по-видимому, и претендует проект закона N 214-ФЗ. |