Издательский холдинг RIAL-Pronto
          Деловая газета
          Северо-Запада России

          Издается в Санкт-Петербурге
          с 1994 года
Деловая карта России

 контакты
 архив

Квартир много, а выбор небогат - ЭиВ N 2 (588)
СТРОИТЕЛЬСТВО
Квартир много, а выбор небогат
No. 2 (588) 23.01.2006
Андрей Лазарев
Петербургским строительным компаниям становится все сложнее удерживать позиции на рынке: основная доля подрядов достается крупным корпорациям. Это повышает риски дольщиков в 2006 году: у ряда компаний не остается средств для завершения строительства обещанного жилья из-за снижения рентабельности строительного бизнеса



Тем не менее первичный рынок продолжает достаточно интенсивно развиваться: введено в строй жилья даже больше, чем ожидали эксперты. Если в начале 2005-го прогнозировали сдачу в эксплуатацию около 2 млн кв. метров, то на недавнем заседании правительства Петербурга подтвердили: введено в строй 2,3 млн кв. метров жилплощади. Правда, темпы роста в домостроении по сравнению с предыдущими годами замедлились. Эти тенденции сохранятся. В 2006 году отрасль, вероятнее всего, возьмет рубеж в 2,6 млн кв. метров.

Отличительной особенностью 2005 года стала необычно высокая доля непроданных квартир (не менее 41% от всех во введенных в эксплуатацию новых домах). Для сравнения: в кризисном 1998 году оказались неликвидными не менее 60% квартир на первичном рынке. Однако нынешнюю ситуацию некорректно сравнивать с периодом финансового дефолта. Тогда у людей просто не хватало средств для приобретения недвижимости, которая резко подорожала в цене. С апреля 2005-го цены на первичном рынке практически замерли на одном уровне и лишь в конце года начали движение вверх пропорционально инфляции.



В чем проблема?



Если в 1998 году предложение резко превышало спрос во всех сегментах первичного рынка, то сейчас их баланс неодинаковый. Ощущается стабильный дефицит жилья бизнес-класса, и именно из-за него в основном растут цены. Продажи в секторе элитных квартир похожи на качели: одни идут нарасхват, а другие - не продаются. В эконом-классе назревает дефицит небольших по площади однокомнатных квартир и `двушек`. При этом `трешки` и четрехкомнатные превращаются едва ли в неликвидные...

Налицо явные маркетинговые просчеты строительных компаний, которые возводят дома так, как им удобнее. Кому-то привычнее сооружать их из кирпича, кому-то - из панельных блоков. Кому-то взбрело в голову заполнить основное пространство дома трехкомнатными квартирами, потому что показалось: именно они будут востребованными. Ведь в 2002-2003 гг. нарасхват шли однокомнатные и `двушки` в домах устаревшего типа, включая `хрущевки`, стало быть, их владельцы, как казалось, в 2005-2006 гг. захотят улучшить свои условия...

В течение прошлых трех лет каждый гендиректор теоретизировал, как умел. А серьезного анализа рынка не было. Потому что никто не хотел делиться накопленной информацией о структурах своих продаж. И сейчас эти данные тщательно скрывают за данными о жилье в виде обезличенных квадратных метров в кирпичных, монолитных и панельных домах. Какие при этом квартиры продают, какова в них площадь кухни и прихожей, нежилых помещений, можно только догадываться. Но далеко не всем по карману шиковать. А стоит только заняться поиском конкретной квартиры в пределах имеющейся суммы, как выбор оказывается небогат.

Ресурсы потенциальных дольщиков оценивают, как правило, исходя из среднестатистической платежеспособности населения и уровня накоплений. Ситуация, сложившаяся на первичном рынке в Петербурге, показывает несостоятельность подобных расчетов: если верить статистике, жилье евростандарта должно сейчас идти нарасхват, а вместо этого большинство людей стремятся купить компактные квартиры едва ли не по советским меркам комфорта.

Если сейчас попытаться рассортировать жилье по запросам богатых, среднеобеспеченных и рядовых инвесторов, то можно сделать вывод: спрос в средней категории - минимальный. А именно на запросы среднего класса ориентировалось большинство строительных компаний. И жестоко просчиталось. Оказывается, средний класс в Петербурге сегодня предпочитает вкладывать средства в покупку иномарок, а не квартир. Очень богатым не нужны элитные апартаменты в центре города, но они готовы покупать таун-хаузы в экологически чистых микрорайонах. Богатые все меньше любят элитные квартиры в модернизированных домах старой постройки. Зато не прочь купить вид из окна на архитектурные достопримечательности в домах-башнях. И чтобы неподалеку располагались магазины и кафе.

О потребностях рядовых инвесторов, которые жаждут выехать из квартир, вообще мало кто думал. Как выясняется, нет четкого понятия, каким должно быть так называемое доступное жилье. Одни говорят, что такими квартирами придется заполнять только типовые панельные дома. Другие возражают, что тогда в городе возникнут новые варианты `хрущоб`: пора ориентироваться на евростандарты. Третьи уверены, что надо внедрять современные технологии, чтобы удешевить строительство (например использовать сандвич-панели и пенобетонные конструкции). Четвертые не соглашаются: доступное не значит дешевое. И это проблема не строителей, а государства и банков: пусть думают, как сделать доступными ипотечные кредиты...



Нелегкий путь

к консолидации



Разве может при такой сумятице нормально развиваться строительный рынок? Его удел, стало быть, постоянная лихорадка. То бурный рост и 25% рентабельности, то затоваривание и низкий уровень доходов.

Выход, вероятно, в консолидации. Она может проходить в самых разных формах, а не только в виде вертикальной интеграции. Речь идет в первую очередь о выработке общей политики на рынке, о введении единых и прозрачных корпоративных стандартов, скоординированном маркетинге и участии в пространственном планировании мегаполиса.

К этому сейчас и пытаются подтолкнуть российские парламентарии, принимая поправки в законы. В том же направлении намерена действовать и исполнительная власть Петербурга, пытаясь перейти от уплотнительной к поквартальной комплексной застройке. Следующий шаг - создать условия, при которых строители могли бы теснее подружиться с банками. Не дольщики, а крупные финансовые организации должны инвестировать средства в домостроение. Подрядчики - строят, а инвесторы - продают квартиры в домах.



ДИНАМИКА ПОКАЗАТЕЛЕЙ

СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА ПЕТЕРБУРГА



2004 г. 2005 г. 2006 г.*

Ввод в строй жилья,

млн кв. м 2,03 2,30 2,60

Доля незавершенного

строительства, % 25 41 36

Рентабельность

стройпредприятий, %** 10-15 8-10 7-8



* Прогноз

** Оценка
Другие материалы рубрики
СТРОИТЕЛЬСТВО
01.12.08Финны в Девяткино
В Петербурге, в поселке Новое Девяткино, финская корпорация SOK ввела в эксплуатацию новый гипермаркет Prisma общей площадью 8,5 тыс. кв. метров
01.12.08Кризисом сеть не испугаешь
Экономический кризис заставил многих предпринимателей изменить планы развития бизнеса. Похоже, руководство сети магазинов OBI решило не идти по этому пути: его представители говорят о поступательном продолжении экспансии OBI на российском рынке товаров для строительства и ремонта
01.12.08Яйца положат в разные корзины
Два года потребовалось для того, чтобы горожане узнали, что означает надпись “Набережная Европы”, получившая распространение на территории между Биржевым и Тучковым мостами
01.12.08На Дворцовую – со скальпелем
01.12.08Строительству – финиш, ценам – старт
Третий квартал на рынке жилой недвижимости Петербурга отмечен сезонным снижением спроса, который усилился с началом мирового финансового кризиса. Однако эксперты полагают, что это спекулятивное снижение
01.12.08Храм построят за два года
Главный Собор Архангельской области постараются построить за два года
01.12.08Северяне инвестируют в жилье
Новости компаний
«Грузовичкоф» стал победителем премии Customer Experience Awards - 05.12
«Грузовичкоф» завоевал премию РБК Петербург, посвященной выявлению лучших клиентских практик.
«Русал» собирается построить новый глиноземный завод в Ленобласти - 21.07
На производстве будут использованы технологии экологической безопасности, активно применяемые и в мире, и в России. Компания «Русал» реализует несколько значимых инвестиционных проектов, которые требуют существенных капитальных вложений и находятся в разной стадии строительной готовности.
В Петербурге появился первый в России завод по химической девулканизации резиновых изделий - 21.07
Превращать старые резиновые покрышки в каучук химическим способом будут на новом заводе, который открылся в Петербурге, пока он единственный в России.
Обуховский завод начинает производство легких квадрокоптеров - 25.05
Концерн ВКО «Алмаз – Антей» сообщил, что на Обуховском заводе начато серийное производство многофункциональных беспилотных квадрокоптеров. Аппарат способен без подзарядки пролететь до 20 км со скоростью 120 км/ч.
Фармкомпания Solopharm запустила два новых производства за 2 млрд рублей - 25.05
Петербургская фармкомпания Solopharm запустила два новых производственных участка на заводах по выпуску жидких лекарственных форм и БАДов.
На 25% выросли инвестиции резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» с начала года - 25.05
Объем инвестиций резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» за 1 квартал 2023 года составил 2,9 млрд рублей, что на 25% больше, чем годом ранее. За аналогичный период 2022 года объем инвестиций резидентов составил 2,3 млрд рублей.
Бывший завод IKEA в Тихвине возобновит работу в июне 2023 года - 23.05
Генеральный директор компании «Лузалес», новый собственник бывшего лесопильного предприятия IKEA в Тихвине Руслан Семенюк заявил, что завод возобновит работу уже в июне 2023 года.
Ссылки, реклама
© Copyright РИАЛ Администратор сайта:
yprokofiev@yandex.ru