В будущем эксперты прогнозируют рост предложения складских помещений класса А. При этом потребность в них в ближайшие 2-3 года будет стабильно расти и снижения цен не произойдет.

Ситуация в Петербурге будет отражением того, что сегодня наблюдается в Москве, но с некоторым временным лагом, величину которого сейчас достаточно трудно определить.



Строят только

крупные компании



В Петербурге ряд крупных проектов уже был реализован в 2004-2005 гг.: ввели в эксплуатацию свои склады ЗАО `Форд Мотор Компани`, `Бритиш Американ Табакко`, строит крупнейший логистический центр (площадью 90 га) компания `Логистика-Терминал`. Только за 2005 год в городе было введено в строй 122 689 кв. метров складских помещений классов А и В.

Однако, несмотря на повышенное внимание к рынку складской недвижимости и возможный рост, инвесторы не торопятся вкладывать деньги в строительство логистических комплексов. Для большинства из них целесообразность таких вложений не совсем очевидна.

С одной стороны, сегодня можно наблюдать улучшение общего инвестиционного климата в России (в 2005 году агентство Moody`s повысило долгосрочные рейтинги Москвы и Петербурга до Ааа). Несмотря на это, нехватка пятен под застройку, отсутствие инженерной подготовки территорий, слаборазвитая транспортная инфраструктура и различные бюрократические сложности тормозят инвестиционный процесс.

Оптимальной стратегией для инвесторов и девелоперов в таких условиях является выбор определенной целевой группы. При этом возможными перспективными сегментами можно назвать строительство складов для крупных западных производителей, дистрибуторов и логистических компаний.



Аренда - не всегда

выгодна



Большинство производителей либо имеют в собственности складские помещения, либо строят их исключительно для собственных нужд, так как это выгоднее, чем арендовать склад. Таким образом, большая часть производителей не выходит на открытый рынок коммерческой недвижимости - они ее не приобретают в собственность, не берут в аренду.

В последнее время, не находя на открытом рынке комплексы удовлетворительного качества, большая часть логистических операторов начинает строить складские помещения. Именно потому одним из наиболее перспективных сегментов в этом отношении можно считать оптовые компании, которые, как правило, арендуют склады, а не приобретают их в собственность.

Вместе с тем состояние складских объектов оптовых компаний явно не удовлетворяет сегодняшние потребности. На данный момент существует большой разрыв между количеством предлагаемых складских помещений классов А и В и потребностью в них.

По данным ряда исследований компании `Дан энд Брэдстрит-Норд`, проведенных в 2004-2005 гг., в 14% оптовых компаний ощущают недостаток площадей. Еще примерно в 25% фирм недовольны различными характеристиками используемого помещения: плохая пылеизоляция, протекающая крыша, неудовлетворительное качество стен, полов, канализации, водоснабжения и отопления, отсутствие пандусов, трансформируемых стеллажей, плохо работающие лифты и т. д.

Цена устраивает всего лишь 8% оптовых компаний. Основными факторами, на которые прежде всего обращают внимание на большинстве предприятий при выборе склада, являются месторасположение, цена и площадь.



Что не устраивает

арендаторов?



В результате исследований выяснилось: в 16% организаций не устраивают качество погрузоразгрузочных работ, санитарные условия, время работы склада и охрана, в 15% - недовольны работой грузчиков, а также услугами по комплектации и упаковке груза и коммуникацией между складом и клиентом (задержки с предоставлением отчета, несогласованность в документообороте).

Помимо этих параметров, в 17% компаний отметили отсутствие ряда нужных видов сервиса на складе, свойственных складским помещениям классов А и В: столовой, душевых кабин для персонала, штрихкодирования, телефонной связи, компьютерного обеспечения и автоматизированного упаковочного сервиса.

Вместе с тем на большинстве оптовых предприятий Петербурга оптимальным считают для себя склад, у которого 6 основных параметров должны соответствовать аналогичным характеристикам складского помещения класса А: антипылевое покрытие пола, многоуровневое хранение продукции, наличие подъездных путей, высота потолков, расстояние между колоннами и вентиляционная система. Все остальные параметры могут соответствовать классу В.

Для многих оптовых компаний совершенствование логистики, в том числе складской, является важнейшим средством повышения конкурентоспособности в условиях снижения маржи и давления со стороны сетевой розницы. По данным исследования компании `Дан энд Брэдстрит-Норд`, около 63% оптовых компаний планируют расширять свои складские площади, 34% - развивать собственную логистику.



Справка



В настоящее время в Петербурге оптовые компании имеют в собственности или арендуют склад со средней площадью 2351 кв. метр



63% оптовых компаний планируют расширять свои складские площади

34% - развивать собственную

логистику