Уровень рисков и доходности инвестирования в недвижимость в Петербурге по-прежнему превышает показатели Москвы и других крупных городов Центральной и Восточной Европы. По мере развития рынка ставки капитализации на объекты коммерческой недвижимости постепенно снижаются, что свидетельствует о положительной тенденции



В начале 2005 года состоялась крупнейшая сделка на российском гостиничном рынке: гостиничный оператор Orient-Express купил контрольный пакет акций (93,5%) пятизвездной гостиницы гранд-отель `Европа`.

Одним из значимых событий на рынке торговой недвижимости стало приобретение компанией Stockmann земельного участка и комплекса зданий в самом центре Петербурга - на площади Восстания, напротив Московского вокзала, - для строительства торгового центра.

На рынке офисной недвижимости также была заключена крупная инвестиционная сделка: компания `РГС-Недвижимость` приобрела действующий офисный центр класса `В` `Президент`. Администрация Петербурга продолжает продажу своих долей в крупных гостиничных, торговых и офисных объектах. Были проданы государственные пакеты акций в двух крупных гостиницах - `Москва` и `Октябрьская`. Компания Mercury приобрела право реконструкции и приобретения в последующем в собственность одного из самых известных универмагов города - ДЛТ. Планируется продажа госпакета акций бизнес-центра `Атриум` на Невском проспекте, первого объекта класса `А` в Петербурге.

Городским правительством определены 11 стратегических проектов и 5 стратегических инвесторов, которые могут пользоваться определенными льготами (в частности, освобождение от налоговых платежей, получение земельных участков для застройки целевым образом).

Из всех проектов следует выделить два наиболее масштабных: `Морской фасад` (застройка намывной территории в западной части Васильевского острова - на территории 450 га) и `Балтийская жемчужина` - создание на юго-западе города на территории 208 га жилого района с социальной и деловой инфраструктурой.



Состояние рынка

Общий объем рынка офисных площадей в Петербурге на начало июля 2005 года составлял 851 270 кв. метров. Самый большой прирост объема ввода новых площадей, по сравнению с 2004 годом, наблюдается в сегменте бизнес-центров класса `В` - 19,3%.

Объем предложения качественных торговых площадей на начало июля 2005 г. составил 844 300 кв. метров. Однако из заявленного объема торговых площадей было введено примерно 53%.



Офисная недвижимость

За I полугодие 2005 года в Петербурге было введено в эксплуатацию около 85 тыс. кв. метров, включая бизнес-центры, открытие которых было перенесено с 2004 года. Заполняемость в целом осталась на прежнем уровне.

Однако по сравнению с 2003-2004 гг. увеличились сроки заполнения вновь открываемых бизнес-центров.



Предложение

На июль 2005 года объем офисных площадей в бизнес-центрах Петербурга составляет 826 тыс. кв. метров. Предложение росло в основном за счет класса `В`. Доля площадей этого класса существенно увеличилась в структуре рынка бизнес-центров (с 24% на конец 2004 года до 30%).



Класс `А`

Значительных изменений за 2005 год на рынке в сегменте класса `А` не произошло. На февраль 2005 года было запланировано открытие торгово-офисного центра `Платинум` на Большой Морской, 30. Однако здание целиком было продано `Внешторгбанку` для собственных нужд.

До конца года планируется ввод в эксплуатацию четырех бизнес-центров класса `А`: два бизнес-центра сети `Сенатор` на улице Чайковского, 1, и Садовой, 10, вторая очередь `Северной столицы` и Веда Хаус.

За I полугодие 2005 года ставки аренды по офисным площадям класса `А` выросли в среднем на 4%. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне от $470 до $680 за 1 кв. метр, без НДС, включая коммунальные услуги. Однако на настоящий момент свободных площадей в бизнес-центрах класса `А` нет.



Класс `В`

С начала года введено в эксплуатацию более 70 тыс. кв. метров офисных площадей данного класса (83% от общего объема открытых в 2005 году).

За рассматриваемый период ставки аренды на помещения класса `В` увеличились в пределах 5%. В основном рост обеспечивался за счет ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров. Арендные ставки на площади класса `В` находятся в диапазоне $270-480.



Класс `С`

В общем объеме офисных площадей класс `С` по-прежнему лидирует, однако его доля за последние полгода сократилась (около 66% против 71% в 2004 году). В 2005 году открылись два бизнес-центра данного класса: `Троицкое поле` в одном из реконструированных корпусов Обуховского завода и деловой комплекс `Н-49` на проспекте Непокоренных, 49.

Следует отметить невысокий интерес девелоперов к созданию офисных центров класса `С`. Ставки аренды в бизнес-центрах класса `С` составляют около $160-300 кв. метров, без НДС, включая оплату коммунальных услуг. За 2005 год ставки выросли на 2%.



Спрос

Спрос на помещения класса `А` и `В+` формируется в основном за счет иностранных компаний и крупных российских фирм. В бизнес-центрах класса `А` наиболее востребованы помещения площадью 250-500 кв. метров, в классе `В` - 100-450 кв. метров. При этом достаточно часто арендаторы заинтересованы в больших офисных блоках (от 500 кв. метров), однако на рынке существует ограниченный выбор подобных предложений.

В офисных центрах класса `С` большая часть заявок приходится на помещения площадью 50-150 кв. метров.