Так, Сбербанк РФ заставляет собрать целую кипу документов, внести солидный первый взнос, а на оставшуюся сумму кредита найти поручителей. Второй по величине игрок на рынке загородной недвижимости - `ПСБ`. Развивают аналогичные проекты `Городской ипотечный банк`, `Москоммерцбанк` и `Абсолют Банк`.
В банках объясняют жесткий подход к кредитованию высокими рисками. Чтобы их снизить, требуют от продавца свидетельство на застройку и документы, подтверждающие его право собственности на землю. Подрядные сделки не финансируют. При малейших подозрениях в отношении застройщика в кредитах клиентам отказывают.
Земли много, но она - не товар
В Ленобласти, считает президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан, продавцу сложно собрать весь пакет документов, которые требуют в банке, для того чтобы покупатель мог претендовать на ипотечный кредит.
Многоэтапные согласования на выделение участка, которое занимает минимум полгода, заставляет застройщика искать обходные пути, чтобы начать реализацию проектов. В результате только одна десятая всех разрешительных документов содержит правоустанавливающую базу, чтобы земля могла при сделках выступать как товар.
Полный комплект бумаг нередко получают, когда проект близится к завершению. В такой ситуации застройщик, чтобы снизить свои собственные риски, на первых порах не спешит с продажами и возведением домов, старается продавать их только с предоплатой или поэтапно с минимальным периодом рассрочек.
Во многих поселках долгое время документы на землю выдавали разные организации. Потому никто не застрахован от того, что передачу в собственность привлекательной для застройки территории могут объявить незаконной из-за несоответствия баз данных.
Известны примеры, когда чиновники заключают с застройщиками `теневые` сделки, в результате которых в составе участка для застройки под коттеджный поселок оказываются включены объекты федеральной собственности или сельхозземли. А это значит, что не исключены объяснения с прокуратурой. Риски снижаются только после 5 лет владения объектом недвижимости.
Дополнительную головную боль сулит административная реформа, предполагающая передачу земель в ведение муниципалитетов первого уровня. А муниципалитеты не готовы решать эту задачу. Их персонал не обладает опытом землепользования, составления кадастровых планов и подготовки документов, без которых нельзя начинать строительные проекты.
У муниципалитетов теперь немало прав, но с финансами - туго. Потому в конце концов придется или делегировать земельные полномочия районным властям, или обременять дополнительными расходами инвесторов. Второй вариант, понятно, не повышает привлекательность вложений в загородную недвижимость...
Вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас в одном из своих выступлений заметил, что земли за пределами Петербурга для застройки много, и она - основная ценность субъекта РФ. Однако риэлтеры так не считают: ведь территория - еще не товар, который пригоден для заклада под ипотечный кредит. Такие участки на самом деле в дефиците.
Богатство, которое дурно пахнет
Ликвидность земли зависит не только от наличия всей необходимой документации, но и от качества строительства. К сожалению, оно нередко хромает. Есть случаи, когда дом через несколько лет теряет способность сберегать тепло, ветром сносит крышу, а стены трескаются из-за перекосов.
Другой фактор ликвидности - степень развития инфраструктуры. Социальную инфраструктуру создают практически только в рамках коттеджных поселков (магазины, кафе, спортплощадки, детские сады).
Инженерная инфраструктура редко не таит в себе рифы, на которые напарываются владельцы элитной недвижимости. Никто не гарантирован за городом от перебоев в подаче электричества. Суммарная мощность тока на коттедж в 3-4 раза ниже, чем, скажем, в аналогичных проектах в Подмосковье. Поэтому в дальнейшем его владелец может столкнуться с необходимостью приобретать дополнительный автономный электрогенератор.
После сдачи в эксплуатацию поселка могут начаться проблемы с газоснабжением - низкое давление не всегда позволяет котлам выдавать достаточно тепла зимой для обогрева зданий.
Далеко не всегда к коттеджам и таун-хаузам подводят централизированную канализацию. А локальные системы недешевы и должны занимать на участке дополнительную площадь со свободным подъездом для ассенизационной машины. На практике же очистка сточных вод в таких системах нередко напоминает `технологию очистки` обычной выгребной ямы. Например, владельцы таун-хаузов в Мельничном Ручье обнаружили, что в качестве `локальной канализации` в их домах использовали обычную цистерну, закопанную в землю рядом с домом.
Стремление сэкономить приводит к тому, что накопленное `богатство` рано или поздно начнет растекаться по округе. Это даст о себе знать не сразу. Но потом будет сложно избавиться от специфического запаха в поселке. А если при этом забор питьевой воды для коттеджей идет из артезианской скважины, то здоровье обитателей домов может оказаться под угрозой...
Ликвидность - больная мозоль для банков, выдающих ипотечные кредиты. У них и без того выше крыши проблем с оценкой стоимости участков и объектов на них. Коттедж или таун-хауз - не типовое жилье.
На их ликвидность иногда влияют не столько затраты на строительство, сколько набор объективных и субъективных факторов, которые опасно упускать из виду. Потому что из-за них в случае банкротства заемщика банк может понести убытки при перепродаже недвижимости.
Уровень локальных проектов
В ближайшее время в банках намерены слегка упростить процедуры получения кредитов на приобретение загородной недвижимости в Ленобласти. Пионерами выступают филиалы столичных банков, в которых накопили опыт работы с подмосковным рынком.
Насколько увеличится ипотечное кредитование в 2006-2007 гг.? Незначительно. На это указывает, в частности, и то, что пока ни один паевой инвестиционный фонд не собирается специализироваться на вложениях в коттеджи и таун-хаузы в Ленобласти. Даже в общий портфель такие объекты включают немногие ПИФы.
Целый ряд намечавшихся проектов остался не осуществлен. В основном размещают средства в покупку ликвидных земельных участков. Это объясняют тем, что рынок загородной недвижимости находится лишь в начале развития и слабо сегментирован. Интерес к нему, по прогнозам специалистов управляющих компаний, появится позднее - когда будет освоен рынок недвижимости Петербурга. А этот процесс только начался. Он будет набирать обороты по мере развития проектов комплексной застройки. До такой стадии коттеджный рынок дойдет не скоро. Пока на нем доминируют небольшие компании и локальные проекты.
Игорь Жигунов, директор Городского ипотечного банка по СЗФО:
`Сейчас доля загородной недвижимости не превышает 1-2% от всего объема ипотеки в СЗФО. Высокие риски и дефицит ликвидности на рынке загородного жилья ведут к повышенным затратам банков на ипотечное кредитование, по сравнению с аналогичными сделками с квартирами. Потому соотношение кредит - залог к объему ссуды выше. Тем не менее банк предложил несколько схем ипотечного и потребительского кредитования. Подписаны соглашения с компаниями по 6 поселкам`.
Александр Романенко, президент Российской гильдии риэлторов, президент корпорации `Адвекс`:
`Реальной ипотеки на рынке загородной недвижимости практически не существует: слишком мало сделок. Дополнительный импульс к финансированию проектов банки получат, если проекты строительства новых поселков начнут реализовывать совместно с субъектами РФ. Без их содействия получится программа, которую можно назвать `Недоступное жилье`.
Вадим Осипов, управляющий филиалом АКБ `Абсолют Банк`:
`В 2005 году у покупателей проснулся интерес к коттеджным поселкам в 150-200 домов. Сегодня наибольшим спросом пользуются объекты в ценовом диапазоне от $40 тыс.
до $100 тыс. Цены на наиболее ликвидные объекты коттеджной и малоэтажной застройки, по-видимому, будут расти на 10-20% в год. Так что у ипотеки в этом сегменте рынка есть перспективы развития.
Но пока в Ленобласти сделки такого типа - единичные`. |