С 2005 года эксперты строительных компаний периодически будоражат СМИ тем, что первичный рынок Петербурга погрузился в стагнацию, из которой выйдет не скоро
Одна из причин в том, что правительство города с 2004 года стимулирует компании возводить все больше нового жилья. Однако эти меры привели к тому, что предложение на квартиры превысило спрос. И теперь доходы строителей резко упали. Многим не хватает средств для реализации проектов. Где их взять? Ответ на этот вопрос попытались найти на `круглом столе` в `Союзпетрострое` вместе с экспертами финансового рынка.
Ипотека
с вторичным уклоном
Поначалу строители решили, что развитие ипотеки привлечет к ним новых дольщиков. Однако результаты дискуссий другого `круглого стола`, который устраивали банки, показывают: пока в Петербурге устойчивый спрос на ипотечные программы на вторичном рынке, на первичный банки идут неохотно.
Как заметила начальник отдела кредитования физических лиц ОАО `Банк `Александровский` Елена Кульк, надо сначала заполнить нишу `вторички`. А в ней и дна пока не видно: всплеск спроса ожидают не раньше 2007 года.
С января 2006-го вместо одной схемы предоставления средств Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования появилось несколько. Теперь банки могут вывести на рынок новую линейку программ. И они, как уточнила начальник кредитного управления ОАО `КБ `Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития` Елена Безгузикова, станут лояльными к заемщикам.
Значит, круг игроков на ипотечном поле в Петербурге расширится. Год едва начался, а на рынке уже заявила о себе `Балтийская ипотечная корпорация`. Она пришла в город на Неве с багажом опыта, накопленного в других регионах. В частности, в Томской области, где за короткий срок число выданных ипотечных кредитов удалось увеличить в 40 раз.
В перспективе и в Петербурге, уверен управляющий филиалом АКБ `Российский капитал` Антон Борисенко, ипотечный кредит получить будет не сложнее, чем сейчас потребительский, например, на покупку машины. Он также объяснил, почему кредитование первичного рынка появится только после истощения предложения на вторичном рынке: схема долевого строительства делает кредиты дороже. А клиенты ждут снижения ставок, упрощения условий кредитования.
Впрочем, директор петербургского филиала ГСК `Югория` Сергей Огорельцев не исключает, что ситуация может измениться: первичный рынок станет привлекательнее для ипотечного кредитования, если примут поправки в законы РФ, регламентирующие порядок финансового страхования дольщика.
Правда, эти поправки, внесенные двумя депутатами Госдумы, еще надо принять, а по ним уже разгорелась дискуссия: далеко не всем нравится сама идея о замене залога при кредитовании обязательным страхованием...
Вывод первый: ипотека не помогает развивать домостроение.
Банкир строителю
не товарищ
В одной из строительных компаний Петербурга не поленились порыться в архивах. И выяснилось: до революции в РФ застройщиков на начальной стадии возведения доходных домов (где квартиры сдавали внаем) кредитовал Земельный банк под залог участка. Потом фундамент и первые этажи перезакладывали в других банках.
Строили на заемные средства. А потом постепенно гасили долги. И сегодня петербургские строители недоумевают, почему в РФ не работает подобная схема.
Все начинается с того, что инвесторы настаивают на регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства. Но в КУГИ и в органах госрегистрации застройщиков ставят в такие условия, что они не могут заложить эти объекты.
Дополнительные проблемы создает то, что многие участки под застройку инженерно не подготовлены. Из-за этого они становятся практически неликвидными, пока застройщик не получит разрешения на подводку воды и энергии у городских монополистов. А на эти процедуры уходит почти год.
В Москве, заметим, руководство банков на многие законодательные крючки смотрит проще, потому что столичные власти сумели собрать страховой фонд, из которого частично покрывают риски, связанные с долевым строительством.
Было бы логичным, считают в мэрии, сделать второй шаг навстречу требованиям банков: отменить обязательную регистрацию `незавершенки` в госреестре и передать эти функции местным властям. А госрегистрацию проводить, когда дом сдают в эксплуатацию. Такую поправку также рассматривают в Госдуме. И она опять-таки вызвала разнобой во мнениях.
Вывод второй: кредитование строительства домов пока не получается. Единственное, в чем сошлись представители банков и строительных компаний, - `долевка` и инвестиционное финансирование не альтернативны. Они на первых порах могут дополнять друг друга.
У государства -
своя головная боль
Была надежда на помощь государства. Ведь чиновники в тиши кабинетов лелеют программы по обеспечению населения доступным жильем. Однако председатель Комитета по строительству администрации Петербурга Роман Филимонов охладил пыл предпринимателей: государство заказывает лишь возведение социальных объектов, но не стоит вешать на него обеспечение коммерческих проектов.
Можно, конечно, в связи с этим вспомнить пример Китая, где ипотечные кредиты выдают под весьма скромные проценты и на очень долгий срок. Однако тогда следует иметь в виду, что в КНР нет доступа на строительный рынок компаниям, которые не располагают ресурсом менее $1 млрд.
Если в РФ начнут копировать этот опыт, то эпоха мелких застройщиков закончится. Между тем в Петербурге пока что успешно выживают средние и даже малые строительные компании.
Вывод третий: государство не даст гарантий для кредитования застройщиков. Однако его можно подтолкнуть к созданию условий, при которых на рынке появятся финансовые институты, они, в свою очередь, станут посредниками между банковским капиталом и строительными компаниями. Деньги ведь есть. Надо найти способ заставить их работать.
Мнение специалистов
Владимир Желиостов,
управляющий филиалом `Строительный` ОАО `Промышленно-строительный банк`:
`Для прораба стройплощадка - место сосредоточения материальных ценностей. А с точки зрения финансового менеджера, это груда строительных материалов, обремененных множеством рисков. Проблема не столько в несовершенстве законодательства РФ, сколько в том, как строительным компаниям и банкам найти общий язык и выработать систему критериев, по которым можно адекватно оценить строительный бизнес`
Надежда Косарева,
президент фонда `Институт экономики города`, кандидат экономических наук:
`Если в Петербурге сложно заложить строительное имущество, это значит: власти не успевают подтянуть инфраструктуру бизнеса к изменившемуся федеральному законодательству. Поправки в законы внесены исходя из структуры спроса населения: большинство покупателей желают приобрести готовое жилье. Потому ипотека дольщиков строителям не добавит. А значит, их в перспективе поубавится. Место дольщиков постепенно займут финансовые институты. В Москве этот процесс уже пошел...`
Яков Марков,
финансовый директор
управляющей компании `Доходъ`:
`Нехватка средств у застройщиков - вопрос их маркетинга. Возможно, все дело в недооценке стоимости жилья или уровня накоплений населения. В результате допущены просчеты, и предложение жилья на первичном рынке превысило спрос. Надо сделать выводы и переждать. Если же срочно нужен стартовый капитал для новых проектов, то активные игроки его, по-моему, находят. Часть из них разместила облигационные займы. Причем эмиссии их выпусков в Петербурге были солидными. А часть строителей воспользовалась ресурсами ПИФов` |