Одним из главных резервов для реализации крупных девелоперских проектов на территории Петербурга остаются так называемые проблемные пятна - земельные участки с неопределенным юридическим статусом.

Правовые коллизии вокруг этих земель нередко объясняются принятыми еще в советское время решениями по тем или иным территориям, которые нынешние власти города стараются учитывать. С одной стороны, это справедливо. С другой стороны, такой подход усложняет инвестиционный процесс.



Зависшие права



По словам ряда девелоперов, типична ситуация, когда у собственника оформлены все документы на владение строениями и не оформлены - на землю, ведь у нас, в отличие от многих развитых стран, право собственности на объект и на участок, на котором данный объект расположен, рассматривается обособленно. Между тем оформление земли в собственность - это не только дорогостоящий, но и сложный процесс, что неминуемо отпугивает инвесторов.

Пытаясь заинтересовать бизнес депрессивными участками, власти Петербурга несколько лет назад приняли городской закон о так называемых агентствах по развитию территорий (АРТ). Согласно ему любая девелоперская фирма, разработавшая проект концепции инвестиционного развития выбранного участка, могла получить статус АРТ, дающий право на управление данной территорией и получение с нее определенного процента дохода.

Предполагалось, что этот закон стимулирует девелоперов искать пустующие земли, разрабатывать планы их развития и искать инвесторов, заинтересованных в исполнении этих планов.

Действительно, поначалу представители бизнеса энергично взялись осваивать новое направление. Первое АРТ было создано еще десять лет назад, в 1995 году, а к настоящему времени этот статус получило более двадцати компаний. В реальности, однако, какие-либо славные дела за агентствами не числятся.

Со временем выяснилось, что ряд АРТ создавали застройщики с единственной целью - застолбить за собой пятна под застройку, не вступая в борьбу с конкурентами. Многие девелоперы теряли интерес к работе по развитию территорий, столкнувшись с многочисленными трудностями. Быстро стало ясно, что статус агентства сродни положению английской королевы (которая, как известно, `правит, но не управляет`), поскольку не обеспечивает его обладателю никаких реальных рычагов влияния на собственников тех или иных объектов, формально попадавших в сферу ведения АРТ.

К примеру, около трех лет назад было создано АРТ для работы с участком, прилегающим к Митрофаньевскому шоссе. Доля города в агентстве составляла 20%. Об эффективности его работы свидетельствует следующий факт: город попытался продать свою долю в агентстве, но, как говорят, никого это предложение не заинтересовало.

Нет реальных прав по распоряжению и управлению землей и недвижимостью - нет и интереса. А вести переговоры, разрабатывать и согласовывать проекты можно и без статуса агентства.

По словам генерального директора компании `Бекар` - директора АРТ Выборгской стороны Игоря Горского, пока как агентство они работают себе в убыток. Потратили около $80 тыс. собственных средств и год работы на подготовку концепции развития Выборгской стороны. Пришлось обойти территорию площадью 100 гектар, пообщаться с десятками собственников... Не просто объяснить промышленнику, который удачно приватизировал свое предприятие, что надо переехать на другую площадку, и что он тоже может быть в выигрыше от этого.

Но, как он считает, интерес к работе АРТ формируется не только ожиданием прибыли. Если же нет желания добиваться лучшего качества жизни, улучшения окружающей тебя среды, брать на себя эту обузу пока не стоит.



Надежды не умирают



Около года назад петербургские власти совместно с рядом девелоперских компаний начали работу над новым положением об агентствах по развитию территорий, которое наделяло бы АРТ дополнительными правами.

Кроме того, представители девелоперского сообщества настаивают на пересмотре формата отношений АРТ с городом. В частности, это касается долевого участия государства в решении базовых градостроительных вопросов: инженерного обеспечения участков, строительства социальных объектов, эстетического оформления общественных территорий.

Коммерсанты не скрывают, что если их оставят один на один со всеми проблемами, они будут вынуждены подходить к их решению строго с точки зрения экономической целесообразности. А последняя далеко не всегда совпадает с планами социального развития и эстетическими концепциями.