В обход нового закона (N 214-ФЗ) застройщики применяют сегодня финансовые схемы, позволяющие привлекать средства населения. У этих схем, однако, есть недостаток: они уязвимы с юридической стороны и могут быть истолкованы как нарушение закона. В то же время средства частных лиц можно привлекать через паевые фонды, схема работы которых прозрачна и проста. Фонд собирает деньги и покупает недвижимость. При этом все риски по качеству и срокам строительства он берет на себя



Пайщик получает деньги,

а не квартиры



Основные принципы работы закрытых паевых фондов определены в правилах доверительного управления. Обычно их создают под определенный крупный объект и определенного инвестора. Если фонд рыночный (деньги привлекают с рынка, в том числе при участии частных инвесторов), то его первоначальный объем бывает небольшой, поскольку за 3 месяца, отведенных на формирование, большие суммы не собрать.

На первый взгляд, деятельность ЗПИФов напоминает схему долевого участия в строительстве. Действительно, в обоих случаях присутствуют два типа инвесторов. Одни хотят купить квартиру, неважно для каких целей; другие желают извлечь прибыль путем переуступки прав во время строительства или продажи квартиры в готовом доме. Но это только на первый взгляд.

После сдачи объекта фонд получает актив, продает его, а деньги возвращает пайщикам. На полученные деньги они покупают квартиры либо в доме, который был объектом инвестиций, либо в любом другом.

На кого же рассчитаны ЗПИФы? По мнению генерального директора УК `Доходъ` Маргариты Бородатовой, закрытые фонды - это финансовый накопительный инструмент. Их обычно создают на длительный срок, что позволяет пайщику получить на рынке недвижимости всю возможную за этот период доходность.

С ней солидарен и советник председателя правления банка `КИТ Финанс` Олег Сыпин. `Закрытые фонды интересны инвесторам, которые хотят заработать деньги на финансовом рынке. Сюда могут прийти те, кто раньше напрямую покупал квартиры у застройщиков, а потом их перепродавал. В ЗПИФы также могут вкладывать средства те, кто рассчитывает получить больший доход, по сравнению с другими финансовыми инструментами`, - сообщил он.

Доход пайщика ЗПИФа образуется за счет изменения стоимости квадратного метра строящегося объекта: на начальном этапе она минимальная, а после сдачи дома возрастает. Приобретая пай, который, по сути, является ценной бумагой, инвестор может рассчитывать на его прирост, поскольку стоимость пая напрямую привязана к рыночной оценке квадратного метра.

ЗПИФ под управлением УК `АВК - Дворцовая площадь` образован в партнерстве с корпорацией `Петербургская недвижимость`. Несмотря на то что первые полгода ушли на отладку механизма и в работе фонда участвовало 40-60% активов, доходность за 8 месяцев (фонд был сформирован 25 марта 2005 года) составила 16%. Фонд задумывался как пилотный проект, предназначенный для отработки схем и методов инвестирования в разные сегменты строящейся недвижимости.

Неплохой результат получен и в ЗПИФе `Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость` под управлением УК `Свиньин и партнеры`. За 2005 год доход инвесторов этого фонда составил 20 тыс. руб. на один пай.



Российская специфика



В мировой практике закрытые фонды относятся к консервативным, стратегия которых направлена на получение доходов, превышающих инфляцию и рост рынка недвижимости. Но в России вписаться в общепринятые каноны пока непросто. Вкладывать средства в строящийся объект ЗПИФам рискованно из-за неопределенности с реализацией Закона N 214-ФЗ.

В марте начнут, правда, действовать поправки в этот закон, которые позволят строить объекты, оформленные до его вступления в силу. На УК и их фонды ложатся риски, связанные с огрехами застройщиков, поэтому партнеров по бизнесу выбирают крайне осторожно.

`Наша компания для оценки надежности застройщиков использует методику Экспертного совета по оценке надежности строительных компаний`, - пояснила М. Бородатова. А что касается договоров долевого участия, то ЗПИФ имеет право заключать договоры, зарегистрированные в ГБР. В рамках же Закона N 214-ФЗ это сегодня сделать практически невозможно.

По определению ЗПИФ - имущественный комплекс без образования юрлица, потому налогов он платить не должен. Перечисляет подоходный налог с полученного дохода физлицо, а компания-инвестор - налог с прибыли. Неувязки возникают с фискальными органами в отношении НДС и налога на имущество.

`При сдаче в аренду крупного объекта можно договориться с арендодателями об уменьшении платы, поскольку УК не платит НДС. Но мы не можем арендную ставку опускать беспредельно. При покупке объекта тоже свои проблемы. В фонде не могут сказать контрагенту, что мы тебе дадим меньше, поскольку не платим НДС. Продавец не пойдет на такую сделку. Он продаст недвижимость в другом месте`, - поделился О. Сыпин.

С НДС, однако, вопрос уже решен. В НК РФ внесена поправка, согласно которой доверительные управляющие будут платить НДС. `Мы полагаем, что УК тоже относится к доверительным управляющим`, - отметил О. Сыпин.

Да, были проблемы с возвратом НДС при инвестициях в коммерческую недвижимость. Но с начала этого года внесено изменение в НК, что позволит налог возвращать. Речь идет о немалых суммах. Остается, тем не менее, неясным механизм уплаты налога. Есть вопросы по оформлению счетов-фактур, где надо указывать ИНН, которого у ЗПИФов нет.

С полученного вознаграждения УК платит НДС. Непонятно, как сделать, чтобы он не смешивался с налогом, связанным с операциями по управлению фондом? То есть нигде в законах не указано, что должна делать УК, если операции по покупке недвижимости совершает ее фонд. Как оформить налоговую декларацию в этом случае?



С налоговой службой

пока консенсуса нет



По налогу на имущество УК и фискальные органы не пришли еще к консенсусу. `Налоговики ошибочно полагают, что пайщики владеют определенной долей недвижимости. А они владеют только ценными бумагами, недвижимость же находится у фонда, который ее передает в доверительное управление УК`, - объяснил суть разногласий начальник отдела контроля и коллективных инвесторов РО ФСФР по СЗФО Виктор Барилов. В принципе в управляющих компаниях понимают, что налог на недвижимость надо платить за счет фонда.

По словам В. Барилова, это можно сделать следующим образом: установить ставку на уровне той, которую платят частные лица, а это сотые доли процента. Свое предложение он обосновывает тем, что большую часть пайщиков ЗПИФов составляют физлица. Брать налог с фонда, а значит, с каждого пайщика, как того требует налоговая служба, нереально.