По данным, предоставленным директором `Фонда имущества Петербурга` Андреем Степаненко, в 2005 году был продан 131 земельный участок общей площадью 100,37 га, из них под жилье - 41 участок. Всего их выставляли около 180, считая те, которые сейчас находятся в работе.
Непроданных участков нет
По утверждению Андрея Степаненко, на сегодня нет участков, которые бы числились в непроданных. Есть только зависшие, если по ним есть обременения КУГИ. Земельные участки практически не продавали в собственность. На аукционах предоставлялось право аренды для капитального строительства. Исключение - участки с аварийными зданиями. Их продают в собственность, и на этом месте можно сразу строить новое здание.
И все же, как признает А. Степаненко, проблем с торгами немало. Участков просто не хватает. Недостаточно обеспечивается землей строительство магазинов, станций автообслуживания. Земельные участки под торговлю, логистику, производство востребованы, но КЭРППиТ, в обязанности которого входит подготовка документации, пакеты почти не готовит (пока только один пакет за все время).
Пятикратное превышение стартовой цены на торгах строительной компанией `ЛЭК` на участок в Московском районе под многофункциональный комплекс показывает интерес застройщиков к такой земле под лозунгом `Мы за ценой не постоим`. Объекты многофункционального назначения продаются сразу. В среднем по всем торгам статистика показала двукратное превышение стартовой цены.
Нужны правила застройки
В системе организации торгов есть и другие недостатки, которые высветили проверки Федеральной антимонопольной службы РФ. По мнению начальника управления в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаила Евраева, процесс предоставления земельных участков не может быть урегулирован без разработки правил землепользования и застройки.
- Нужно законодательно ограничивать размеры участков под застройку, констатировал он. - Это важно с точки зрения создания конкурентной среды. Иначе кто-нибудь догадается весь город оформить одним лотом. Без этого мы получим распределение земли между двумя-тремя крупнейшими компаниями, а о реальной конкуренции со средними компаниями можно будет забыть, что поставит под сомнение само их существование и значительно сузит рынок строительства.
Однако главными проблемами являются недостаточный объем проектно-сметной документации на объекты, выставляемые на торги, ее невысокое качество и длительные сроки разработки (2-3 года). В результате за последние 2 года было подготовлено только 22 полных пакета, а по жилищному строительству почти втрое меньше - всего 8.
Ситуация сложилась непростая: она грозила резким снижением объемов жилищного строительства, ростом цен, спровоцированным дефицитом земельных участков, что в конечном итоге ставило под угрозу выполнение национального проекта `Доступное жилье`. Изменить положение дел к лучшему, возможно, сможет принятый в третьем чтении депутатами ЗС закон `О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, на торгах`.
Потенциальному инвестору дали фору
Работа над поправками к нему во многом стала заслугой союза строительных компаний `СоюзПетрострой`. Как подчеркнул его вице-президент Лев Каплан, теперь потенциальных инвесторов смогут интенсивно привлекать к изготовлению документов на торги. Они будут в этом заинтересованы, поскольку получат за это вдвое больше прежнего, а если компания за свой счет будет осуществлять и межевание территорий - она приобретет право на компенсацию затрат сверх лимита.
Председатель комиссии ЗС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов отметил: при внесении дополнений в закон было учтено, что надо дать возможность строительным организациям, облюбовавшим участки, самостоятельно разрабатывать документацию для торгов по нему.
Для таких застройщиков в закон было введено понятие `потенциальный инвестор` - компания, обязующаяся участвовать в торгах по данному объекту. Еще одна поправка поможет избежать проволочек или торможения поданной заявки со стороны исполнительной власти. Эта заявка должна быть рассмотрена не позднее чем в течение 3 месяцев.
Кризиса безземелья не будет
Но в администрации города больших надежд на позитивные изменения в системе торгов не питают. Директор ГУ `Управление инвестиций` Комитета по строительству Лев Винник комментирует это так: `Процесс согласования - титанический, поэтому явного увеличения количества пакетов в связи с введением поправок в закон `О порядке предоставления объектов недвижимости` мы не ожидаем, хотя и не возражаем против самостоятельных разработок строительных компаний`.
Но это трудная работа. Сегодня, например, невозможно делать проекты планировки кусочками: нужен хотя бы квартал. Все чистые земельные участки разрабатывает Комитет по строительству, потом передает управлению инвестиций. Вся земля имеет кадастр, изменить размеры участков практически невозможно. Остальные участки в рамках существующей застройки привлекательны для строительства, но проблемны. Вот с этим, как считают в управлении инвестиций, могут работать так называемые потенциальные инвесторы.
А пока итоги такие: в 2005 году 140 договоров на разработку документации было расторгнуто из-за многочисленных переносов и продления сроков. Сегодня в управлении инвестиций - 120 действующих договоров на разработку, но реально по ним вышло лишь 10 постановлений. В сложившейся ситуации Л. Винник считает и эти 10% эффективным результатом.
Если же говорить в целом о перспективах, которые можно ожидать при проведении торгов, и активности их участников, то в управлении инвестиций считают, что до конца 2006 года будет разработана документация на 2,5 млн кв. метров жилья. Провала на 2007 год, кризиса безземелья, о котором столько шумят, нет и не будет.
В 2008 году, видимо, удастся достичь 3 млн кв. метров. Сейчас в работе - 12 млн кв. метров, это реальные объекты, задел, который есть у строителей. Его хватит на 3-3,5 года. А если он есть, то некоторым крупным компаниям пока незачем участвовать в торгах. |