В начале года эксперты обещали петербургскому рынку коммерческой недвижимости заметный рост. Положительная тенденция, отмеченная в 2005-м практически во всех секторах, должна была сохраниться, а сама отрасль - прибавить. Оправдываются ли прогнозы? Своими мыслями на эту тему делится президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер `АйБи Групп` Юрий Борисов



- Девелоперы часто сетуют на собственников, которые, не желая терять ни копейки, предпочитают управлять своими объектами сами, а не привлекать профессионалов. В итоге часто получаются не самые удачные проекты. Никаких перемен в лучшую сторону не наблюдается?

- Все аналитики отмечают, что одним из знаковых моментов прошлого года стал рост специализации рынка. Это значит, что многие собственники, в том числе и те, что надеялись на быструю прибыль, начали все больше доверять профессионалам. Хотя остаются и недоверие инвесторов и собственников к наемным управляющим, и желание порулить самим. Думаю, последнее даже более актуально сегодня.

Типичная для рынка ситуация: пока проект находится в стадии строительства - (а она может затянуться на несколько лет), партнеры работают бок о бок.

Но стоит работы завершить, может, даже подписать первые договоры с арендаторами - наступает самый сложный период, вплоть до разрыва отношений. В стремлении заработать любую копейку, которая пролетает мимо, инвестор образует свою компанию, пытается делать все сам.

- И далее знакомое развитие сценария по принципу `жадность губит`?

- В принципе, это понятно. В свое время такие же мучения испытывал и великий Генри Форд, который строил собственные железные дороги, не желая делиться доходами с хозяевами уже существующих, и создавал другие бизнес-проекты. И он осознал себя настоящим бизнесменом именно тогда, когда понял, что может не гоняться за каждой копейкой. Так что у нас все впереди, еще три-пять лет...

- И `синдром Генри Фор-да` пройдет?

- Надеюсь, что да.

- Насколько реален в Петербурге строительный бум, подобный московскому?

- Он не просто вполне реален, он уже начался. Конечно, надо говорить о двух

сегментах рынка: офисной недвижимости и ритейле. В офисах, как обычно, ситуация более консервативна, однако новые проекты высших классов - `А` и `В+` уже в пути. Из того, что сделано в 2005 году, не могу выделить что-то конкретное, но общий фон весьма позитивен, гораздо интереснее, чем два-три года назад. Пройдет еще несколько лет, и с офисами в Петербурге все будет в порядке.

Город напитывается бизнесом, крупными компаниями, которые регистрируются в Петербурге, базовыми отраслями промышленности, формирующими спрос. А компании приходят на рынок, уже избалованные московским уровнем офисной недвижимости, формируя, таким образом, качественный спрос.

В ритейле ситуация более динамичная, показательная. По нашим оценкам, идет вторая волна торгового бума, которая будет раза в два выше первой, прошедшей в 2003 году. В течение ближайших двух лет будет построено более 1 млн квадратных метров современных функциональных торговых площадей. Причем уже начало 2006 года показывает, что большинство проектов будет интересно и по размеру, и по уровню. Посмотрите на открывшиеся недавно `Гранд Каньон`, на `Континент`, на `Южный полюс`. А делать прогнозы на более дальнюю перспективу не берусь. Честно говоря, сложно представить, что будет происходить через три-четыре года - слишком много существует спорных моментов. Мне кажется, что наступит если не перенасыщение, то по крайней мере рынок ритейла, в его привычном сегодня виде, достигнет точки насыщения. Соответственно, арендные ставки поползут вниз, конкуренция между операторами ритейла станет гораздо жестче, менее концептуальным проектам понадобится реконцепция.

- С вашей точки зрения, нам нужны столичные функции?

- И да, и нет. С точки зрения бизнеса это, конечно, полезно - новые деньги, новые налоги, соответственно, вложения в городскую среду. С другой стороны, нужно все правильно организовать, чтобы приток новых людей и новых проектов не опережал благоустройство среды, появления новых транспортных развязок, офисных зданий и других объектов.

- Еще вопрос о ритейле. Когда говорят, что нам не хватает торговых площадей, указывают на европейскую статистику, где в 3-4 раза больше метров на человека, чем у нас. Но ведь у нас и покупательная способность гораздо ниже, чем в европейских столицах?

- Верно. Но следует учитывать и другие факторы. Конечно, нам хотелось бы выбрать крупный европейский город, максимально близкий для Петербурга, и использовать его опыт как наглядную модель развития. Но решить для себя этот вопрос так и не удалось. Постоянно ездим, сравниваем города от Лиссабона до Хельсинки, ничего подходящего не находим.

Одни говорят, что моделью надо считать Париж,

другие - Варшаву, я не возьмусь назвать даже два-три города, с которыми можно было бы сравнивать Петербург. Он - уникален.

В целом же в крупных европейских городах на 1 жителя приходится 1 квадратный метр торговых площадей. В Париже, к примеру, соотношение между ними - 0,7:1. А у нас, как известно, даже численность жителей неопределенна - не найдете двух консультантов, которые дадут одинаковые показатели (при приблизительном соотношении торговых площадей и жителей 1:3,5).

Говорить о насыщенности рынка сейчас преждевременно. Есть еще пространство для `проектов-вызовов`, которые могут не только принести большую неудачу или большой успех, но и, в принципе, очень интересны для девелоперов.

- Например?

- Например, `Яма` у Московского вокзала. Или модная галерея в домах вокруг `Невского паласа`. В целом тема модных галерей, комплексов-`монстров` на сто-сто пятьдесят тысяч квадратных метров в Петербурге только-только становится актуальной.

В Москве фэшн-центры получили свое развитие, и появилось несколько адресов, помимо Третьяковского проезда. У Петербурга - все впереди. В город совсем недавно вошла компания Mercury, есть и другие проекты модных галерей. У этого направления в Петербурге еще огромный потенциал.