Издательский холдинг RIAL-Pronto
          Деловая газета
          Северо-Запада России

          Издается в Санкт-Петербурге
          с 1994 года
Деловая карта России

 контакты
 архив

Торговая недвижимость: площади - больше, доходы - меньше - ЭиВ N 27 (564)
СТРОИТЕЛЬСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ
Торговая недвижимость: площади - больше, доходы - меньше
No. 27 (564) 25.07.2005
Юрий СЕРГЕЕВ
Активное строительство новых торговых комплексов в Петербурге ведется уже третий год, однако аналитики полагают, что пик еще не достигнут. Если в 1998 году обеспеченность горожан торговыми площадями составляла 110-130 квадратных метров на 1000 жителей, к 2010-му специалисты прогнозируют, что этот показатель вырастет до 300-450 квадратных метров
`Молл` по-русски



Динамика роста последних лет такова. В 2003 году, по данным Гильдии управляющих и девелоперов, в Петербурге функционировало около 20 крупных торговых центров, проектировали и строили еще 10. В 2004-м рынок торговых площадей в торговых центрах вырос примерно на 270 тыс. квадратных метров (за 2003 год прирост составил около 400 тыс. квадратных метров).

Следует учесть, что в эти данные входит только метраж крупных торговых объектов площадью более 4 тысяч квадратных метров каждый. При этом анализ рынка торговой недвижимости в некоторой степени затрудняется тем, что в России до сих пор не существует единой общепринятой классификации объектов данной категории. Для обозначения тех или иных комплексов чаще всего используются заимствованные в западной практике понятия `супермаркет`, `гипермаркет`, `молл`.

К лету 2005 года в Петербурге работало уже около 60 крупных торговых центров суммарной площадью около 1,2 млн квадратных метров. Кроме того, на 1 марта 2005 года в состоянии строительства и реконструкции находилось еще около 30 объектов, причем до конца года к сдаче было заявлено более 500 тыс. квадратных метров. Правда, учитывая реальный опыт, можно предположить, что реальная цифра окажется гораздо меньше.

Увеличение торговых площадей происходит, прежде всего, за счет нового строительства торговых и торгово-развлекательных центров, при этом наиболее активно строительство и реконструкция существующих торговых комплексов идет в Выборгском, Московском и Приморском районах - там, где сдается наиболее дорогое жилье массовой застройки и, соответственно, формируются целые кварталы обеспеченных жителей.

Во многом с этим связано и то, что рост предложения пока не приводит к снижению спроса на площади в торговых центрах, который остается по-прежнему высоким. На сегодня заполняемость торговых центров достигает примерно 95%, причем на оставшиеся 5%, как правило, приходятся площади, на которых идет смена арендаторов. В наиболее привлекательных торговых комплексах площади заполнены на 100%, а из арендаторов, желающих разместиться в комплексе, формируется очередь.

Дальнейшее развитие торговых комплексов в Петербурге тесно связано с приходом в город крупных международных торговых компаний. Пока в абсолютном большинстве существующих торговых комплексов основные площади `нарезаются` на мелкие сегменты (по 30-70 квадратных метров), которые сдают в аренду частным предпринимателям.

Исключения, в лучшем случае, составляют несколько `якорных` арендаторов, в основном - продуктовые сети, торговля бытовой или компьютерной техникой, книгами, аудио-, видеопродукцией, которые занимают по 100-300 (иногда - более 1000 квадратных метров).

Самый высокий уровень спроса, как следует из материалов компании `Бекар`, по-прежнему остается на помещения в 50-100 квадратных метров, правда, год назад этот показатель находился на уровне 25-50 квадратных метров.

Также следует отметить, что за последние два года заметно увеличилась роль развлекательной составляющей в современных торговых центрах, среди `якорных` арендаторов которых видное место заняли детские игровые центры, боулинги и кинотеатры-мультиплексы.



Приглашение `бросить якорь`



Предполагается, что при сохранении благоприятной экономической конъюнктуры в 2006-2007 гг. на петербургский рынок станут активно выходить новые торговые брэнды, давно и успешно работающие в зарубежных странах.

Психологически рынок торговой недвижимости стремится к этому: уже с 2004 года наметилась тенденция в изменении взаимоотношений между арендаторами и управляющими торговыми центрами. Постепенное наполнение рынка предложением площадей вкупе с отсутствием на петербургском рынке большого числа брэндовых арендаторов приводит к тому, что идет уменьшение арендных ставок для потенциальных `якорных` арендаторов, способных не только занять большую площадь, но и, что не менее важно, сформировать позитивный, респектабельный имидж всего комплекса, что неизбежно привлечет внимание покупателей.

Не случайно едва ли не главной проблемой для вновь открывающихся торговых комплексов на ближайшие годы считают недостаточное количество стильных брэндов для среднего класса, составляющих в странах Запада более 80% арендаторов торговых центров.

Заметим также, что в борьбе за покупателя девелоперы не просто не стремятся расположить конкурирующие центры на расстоянии друг от друга, но и, напротив, стараются создавать комплексы из нескольких гипермаркетов или `моллов` в одной точке, что позволяет не только сэкономить на инженерной подготовке участков под строительство, но и дает желаемый `эффект синергии`: как правило, клиенты склонны посещать сразу несколько центров.

Прогнозы относительно темпов насыщения рынка торговыми площадями достаточно противоречивы. По мнению ряда аналитиков, многое зависит от выхода на местный рынок западных торговых сетей, располагающих достаточными ресурсами, чтобы потеснить российских ритейлоров.

Еще одно необходимое условие развития рынка - заметный рост платежеспособного спроса и оборотов розничной торговли. При стремительном увеличении предложения в торговых центрах современного формата конкуренция между управляющими и собственниками будет расти. Даже с поправкой на задержки в строительстве можно ждать появления в ближайшие два-три года новых, более качественных торговых центров, в которых максимально будут учитываться ожидания покупателей, что должно так или иначе стимулировать миграцию арендаторов из центров старого поколения в более современные как в плане технической инфраструктуры, так и в смысле сервиса.

Рост арендных ставок, по всей видимости, будет незначительным, с тенденцией к стабилизации и росту, ориентированному на инфляционные изменения потребительского спроса. При этом доходность с каждым годом будет снижаться. Если в настоящее время она составляет 20%, то к концу 2006 года ожидается снижение до 16-18%.
Другие материалы рубрики
СТРОИТЕЛЬСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ
25.08.08Грибной сезон бизнес-центров
25.08.08Дом, который построят из плит
По оценкам риэлторов Новгородской области, комфортный дом - коттедж со всеми удобствами - сегодня могут позволить себе не более 2% новгородцев. Причина - в неразвитости рынка малоэтажного жилья, ограниченности предложения, высоких ценах и низкой покупательной способности населения
25.08.08Малый бизнес ищет дружбы с большим
Новгородский производитель полиэтиленовых труб для водо- и газоснабжения ООО `Газэнергосервис` завершил двухгодичную инвестиционную программу по модернизации производства
25.08.08Без недвижимости свое дело развить трудно
25.08.08Проблемные метры
25.08.08Генплан подвергли критике
25.08.08Жилье в кредит - это шанс
Новости компаний
«Грузовичкоф» стал победителем премии Customer Experience Awards - 05.12
«Грузовичкоф» завоевал премию РБК Петербург, посвященной выявлению лучших клиентских практик.
«Русал» собирается построить новый глиноземный завод в Ленобласти - 21.07
На производстве будут использованы технологии экологической безопасности, активно применяемые и в мире, и в России. Компания «Русал» реализует несколько значимых инвестиционных проектов, которые требуют существенных капитальных вложений и находятся в разной стадии строительной готовности.
В Петербурге появился первый в России завод по химической девулканизации резиновых изделий - 21.07
Превращать старые резиновые покрышки в каучук химическим способом будут на новом заводе, который открылся в Петербурге, пока он единственный в России.
Обуховский завод начинает производство легких квадрокоптеров - 25.05
Концерн ВКО «Алмаз – Антей» сообщил, что на Обуховском заводе начато серийное производство многофункциональных беспилотных квадрокоптеров. Аппарат способен без подзарядки пролететь до 20 км со скоростью 120 км/ч.
Фармкомпания Solopharm запустила два новых производства за 2 млрд рублей - 25.05
Петербургская фармкомпания Solopharm запустила два новых производственных участка на заводах по выпуску жидких лекарственных форм и БАДов.
На 25% выросли инвестиции резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» с начала года - 25.05
Объем инвестиций резидентов ОЭЗ «Санкт-Петербург» за 1 квартал 2023 года составил 2,9 млрд рублей, что на 25% больше, чем годом ранее. За аналогичный период 2022 года объем инвестиций резидентов составил 2,3 млрд рублей.
Бывший завод IKEA в Тихвине возобновит работу в июне 2023 года - 23.05
Генеральный директор компании «Лузалес», новый собственник бывшего лесопильного предприятия IKEA в Тихвине Руслан Семенюк заявил, что завод возобновит работу уже в июне 2023 года.
Ссылки, реклама
© Copyright РИАЛ Администратор сайта:
yprokofiev@yandex.ru