С января 2006 года вступила в силу новая методика расчета арендных ставок городского нежилого фонда, разработанная Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ) администрации Петербурга и Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН)



Этот шаг оправдан многими факторами, и прежде всего тем, что старая методика, действующая еще с 1997 года, сильно отстала от жизни. Сегодня изменилась структура спроса на арендную недвижимость: значительно увеличилась потребность в помещениях высокого качества, тогда как всего несколько лет назад многие фирмы довольствовались заброшенными подвальчиками и более чем скромными бывшими квартирами во дворах жилых домов.

Не стоит забывать и о том, что в Петербурге постоянно формируются новые территории, крайне привлекательные для бизнесменов, которые к тому же обращают большое внимание на их приближенность к так называемым центрам влияния - деловым и пешеходным зонам, станциям метро.

Кроме того, и это главное, расчеты по старой методике, как утверждает начальник ГУИОН Дмитрий Куракин, в последнее время давали цены за аренду, значительно отстающие от предлагаемых частными предпринимателями на рынке недвижимости. Потому основная цель новаций - приблизить городские арендные ставки к рыночным. Это, в частности, стало возможным благодаря большей, чем 8 лет назад, информированности и обработке анализируемых данных (по 1893 объектам), значительно превышающих количество данных, рассмотренных в 1997 году (их было всего 500).

На сегодня система моделирования арендной ставки остается прежней по трем основным функциям нежилой недвижимости: торговой, офисной и производственно-складской. Напомним, что сейчас в собственности города находится более 19,8 тысячи объектов нежилого фонда, сдаваемых в аренду. Из них около 50% - офисные помещения, 30% - торговые и 20% - складские.

По-прежнему будут учитывать местоположение сдаваемых в аренду площадей, этажность, тип входа в них. Но есть и существенные отличия. ГУИОН расширил перечень магистралей, влияющих на арендные ставки, с 54 до 794 позиций. Выделено 240 трасс, оказывающих влияние на арендную стоимость производственно-складских объектов. Как пример здесь можно привести Апраксин двор, где теперь его 13 проездов считаются улицами, и арендные ставки там существенно возрастут.

В новой методике учтена и близость локальных центров. Для торговой и офисной функций их определено 63, для складской - 28. В систему определения арендной платы входит и такое понятие, как `характер окружающей застройки`. Петербургские территории разбиты условно на 5 ценовых зон: центр, средние ценовые районы, депрессивные зоны, пригородная периферия и города-спутники.

В целом, по подсчетам специалистов, средние арендные ставки должны вырасти в 1,8 раза, что даст поступления в городской бюджет в размере 8,68 млрд руб. Председатель КУГИ Игорь Метельский считает это справедливой мерой, поскольку раньше частные помещения сдавались в аренду примерно на 40% дороже, чем государственные. Однако рост арендной платы будет неравномерным: для одних объектов ставки вырастут в несколько раз, для других - только на 10-20%.

Но хотя реформа арендной оплаты находится в начальной стадии, она уже серьезно пугает многих предпринимателей. Так, по мнению президента Ассоциации бытового обслуживания `Петробыт` Юрия Филатова, повышение арендных ставок может привести к закрытию многих химчисток и прачечных, ведь из 5 тысяч таких предприятий - 1,9 тысячи арендует помещения у города. А руководитель комиссии женского предпринимательства Общественного совета Зоя Винниченко сетует, что уже встречается с жалобами руководителей фирм, где арендные ставки, видимо, вырастут с 3,5 тыс. руб. до 28 тыс. руб., что будет для них совершенно непосильно.

Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы предвидеть, что в нынешнем году количество отказавшихся от аренды или просто неплательщиков значительно увеличится. Особенно в среде малого бизнеса, являющегося важным сектором петербургской экономики, ведь в составе неналоговых отчислений этой категории арендная плата уже составляет около 70%.

В итоге, по расчетам КУГИ, в 2006 году арендные ставки вырастут у 7,7 тысячи петербургских предприятий, у 9,5 тысячи - с 2007-го.