Недавно компания `МТЛ. Эксплуатация недвижимости` подписала договор об оказании консалтинговых услуг по эксплуатации для строящегося торгово-развлекательного комплекса `Ульянка`. Примерно в то же время стало известно, что УК `Бекар` выводит на рынок новую услугу: помощь инвесторам в выборе фирмы-партнера по эксплуатации коммерческих помещений



Эти два события совпали по времени не случайно. Профессиональная эксплуатация недвижимости, всего год назад считавшаяся на нашем рынке услугой экзотической, набирает обороты. При этом наиболее продвинутые девелоперы начинают привлекать эксплуатационную компанию уже на стадии проектирования объекта.

Тем не менее генеральный директор компании `МТЛ` Андрей Лушников считает: `Рынка экс-плуатации недвижимости в Петербурге пока нет, он только формируется. Настоящие проблемы у собственников ведь возникают после того, как в управлении оказывается не одно, а два или три здания. Тогда, помимо управляющего для каждого объекта, приходится вводить еще и должность управляющего управляющими, а это уже громоздкая и неудобная структура. Проще нанять аутсорсинговую фирму`.

Однако сегодня далеко не все инвесторы знают реальную величину затрат на эксплуатацию. Расчеты специалистов фирмы `Бекар` показывают, что на содержание бизнес-центра расходуется 30-40% валового дохода. При этом в расходах на содержание затраты на эксплуатацию составляют те же 30-40%. Таким образом, чистые затраты на эксплуатацию достигают около 10-15% валового дохода, что для многих собственников является сюрпризом.

В чем дело? Практика показывает, что собственники объектов обычно грамотно планируют свои доходы, однако расходы на экс-плуатацию нередко прикидывают на глазок, часто без учета специфики здания и его реальных характеристик. Эта ситуация стимулирует предложение услуг по профессиональному консалтингу в области эксплуатации.

`К сожалению, проектировщики не всегда задумываются о последующей эксплуатации объекта недвижимости, - пояснил Андрей Лушников. - Консалтинг позволяет собственникам и девелоперам решать эти вопросы: во-первых, сэкономить средства за счет минимизации изменений в проекте и строительстве, во-вторых, создать доходный объект, соответствующий требованиям и ожиданиям арендаторов`.

Аналогично рассуждает и директор по эксплуатации УК `Бекар` Евгений Якушин. `Нет объекта, затраты на эксплуатацию которого нельзя было бы оптимизировать, - утверждает он. - Специалист порекомендует собственнику мероприятия, с помощью которых он может сэкономить на эксплуатации, эффективнее распределить средства, систематизировать работы, снизив затраты`.

Сколько может помочь сэкономить участие в проекте квалифицированного консультанта по эксплуатации - вопрос достаточно сложный. Результат, скорее всего, будет отличаться в зависимости от конкретного проекта. Но в том, что экономия будет существенной, особенно если девелопер и специалист по эксплуатации начали сотрудничать еще на стадии строительства, Андрей Лушников не сомневается. `Комплексный заказ на услуги экс-плуатационной компании дает примерно 20% экономии`, - отметил он.

Аналитики `Бекара` привели другой пример. При инвестициях в строительство в $10 млн стоимость услуг эксплуатирующей организации составит 0,01% от цены строительства, или $100 тыс. При сроке реализации проекта в 24 месяца услуги по его сопровождению эксплуатирующей компанией обойдутся в $4100 в месяц. При этом, соблюдая ее указания, можно достичь экономии в использовании инвестиций до 5% от стоимости проекта - то есть до $500 тыс. Есть и другие расчеты, показывающие финансовую отдачу от грамотной эксплуатации объекта.

Естественно, приведенные цифры достаточно абстрактны, но убедительны, по крайней мере для того, чтобы девелопер и инвестор не сочли лишним труд сделать аналогичные расчеты уже применительно к своим реальным проектам.

Комплексов, отданных собственником в эксплуатацию аутсорсинговой компании, в Петербурге пока немного. Но, по данным компании `МТЛ`, за последний год петербургский рынок эксплуатации недвижимости вырос вдвое.

`Если прежде клиенты расспрашивали об услугах, а потом все организовывали сами, то сейчас все чаще начинают заключать договоры. Кстати, банки, решая вопрос о кредитовании того или иного проекта, уже начинают интересоваться, какая структура будет привлечена для его эксплуатации`, - сказал А. Лушников.