В 2005 году в Петербурге создано 839 товариществ собственников жилья (ТСЖ), которые взяли на обслуживание 892 дома. А если считать все объединения собственников жилья вместе с ЖСК, которые должны быть перерегистрированы в ТСЖ, то их в городе - около 3,5 тыс.
У этих объединений, по данным Жилкомитета Петербурга, на обслуживании - 24,8 млн кв. метров жилой площади. Иными словами, примерно четверть городского жилфонда. Больше всего объединений собственников в Калининском, Приморском, Выборгском, Фрунзенском, Адмиралтейском и Невском районах.
По расчетам специалистов московского Института экономики города, в ближайшие 10 лет доля ТСЖ в крупных городах увеличится. В Петербурге она может составить около 40% жилфонда. По оптимистическим прогнозам риэлтерских компаний, доля ТСЖ может быть и выше: ведь в перспективе около 60% квартир города могут быть приватизированы.
В Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ считают, что кризис городского жилищно-коммунального хозяйства вызван (помимо объективных причин) неэффективным управлением жилфондом, высокими затратами на его содержание и отсутствием экономических стимулов снижения издержек при оказании услуг. И лекарство от этих болезней - объединение граждан в ТСЖ.
Ловушка для дилетантов
Основная причина, по которой граждане не хотят объединяться в ТСЖ, - на голову им сразу же сваливается целый ком проблем. Взяли граждане в управление свой дом, а оказалось, что за многие услуги им придется платить дополнительно. Дефектную ведомость жилищные службы подписывают фактически после создания ТСЖ, что позволяет им увиливать от ряда обязательств.
Энергетики включают в счет все потери тепла от протечек и из-за нарушения изоляции труб в подвале. Аварийные службы отказываются ехать, если в ТСЖ не гарантируют оплаты. По идее, аварийные услуги должны оказывать в любом случае и лишь потом разбираться с ТСЖ, в каком случае ему платить за вызов, а в каком - нет. Ведь в бюджете Петербурга предусмотрены субсидии объединениям собственников жилья на содержание и текущий ремонт жилфонда. Но, чтобы получить их в полном объеме, надо пройти через множество бюрократических процедур.
Депутат ЗС Петербурга Михаил Амосов на одной из пресс-конференций заявил, что реформу ЖКХ можно будет считать удачной только в том случае, когда на вопрос, где мои деньги, житель получит вразумительный ответ. Если его нет - значит реформа не вписывается в современные рыночные отношения.
К сожалению, она с самого начала сбивает граждан с толку: игра по непрозрачным правилам заставляет ТСЖ сразу же выполнять массу обязанностей, а для реализации своих прав приходится не только долго и упорно бороться, но и нести дополнительные затраты. А системы долгосрочного кредитования ТСЖ нет. И она не появится без бюджетных дотаций.
Почему растут тарифы?
Социологические исследования, проведенные Жилкомитетом Петербурга в ноябре 2005 года среди действующих на рынке не менее года объединений собственников жилья, показали, что установленные в городе тарифы на коммунальные услуги - экономически обоснованные. При таком уровне оплаты жители практически перестают собирать дополнительные средства на содержание своих домов.
И все же тарифы на коммунальные услуги растут. Сегодня горожане оплачивают 90% от затрат. Предполагается, что в июне 2006 года они будут покрывать полную стоимость. А дальше будут производить индексацию в зависимости от расходов на оказание услуг. При этом механизм регулирования расходов не разработан.
Теоретически есть два способа повлиять на расценки. Первый - расширение конкуренции. Но, опять-таки, чтобы заключить договор с альтернативной компанией на техническое обслуживание, жильцам надо объединиться в ТСЖ. И это тормозит развитие рынка альтернативных частных компаний.
Второй вариант - оплата услуг в неполном объеме, если они оказаны не в полном объеме или некачественно. В Петербурге до сих пор действует распоряжение, подписанное мэром А. Собчаком, предусматривающее `снижение оплаты в случае снижения качества услуги`. Однако проблема в том, как измерить качество и доказать свою правоту.
Другой реформы не будет?
Специалисты Института экономики города полагают, что основной тормоз реформы в том, что приватизация жилфонда началась поквартирно. В результате многоквартирные дома превратились в кондоминиумы - объекты, в которых больше двух собственников. А новый Жилищный кодекс РФ предусматривает единственный законный способ согласовать интересы собственников - общие собрания и организация ТСЖ.
Иными словами, с одной стороны, гражданам предписано управлять вверенным им имуществом, а с другой - их вовлекают в этот процесс добровольно. И сначала стороны должны договориться между собой.
Другое противоречие в том, что ТСЖ совмещает функции заказчика услуг с хозяйственной деятельностью. При этом государство последовательно проводит курс на разделение надзора и предпринимательства: нельзя же самому себе заказывать выполнение услуг. То, что нельзя госорганам, почему-то можно ТСЖ. И это создает питательную среду для жульничества.
Людям было бы проще образовывать ТСЖ, если бы объединение шло поэтапно. Сначала - участие в планировании и контроль расходов. А потом - поэтапное заключение договоров. Скажем, сперва - улучшить уборку лестниц, а по мере накопления опыта - оптимизировать услуги по теплоснабжению.
Состояние жилфонда Петербурга
Состояние Степень Доля
износа
Хорошее Менее 20% 19%
Удовлетворительное До 40% 49%
Плохое До 60%* 26%
Ветхое Свыше 60%** 6%
* Требуется капремонт
** Требуется расселение
|