У коммерсантов другая цель - получить прибыль. И пока в Петербурге не появятся экономически обоснованные схемы государственно-частного партнерства (ГЧП), избавиться от трущоб, в которые постепенно преобразуются районы, застроенные пятиэтажками, вряд ли удастся...

Исключение - Москва, где ветхие пятиэтажки (к ним причислены `хрущевки` ранних серий 1957-1965 гг.) в правительстве города планируют снести до 2010 года. Это означает, что в течение 4 лет в результате сноса пятиэтажек и ветхих зданий будет ликвидировано около 4,6 млн кв. метров жилой площади. Все остальные пятиэтажки (около 4 млн кв. метров жилья) предполагается реконструировать.

В Москве затраты на расселение низкоэтажных домов в пределах МКАД или у станций метро всегда значительно меньше, чем доходы от продажи высотного новостроя на месте сносимых пятиэтажек. В Петербурге так не получается: `хрущевок` в престижных микрорайонах города нет.

Кроме того, элитная недвижимость в столице оценивается намного дороже. Да и в Москве доля пятиэтажек значительно меньше: в Петербурге в таких домах проживает не менее 10% населения города. Неудивительно, что поквартальная схема сноса пятиэтажек в нынешних условиях в Петербурге не прижилась.

И все же с `хрущевками` надо что-то делать. По заявлению губернатора Петербурга Валентины Матвиенко в 2005 году планировалось расселить 118 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья, а в 2006-м - 200 тыс. кв. метров. К сожалению, среди домов, которые подлежат расселению в первую очередь, пятиэтажек немного.



Эксперименты с расселением

Одними из первых свой вариант реконструкции `хрущевок` предложили агентство `Дачное` и компания `ЛЭК`. Эксперимент начали еще в 1993 году и продолжили в рамках постановления правительства Петербурга, принятого в октябре 2000 года, где была представлена концепция модернизации пятиэтажек.

Впоследствии ее немало критиковали и даже собирались переписать, потому что она не имеет под собой финансовой основы и напоминает благие пожелания.

В 2002 году удалось расселить и снести две пятиэтажки, а на освободившейся территории - построить новый жилой комплекс. Проект осуществили по схеме расселения через городские структуры: часть жителей получила квартиры в зданиях, построенных на месте сносимых `хрущевок`, а остальным помогли подыскать их в других домах.

К сожалению, схема оказалась слишком затратной, и городские власти отказались ее тиражировать в дальнейшем.

Еще один проект на ту же тему разработала компания `Мегастрой`. Он предполагал реконструкцию квартала площадью 52,9 га, застроенного преимущественно `хрущевками`, по которому все 57 пятиэтажек сносили, а их обитателей переселяли в новые дома. Их предполагалось возводить по соседству.

На месте старых домов планировали возвести новый комплекс площадью около 700 тыс. кв. метров. По периметру квартала и под землей - расположить парковки. Однако проект в 2004 году застопорился из-за того, что городские власти не нашли средств на модернизацию инженерной инфраструктуры квартала.



Ноу-хау с ТСЖ

Очередное ноу-хау в расселении жилья недавно предложила группа строителей, которая выступает в двух лицах - как АОЗТ `Фирма ССМ-2` (Петербург) и ООО `ССМ - Стройреконструкция` (Ленобласть). В Кировском районе Петербурга предполагается реализовать 2 проекта. Первый - на участке в 9 тыс. кв. метров, где кроме пятиэтажки (70 квартир) находятся детская площадка и индивидуальные гаражи.

`Хрущевку` снесут, а жителей переселят в дом, построенный рядом. На месте пятиэтажки построят здание из блочных панелей ЗАО `ДСК-3` на 360 квартир. Это позволит избежать расселения жителей через городские службы. При этом строительная фирма намерена организовать ТСЖ, пригласить в него жителей пятиэтажки и сама войти в него как представитель (владелец) еще не существующих квартир.

Вариант, крайне рискованный для тех, кого расселяют: ведь простой подсчет доказывает, что они попадают в полную зависимость от строителей, которые по любому вопросу получат большинство голосов. А значит, теоретически могут сдать дом с любыми недоделками, а расходы на их устранение - возложить на самих жильцов. И тем самым значительно улучшить экономику проекта.

На подобные мысли, между прочим, наводит отказ генерального директора АОЗТ `Фирма ССМ-2` Владимира Львовича показать образец типового договора, который хотят заключать с жильцами. Мол, это секрет, который не предназначен для глаз журналистов.

Второй проект предполагает расселение 2 пятиэтажек и строительство 760-квартирного здания. Для строителей расселение `хрущевок` - пилотные проекты. Одновременно они добиваются права возведения ряда объектов с уплотнением территорий и хотят получить от городских властей льготы.



Санация или модернизация?

Другой способ решения проблемы - реконструкция пятиэтажек. Он популярен в Германии. Правда, пятиэтажки на территории бывшей ГДР санировали и облагораживали при солидном финансировании из разных источников. Это были проекты с государственно-частным партнерством. Причем с участием не только муниципальных, но и федеральных ресурсов, а также банковского капитала.

В Петербурге хотят переложить все расходы, как в Москве, на инвесторов. Потому и появился термин `санация` пятиэтажек. Причем первые санации `хрущевок` их жители восприняли как фарс: модернизация свелась к утеплению наружных стен и приданию фасадам зданий более привлекательного вида. На все остальное денег не хватало. Потому трубы частично оставляли старые, подвалы и лестницы в порядок не приводили. А о перепланировке квартир, как это сделали в Германии, даже и речи не было.

В ОАО `ЛенжилНИИпроект` выдвинули оригинальную идею: покрыть все расходы на санацию пятиэтажек за счет надстройки дополнительных двух этажей и мансарды. Однако и такой проект не снимал всех проблем: инвестор все равно соглашался модернизировать `хрущевки` только в рамках пилотных проектов.

В общем, звучала знакомая песня на старый лад - о попытках строителей увильнуть от тендерных процедур распределения участков под застройку и выторговать особые условия для своего бизнеса.