Согласно прошлогодним данным Северо-Западной лизинговой ассоциации, доля сделок по лизингу недвижимости в совокупном объеме регионального рынка финансовой аренды не превышала 1%



При этом компании, в пакете услуг которых есть и лизинг недвижимости, особо не рекламируют это направление, считая его активное продвижение преждевременным.

В то же время в европейских странах объемы сделок по лизингу недвижимости вполне сопоставимы с оборотами по лизингу оборудования. За рубежом финансовая аренда недвижимости уже давно выступает реальной альтернативой банковским кредитным продуктам.



Клиент

пока не виден



Говоря о причинах, по которым лизинг недвижимости в нашей стране до сих пор числится в перспективных направлениях, время которых `вот-вот настанет`, представители компаний - участников рынка выдвигают самые разные и в то же время хорошо знакомые аргументы, появляющиеся практически всегда, когда нужно объяснить стагнацию в той или иной сфере: несовершенство законодательства, отсутствие `длинных` денег, нежелание представителей бизнеса работать по прозрачным схемам.

- Основное препятствие для развития лизинга недвижимости - отсутствие необходимых по объему и срочности финансовых ресурсов у многих лизинговых компаний, ведь сделки по недвижимости обычно достаточно капиталоемкие.

Еще одно препятствие - неготовность многих наших предприятий - потенциальных клиентов принимать на себя обязательства, исчисляемые десятками миллионов рублей, - считает директор петербургского филиала компании `ГЛАВЛИЗИНГ` Петр Ванюков. - Если эти два вопроса снимаются, то земельные и организационные вопросы становятся теми техническими и юридическими аспектами лизингового проекта, которые спокойно и конструктивно решаются в рамках действующего российского законодательства.

Однако такое мнение можно назвать оптимистическим. Другие представители лизинговых компаний видят значительно больше препятствий для развития финансовой аренды недвижимости.

- В специфику данного вида лизинга входят такие факторы, как прозрачность всех предыдущих процедур перехода прав собственности на объект структуры собственников объекта, сложность и правильность оформления и регистрации сделки, - поясняет начальник отдела продаж `Петербургской лизинговой компании` Алексей Гришин. - Потенциальный лизингополучатель также должен четко представлять всю специфику управления и эксплуатации такого сложного объекта и знать все подводные камни многочисленных согласований, с которыми он столкнется при эксплуатации.

По мнению начальника отдела лизинга технологического оборудования компании `Глобус-Лизинг` Алексея Мятлика, ограниченность применения лизинговых схем на российском рынке недвижимости на сегодня связана с несовершенством самого рынка, прежде всего - с нежеланием продавцов работать по-белому.

- Продавая недвижимость по рыночной стоимости, которая, как правило, отличается от балансовой, продавцы не готовы к образованию дополнительной налогооблагаемой прибыли, - поясняет Алексей Мятлик. - Следует отметить, что множество проблем в развитии лизинга недвижимости связано также с правильным и своевременным оформлением прав собственности на объекты и землю.

Действительно, в Законе `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним` положения о регистрации объектов недвижимости и земельных участков просто отсутствуют, что настораживает любого нормального бизнесмена: ведь это дает практически все возможности для оспаривания уже заключенной сделки, не предлагая одновременно легальных путей выхода из спорной ситуации.



Конвейер

не наладить



Существующие документы - Закон о лизинге и Гражданский кодекс определяют предмет лизинга как имущество, которое может быть использовано для осуществления предпринимательской деятельности. Эти положения перекрывают возможность использовать лизинговые схемы для приобретения жилья. Чтобы купить квадратные метры с помощью финансовой аренды, необходимо сперва перевести их в нежилой фонд. Это ограничение многие специалисты также считают одним из главных препятствий на пути развития лизинга недвижимости.

- Во-первых, каждая сделка с недвижимостью - уникальная, и процедура оформления сделки вряд ли может быть стандартизирована. Соответственно, для этих сделок необходимы узкопрофильные специалисты. И далеко не каждая лизинговая компания может позволить себе содержать дополнительные штатные единицы, так как спрос на данный вид услуг все-таки еще не столь велик, по сравнению, например, со спросом на лизинг автомобилей и оборудования, - рассказал Алексей Гришин.

Существенным ограничением для развития рынка является и то, что в лизинг можно передать только строение целиком, а не отдельные помещения. Также не практикуется использование лизинговых схем для финансирования строящихся объектов, поскольку девелоперские проекты связаны с большим количеством труднопредсказуемых рисков.

В некоторых случаях применяется более изощренная схема: сперва инвесторы берут кредит под новое строительство, а после того как работы завершены и недвижимость проходит государственную регистрацию, заключают с лизинговой компанией договор возвратного лизинга. При этом собственник здания продает его лизингодателю, после чего получает его во владение и пользование на определенный срок, по истечении которого опять становится полноправным собственником.