Издательский холдинг RIAL-Pronto
          Деловая газета
          Северо-Запада России

          Издается в Санкт-Петербурге
          с 1994 года
Деловая карта России

 контакты
 архив

Богатые в коттеджах тоже плачут - ЭиВ N 20 (606)
СТРОИТЕЛЬСТВО
Богатые в коттеджах тоже плачут
No. 20 (606) 05.06.2006
Андрей ЛАЗАРЕВ
Кредитные схемы на рынке загородной недвижимости - в диковинку. Немногие банки соглашаются финансировать покупку такого жилья, а процедуры выдачи ссуд (причем под высокие процентные ставки) столь обременительны, что это отпугивает многих потенциальных клиентов
Так, Сбербанк РФ заставляет собрать целую кипу документов, внести солидный первый взнос, а на оставшуюся сумму кредита найти поручителей. Второй по величине игрок на рынке загородной недвижимости - `ПСБ`. Развивают аналогичные проекты `Городской ипотечный банк`, `Москоммерцбанк` и `Абсолют Банк`.

В банках объясняют жесткий подход к кредитованию высокими рисками. Чтобы их снизить, требуют от продавца свидетельство на застройку и документы, подтверждающие его право собственности на землю. Подрядные сделки не финансируют. При малейших подозрениях в отношении застройщика в кредитах клиентам отказывают.



Земли много, но она - не товар



В Ленобласти, считает президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан, продавцу сложно собрать весь пакет документов, которые требуют в банке, для того чтобы покупатель мог претендовать на ипотечный кредит.

Многоэтапные согласования на выделение участка, которое занимает минимум полгода, заставляет застройщика искать обходные пути, чтобы начать реализацию проектов. В результате только одна десятая всех разрешительных документов содержит правоустанавливающую базу, чтобы земля могла при сделках выступать как товар.

Полный комплект бумаг нередко получают, когда проект близится к завершению. В такой ситуации застройщик, чтобы снизить свои собственные риски, на первых порах не спешит с продажами и возведением домов, старается продавать их только с предоплатой или поэтапно с минимальным периодом рассрочек.

Во многих поселках долгое время документы на землю выдавали разные организации. Потому никто не застрахован от того, что передачу в собственность привлекательной для застройки территории могут объявить незаконной из-за несоответствия баз данных.

Известны примеры, когда чиновники заключают с застройщиками `теневые` сделки, в результате которых в составе участка для застройки под коттеджный поселок оказываются включены объекты федеральной собственности или сельхозземли. А это значит, что не исключены объяснения с прокуратурой. Риски снижаются только после 5 лет владения объектом недвижимости.

Дополнительную головную боль сулит административная реформа, предполагающая передачу земель в ведение муниципалитетов первого уровня. А муниципалитеты не готовы решать эту задачу. Их персонал не обладает опытом землепользования, составления кадастровых планов и подготовки документов, без которых нельзя начинать строительные проекты.

У муниципалитетов теперь немало прав, но с финансами - туго. Потому в конце концов придется или делегировать земельные полномочия районным властям, или обременять дополнительными расходами инвесторов. Второй вариант, понятно, не повышает привлекательность вложений в загородную недвижимость...

Вице-губернатор Ленинградской области Григорий Двас в одном из своих выступлений заметил, что земли за пределами Петербурга для застройки много, и она - основная ценность субъекта РФ. Однако риэлтеры так не считают: ведь территория - еще не товар, который пригоден для заклада под ипотечный кредит. Такие участки на самом деле в дефиците.



Богатство, которое дурно пахнет



Ликвидность земли зависит не только от наличия всей необходимой документации, но и от качества строительства. К сожалению, оно нередко хромает. Есть случаи, когда дом через несколько лет теряет способность сберегать тепло, ветром сносит крышу, а стены трескаются из-за перекосов.

Другой фактор ликвидности - степень развития инфраструктуры. Социальную инфраструктуру создают практически только в рамках коттеджных поселков (магазины, кафе, спортплощадки, детские сады).

Инженерная инфраструктура редко не таит в себе рифы, на которые напарываются владельцы элитной недвижимости. Никто не гарантирован за городом от перебоев в подаче электричества. Суммарная мощность тока на коттедж в 3-4 раза ниже, чем, скажем, в аналогичных проектах в Подмосковье. Поэтому в дальнейшем его владелец может столкнуться с необходимостью приобретать дополнительный автономный электрогенератор.

После сдачи в эксплуатацию поселка могут начаться проблемы с газоснабжением - низкое давление не всегда позволяет котлам выдавать достаточно тепла зимой для обогрева зданий.

Далеко не всегда к коттеджам и таун-хаузам подводят централизированную канализацию. А локальные системы недешевы и должны занимать на участке дополнительную площадь со свободным подъездом для ассенизационной машины. На практике же очистка сточных вод в таких системах нередко напоминает `технологию очистки` обычной выгребной ямы. Например, владельцы таун-хаузов в Мельничном Ручье обнаружили, что в качестве `локальной канализации` в их домах использовали обычную цистерну, закопанную в землю рядом с домом.

Стремление сэкономить приводит к тому, что накопленное `богатство` рано или поздно начнет растекаться по округе. Это даст о себе знать не сразу. Но потом будет сложно избавиться от специфического запаха в поселке. А если при этом забор питьевой воды для коттеджей идет из артезианской скважины, то здоровье обитателей домов может оказаться под угрозой...

Ликвидность - больная мозоль для банков, выдающих ипотечные кредиты. У них и без того выше крыши проблем с оценкой стоимости участков и объектов на них. Коттедж или таун-хауз - не типовое жилье.

На их ликвидность иногда влияют не столько затраты на строительство, сколько набор объективных и субъективных факторов, которые опасно упускать из виду. Потому что из-за них в случае банкротства заемщика банк может понести убытки при перепродаже недвижимости.



Уровень локальных проектов



В ближайшее время в банках намерены слегка упростить процедуры получения кредитов на приобретение загородной недвижимости в Ленобласти. Пионерами выступают филиалы столичных банков, в которых накопили опыт работы с подмосковным рынком.

Насколько увеличится ипотечное кредитование в 2006-2007 гг.? Незначительно. На это указывает, в частности, и то, что пока ни один паевой инвестиционный фонд не собирается специализироваться на вложениях в коттеджи и таун-хаузы в Ленобласти. Даже в общий портфель такие объекты включают немногие ПИФы.

Целый ряд намечавшихся проектов остался не осуществлен. В основном размещают средства в покупку ликвидных земельных участков. Это объясняют тем, что рынок загородной недвижимости находится лишь в начале развития и слабо сегментирован. Интерес к нему, по прогнозам специалистов управляющих компаний, появится позднее - когда будет освоен рынок недвижимости Петербурга. А этот процесс только начался. Он будет набирать обороты по мере развития проектов комплексной застройки. До такой стадии коттеджный рынок дойдет не скоро. Пока на нем доминируют небольшие компании и локальные проекты.



Игорь Жигунов, директор Городского ипотечного банка по СЗФО:



`Сейчас доля загородной недвижимости не превышает 1-2% от всего объема ипотеки в СЗФО. Высокие риски и дефицит ликвидности на рынке загородного жилья ведут к повышенным затратам банков на ипотечное кредитование, по сравнению с аналогичными сделками с квартирами. Потому соотношение кредит - залог к объему ссуды выше. Тем не менее банк предложил несколько схем ипотечного и потребительского кредитования. Подписаны соглашения с компаниями по 6 поселкам`.



Александр Романенко, президент Российской гильдии риэлторов, президент корпорации `Адвекс`:



`Реальной ипотеки на рынке загородной недвижимости практически не существует: слишком мало сделок. Дополнительный импульс к финансированию проектов банки получат, если проекты строительства новых поселков начнут реализовывать совместно с субъектами РФ. Без их содействия получится программа, которую можно назвать `Недоступное жилье`.



Вадим Осипов, управляющий филиалом АКБ `Абсолют Банк`:



`В 2005 году у покупателей проснулся интерес к коттеджным поселкам в 150-200 домов. Сегодня наибольшим спросом пользуются объекты в ценовом диапазоне от $40 тыс.

до $100 тыс. Цены на наиболее ликвидные объекты коттеджной и малоэтажной застройки, по-видимому, будут расти на 10-20% в год. Так что у ипотеки в этом сегменте рынка есть перспективы развития.

Но пока в Ленобласти сделки такого типа - единичные`.
Другие материалы рубрики
СТРОИТЕЛЬСТВО
01.12.08Финны в Девяткино
В Петербурге, в поселке Новое Девяткино, финская корпорация SOK ввела в эксплуатацию новый гипермаркет Prisma общей площадью 8,5 тыс. кв. метров
01.12.08Кризисом сеть не испугаешь
Экономический кризис заставил многих предпринимателей изменить планы развития бизнеса. Похоже, руководство сети магазинов OBI решило не идти по этому пути: его представители говорят о поступательном продолжении экспансии OBI на российском рынке товаров для строительства и ремонта
01.12.08Яйца положат в разные корзины
Два года потребовалось для того, чтобы горожане узнали, что означает надпись “Набережная Европы”, получившая распространение на территории между Биржевым и Тучковым мостами
01.12.08На Дворцовую – со скальпелем
01.12.08Строительству – финиш, ценам – старт
Третий квартал на рынке жилой недвижимости Петербурга отмечен сезонным снижением спроса, который усилился с началом мирового финансового кризиса. Однако эксперты полагают, что это спекулятивное снижение
01.12.08Храм построят за два года
Главный Собор Архангельской области постараются построить за два года
01.12.08Северяне инвестируют в жилье
Новости компаний
«Грузовичкоф» стал победителем премии Customer Experience Awards - 05.12
«Грузовичкоф» завоевал премию РБК Петербург, посвященной выявлению лучших клиентских практик.
«Русал» собирается построить новый глиноземный завод в Ленобласти - 21.07
На производстве будут использованы технологии экологической безопасности, активно применяемые и в мире, и в России. Компания «Русал» реализует несколько значимых инвестиционных проектов, которые требуют существенных капитальных вложений и находятся в разной стадии строительной готовности.
В Петербурге появился первый в России завод по химической девулканизации резиновых изделий - 21.07
Превращать старые резиновые покрышки в каучук химическим способом будут на новом заводе, который открылся в Петербурге, пока он единственный в России.
Обуховский завод начинает производство легких квадрокоптеров - 25.05
Концерн ВКО «Алмаз – Антей» сообщил, что на Обуховском заводе начато серийное производство многофункциональных беспилотных квадрокоптеров. Аппарат способен без подзарядки пролететь до 20 км со скоростью 120 км/ч.
Фармкомпания Solopharm запустила два новых производства за 2 млрд рублей - 25.05
Петербургская фармкомпания Solopharm запустила два новых производственных участка на заводах по выпуску жидких лекарственных форм и БАДов.
На 25% выросли инвестиции резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» с начала года - 25.05
Объем инвестиций резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» за 1 квартал 2023 года составил 2,9 млрд рублей, что на 25% больше, чем годом ранее. За аналогичный период 2022 года объем инвестиций резидентов составил 2,3 млрд рублей.
Бывший завод IKEA в Тихвине возобновит работу в июне 2023 года - 23.05
Генеральный директор компании «Лузалес», новый собственник бывшего лесопильного предприятия IKEA в Тихвине Руслан Семенюк заявил, что завод возобновит работу уже в июне 2023 года.
Ссылки, реклама
© Copyright РИАЛ Администратор сайта:
yprokofiev@yandex.ru