Издательский холдинг RIAL-Pronto
          Деловая газета
          Северо-Запада России

          Издается в Санкт-Петербурге
          с 1994 года
Деловая карта России

 контакты
 архив

Покупатель - король, если он платит деньги - ЭиВ N 29 (566)
СТРОИТЕЛЬСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ
Покупатель - король, если он платит деньги
No. 29 (566) 08.08.2005
Андрей Лазарев
Строители опять пугают петербуржцев предстоящим кризисом. Однако новые дома продолжают по-прежнему строить. И особого роста цен не наблюдается...



Правда, в Комитете по строительству города не отрицают, что подрядчики испытывают определенные проблемы, но они - временные, а не системные. Ведь сейчас в Петербурге в разной стадии строительства - 3,42 млн кв. метров жилья. Причем запас земельных участков под застройку, накопленный за 2003-2004 гг., значительный. Подрядчики могут маневрировать ресурсами, переключаясь на сектор коммерческой недвижимости.

Кроме того, увеличился объем заказов за счет бюджетных средств. В частности, за счет бюджета Петербурга - на 5,2 млн руб.



`Долевка` теряет привлекательность

Основная проблема развития сектора домостроения - низкий покупательский спрос и снижение инвестиционной привлекательности долевого строительства, что отчасти спровоцировано изменившимся российским законодательством. В РФ позаботились о защите прав потребителей, но позабыли о мерах поддержки строительных компаний. В результате планы Правительства РФ удвоить к 2010 году объемы строительства в Росстрое не смогли подкрепить конкретными программами развития.

В такой ситуации говорить о создании рынка доступного жилья преждевременно. Вместе с тем на первичном рынке предложение явно превышает спрос. Теоретически создаются предпосылки для снижения цен на новые квартиры.

Парадокс в том, что в нынешней системе координат строители существенно снизить цены не могут. Они вынуждены снижать продажи. В частности, в I квартале 2005 года, по сравнению с аналогичным периодом 2004-го, в компании `Петербургстрой Skanska` они сократились на 35%, а в корпорации `Строймонтаж` - почти вдвое.

В связи с отрицательной динамикой продаж в корпорации `Строймонтаж` вообще сомневаются, что в такой ситуации в конце 2005 года строители выйдут на те рубежи, которые запланировали в правительстве Петербурга.

Очевидно, что при обострившейся конкуренции выжить на рынке удастся в первую очередь крупным компаниям, поэтому для большинства фирм важно сохранить объемы работ. Причем не только в сегменте коммерческой недвижимости, но и в секторе домостроения. Для этого есть пока единственный вариант - выходить на финансовый рынок для восполнения дефицита оборотных средств. Фактически делается шаг навстречу банковскому капиталу, который пока не отваживается на масштабные инвестиции в строительство жилых домов.

И все же происходит естественная коррекция рынка домостроения. Если раньше рынок был похож на топку, в которой сгорало все, даже сырые дрова, то теперь пламя спроса поддерживают только сухие и тщательно расколотые поленья. Иными словами, сейчас нужно эффективнее вести бизнес, что под силу только опытным девелоперам.

А в холдинге RBI считают, что поиск дополнительных источников финансирования приведет к постепенному сокращению в инвестициях средств дольщиков и увеличению доли поступлений от банковских кредитов и выпуска облигационных займов. Именно такой процесс идет сегодня при реализации таких проектов RBI, как `Северный город`. В них только банковские кредиты и средства от размещения облигаций составляют примерно 35%.



Рынок затоваривается квартирами

По подсчетам специалистов ФПГ `РОССТРО`, в начале 2005 года на первичном рынке скопилось до 2 млн кв. метров построенного, но не проданного жилья. Любопытно, что возводили его в предыдущие годы по цене до $800 за 1 кв. метр. А теперь средняя цена по новым проектам уже превысила $1,2 тыс. за 1 кв. метр. Эти данные промелькнули в одном из строительных изданий и остались без комментария.

Между тем логика подсказывает: если петербургский рынок выдержал такие объемы `затоваривания`, то на нем наблюдается не столько кризис перепроизводства, сколько отложенный спрос. Он может оказаться выгодным для определенных строительных компаний. Ведь в Петербурге нет ни одного нового жилого дома, где рано или поздно не были проданы абсолютно все квартиры. А те площади, которые оказались свободными, раскупают как объекты коммерческой недвижимости (под магазины, офисы, предприятия бытового обслуживания).

И чем позже реализуют все эти квадратные метры, тем больше прибыль: ведь стоят они уже дороже. Большинство крупных строительных фирм вкладывает в возведение жилья часть собственных средств (как правило не менее 15%). И чем медленнее оборот этих средств, тем, как ни странно, выше маржа строителей.

Однако такой способ заработка могут позволить себе только крупные фирмы. Для малых и даже средних компаний замедление оборота средств разорительно. Потому эффект превышения спроса над предложением способствует выдавливанию мелких предприятий из строительного бизнеса. Иными словами, может использоваться как инструмент конкуренции. Между прочим, степень его воздействия на рынок цен вполне прогнозируема, если отслеживать тенденции на вторичном рынке жилья, который может служить индикатором уровня ресурсов у потенциальных покупателей.

Следовательно, причина нынешнего беспокойства строительных компаний не столько в затоваривании рынка, сколько в снижении динамики роста стоимости новых квартир: вкладывать часть финансов в сектор отложенного спроса уже не так выгодно, как прежде. А это заставляет вносить поправки в маркетинг.



А новые дома все-таки строят!

Статистика, представленная недавно Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли Петербурга, несколько расходится с той картиной, которую рисуют эксперты-пессимисты: в I полугодии 2005-го в городе введено в эксплуатацию 190 жилых домов общей площадью 817,9 тыс. кв. метров (11,3 тыс. квартир), что на 28% больше аналогичного показателя за 6 месяцев 2004-го.

Правда, летом темпы ввода в строй нового жилья замедлились. В основном за счет того сектора домостроения, который финансируют дольщики. В целом по городу доля таких инвестиций остается по-прежнему высокой - отсюда и результат. Тем не менее есть надежды, что в конце 2005 года ситуация выправится.

На это косвенно, в частности, указывают структура и объем денежных расходов населения в июне 2004-го и 2005 года. Заметим, что именно июнь выдался для строительных компаний в 2005-м одним из самых тревожных месяцев: действительно, доля средств, выделяемых на покупку жилья, сократилась на 12%. Правда, при этом заметно упали объемы потребления товаров и услуг. Это связано с тем, что общие расходы населения выросли на 36%. Тем не менее в 1,6 раза увеличилась доля сбережений во вкладах и ценных бумагах.

Можно предположить: некоторое охлаждение рынка через некоторое время сменится потеплением. Ожидать прежней горячки вряд ли стоит. Однако и предрекать, что квартиры в построенных домах надолго застоятся, - тоже. Просто строительный рынок вступает в полосу перемен. А они никогда не проходили безболезненно.

Безусловно, в перспективе стоимость жилья будет расти, но - соразмерно увеличению себестоимости строительства. Ее ограничителем станет платежный спрос населения. Значит, придется приспосабливаться к новым условиям, вносить поправки в технологии строительства.
Другие материалы рубрики
СТРОИТЕЛЬСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ
25.08.08Грибной сезон бизнес-центров
25.08.08Дом, который построят из плит
По оценкам риэлторов Новгородской области, комфортный дом - коттедж со всеми удобствами - сегодня могут позволить себе не более 2% новгородцев. Причина - в неразвитости рынка малоэтажного жилья, ограниченности предложения, высоких ценах и низкой покупательной способности населения
25.08.08Малый бизнес ищет дружбы с большим
Новгородский производитель полиэтиленовых труб для водо- и газоснабжения ООО `Газэнергосервис` завершил двухгодичную инвестиционную программу по модернизации производства
25.08.08Без недвижимости свое дело развить трудно
25.08.08Проблемные метры
25.08.08Генплан подвергли критике
25.08.08Жилье в кредит - это шанс
Новости компаний
«Грузовичкоф» стал победителем премии Customer Experience Awards - 05.12
«Грузовичкоф» завоевал премию РБК Петербург, посвященной выявлению лучших клиентских практик.
«Русал» собирается построить новый глиноземный завод в Ленобласти - 21.07
На производстве будут использованы технологии экологической безопасности, активно применяемые и в мире, и в России. Компания «Русал» реализует несколько значимых инвестиционных проектов, которые требуют существенных капитальных вложений и находятся в разной стадии строительной готовности.
В Петербурге появился первый в России завод по химической девулканизации резиновых изделий - 21.07
Превращать старые резиновые покрышки в каучук химическим способом будут на новом заводе, который открылся в Петербурге, пока он единственный в России.
Обуховский завод начинает производство легких квадрокоптеров - 25.05
Концерн ВКО «Алмаз – Антей» сообщил, что на Обуховском заводе начато серийное производство многофункциональных беспилотных квадрокоптеров. Аппарат способен без подзарядки пролететь до 20 км со скоростью 120 км/ч.
Фармкомпания Solopharm запустила два новых производства за 2 млрд рублей - 25.05
Петербургская фармкомпания Solopharm запустила два новых производственных участка на заводах по выпуску жидких лекарственных форм и БАДов.
На 25% выросли инвестиции резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» с начала года - 25.05
Объем инвестиций резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» за 1 квартал 2023 года составил 2,9 млрд рублей, что на 25% больше, чем годом ранее. За аналогичный период 2022 года объем инвестиций резидентов составил 2,3 млрд рублей.
Бывший завод IKEA в Тихвине возобновит работу в июне 2023 года - 23.05
Генеральный директор компании «Лузалес», новый собственник бывшего лесопильного предприятия IKEA в Тихвине Руслан Семенюк заявил, что завод возобновит работу уже в июне 2023 года.
Ссылки, реклама
© Copyright РИАЛ Администратор сайта:
yprokofiev@yandex.ru