Как развивался рынок управления?



Общеизвестно, что управление коммерческой недвижимостью в обеих российских столицах пошло по разным путям. В Москве укрепили позиции иностранные управляющие компании, а в Петербурге - отечественные, преимущественно петербургские, фирмы.

Такая ситуация сложилась исторически. В Москве строительство бизнес-центров класса А началось в середине 1990-х годов за счет иностранных инвестиций. Подобные объекты строили для зарубежных арендаторов, которые вплоть до 1998 года занимали 70% площадей в офисах высшей категории. Услуги по привлечению западных арендаторов оказывали тоже иностранцы, управлением и инжинирингом занимались зарубежные компании. В итоге рынок управляющих компаний Москвы начал формироваться именно за счет заграничных фирм.

Между тем в Петербурге к 1998 году были построены только три бизнес-центра класса А. Зато активно рос сегмент бизнес-центров класса В, развивался рынок редевелопмента. В городе на Неве коммерческую недвижимость развивали преимущественно местные компании, подбором арендаторов также занимались петербургские брокеры.

Многие управляющие компании северной столицы выросли из строительных и брокерских компаний - это УК `Бекар`, УК `ВМБ-Траст`, УК `АйБи Групп`, УК `МК ПСБ`. К моменту, когда инвесторы стали активно осваивать рынок Петербурга, в северной столице уже сформировался рынок управления, на котором работали профессионалы, способные конкурировать с иностранными специалистами.

Пока рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга приносили высокие дивиденды, инвесторы мало интересовались региональными рынками. Поэтому конкуренция в регионах была низкой. Однако по мере насыщения столичных рынков возрастал интерес к российским городам-`миллионникам`. Если в двух российских столицах доходность объектов коммерческой недвижимости сегодня составляет в среднем 15-17%, то в регионах доходность достигает 25% годовых, а для особенно эффективных проектов и выше. В настоящее время в регионах можно наблюдать бум строительства торговых и офисных объектов, растет спрос на качественные площади. К управлению региональными проектами все чаще стали привлекать московских и петербургских консультантов.

По уровню развития рынка коммерческой недвижимости Петербург отстает от Москвы на два-три года. Примерно на такой же срок отстает от петербургского рынок коммерческой недвижимости регионов. Соответственно, развитие коммерческой недвижимости регионов запаздывает, по сравнению со столицей, где-то на пять-шесть лет. Таким образом, знание законов развития российского рынка, усвоенных на собственном опыте, помогает компаниям Москвы и Петербурга с большой точностью прогнозировать ситуацию на региональных рынках.



Сколько стоит?



Стоимость управления объектами коммерческой недвижимости в Петербурге, Москве и других регионах сопоставима, объемы проектов трудно сравнивать. Например, в городе на Неве объект площадью 15-20 тыс. квадратных метров до сих пор считается большим, а в столице к таковым относят площади от 70-100 тыс. квадратных метров. Крупным региональным проектом считается объект от 10 тыс. квадратных метров. Стоимость услуг по доверительному управлению недвижимостью в среднем составляет 10% от валового дохода.

Цена доверительного управления зависит от договоренностей и набора услуг. Кроме того, существуют различные схемы оплаты, например фиксированная оплата плюс процент от прибыли. Стоимость маркетинговых исследований рынка в России обычно составляет от $10 тыс. Услуги по созданию концепции развития стоят в Петербурге и в регионах от $25 тыс. (вместе с проведением исследования), а в Москве дороже - от $35 тыс.

Сопровождение проекта (в зависимости от полноты функций и размера объекта) везде стоит примерно 1% от стоимости строительства. Стоимость брокериджа -

4-8% годовой арендной платы в зависимости от объема и условий (например, от того, кто оплачивает рекламную кампанию).



Что требуется?



В обеих столицах сегодня наиболее востребованы такие виды услуг управляющих компаний, как создание бизнес-плана объекта (концепт) и брокеридж. Также начинается активное развитие такого направления, как эксплуатация недвижимости. Появляются компании, которые занимаются только этим. Популярностью пользуется не только текущая эксплуатация здания, но и консалтинг в эксплуатации - область, в которой `Бекар` является пионером.

В регионах пользуются спросом блок работ, связанный с финансированием проектов и привлечением инвесторов, а также с привлечением крупных якорных арендаторов в проекты, заказ бизнес-планов по развитию объектов.