При благоприятных условиях через 4-5 лет в ипотечных программах сможет участвовать половина населения страны. Однако сейчас ипотеку тормозят высокий уровень инфляции и низкие темпы повышения доходов населения. Следовательно, могут быть и пессимистичные сценарии



К такому выводу пришли специалисты Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования и Международной инвестиционной группы Международной академии ипотеки и недвижимости, проанализировав ситуацию на рынке недвижимости.

Сейчас в РФ действуют 72 региональных, 21 муниципальный и 5 отраслевых операторов ипотечных услуг. Большинство из них создано в виде некоммерческих фондов (от 62% до 85%), часть - в виде ипотечных агентств (25%) и ипотечных корпораций (12%). На федеральном уровне Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заключило 68 трехсторонних соглашений с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов.

В 2002 году ипотечными кредитами (и по накопительным схемам) в РФ смогли воспользоваться около 40 тыс. семей, а в

2004-м - не менее 200 тыс. Такая динамика стимулируется ростом интереса к такому виду бизнеса российских банков. По данным Ассоциации российских банков, в 2002 году было выдано ипотечных кредитов на 7,8 млрд руб. В последние два года суммарные объемы кредитования в некоторых банках Москвы и Петербурга увеличивались на 20-30% в месяц. Впрочем, количество приобретенных на эти кредиты квартир за этот период увеличилось значительно меньше: сказывался быстрый рост цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичных рынке. Потому в первую очередь росла сумма кредитов.

С 2002 года стало активно развиваться и кооперативное движение. Сейчас строят жилье в 84 жилищных кооперативах, участие в которых тоже можно рассматривать как схемы кредитования домостроения. В такую схему строительства вовлечены более 50 тыс. семей.

Однако анализ схем ипотечного кредитования показывает, что практически все они (ипотечное жилищное кредитование, ипотечные займы, продажа в рассрочку (ипотека в силу закона), региональные и отраслевые ипотечные программы предоставления квартир) имеют ограниченные ресурсы. Причем 70% из всех ипотечных схем в России составили банковские кредиты в среднем на сумму 330 тыс. руб. Для Петербурга этот показатель составлял в 2004 году 1,2 млн руб. (40 тыс. у. е.).

Этот сектор и принес основной прирост приобретенных квартир с использованием ипотечных схем. Но и он имеет изъяны, связанные с российским законодательством. В первую очередь - с порядком рефинансирования ипотечных кредитов. И только на втором месте оказываются высокие риски `длинных` схем кредитования. Отсюда и вытекают высокие проценты на ипотеку.

Причем банки склонны лукавить с клиентами: на самом деле приобретение жилья по кредитам оказывается для них значительно дороже, чем указанные проценты. Сравним условия кредитования несколькими организациями - ЖНК `СЖ`, КПКГ `СЖ`, Городским ипотечным банком, Сбербанком, Внешторгбанком, `Петрокредитом СПб` и `Альянс-Кредитом СПб`. За рассмотрение заявки на кредит придется выложить от 3 тыс. руб. до 9 тыс. руб. Вступительный членский взнос - от 12 тыс. руб до 22,5 тыс. руб. Оплата риэлтерских услуг - 3-5% от суммы кредита... Вместе с кредитными ставками итоговое удорожание купленной квартиры за 5 лет фактически составит от 26,1% до 63,8% в рублях.

Несложно заметить, что на те же суммы банки гораздо охотнее выдают кредиты под покупки, например, автомобилей: и процедуры проще, и ставка гораздо ниже. Этот парадокс в `Санкт-Петербургском ипотечном агентстве` объясняют весьма оригинально: оказывается, в цену реализуемых ими иномарок автодилерами уже заложена часть банковской ставки кредитования. Точно так же, как и в стоимость бытовой техники, продаваемой в гипермаркетах, где предлагают покупки с рассрочкой платежа по ставке 0%. Такой ставки в природе не бывает, она скрыта в цене товара. И это сделано, чтобы не снижать его стоимость на прилавке, которая в действительности должна быть значительно ниже из-за укрепления рубля по отношению к доллару.

С квартирой такой фокус не проходит: цену там назначает продавец, и риэлтер не может на нее повлиять. Отсюда и в ипотечные кредиты закладывается реальная себестоимость их обслуживания, которая в каждом банке своя - в зависимости от оборота и от используемых процедур. Вывод понятен: чем больше появится игроков на ипотечном рынке, тем быстрее банки снизят ставки кредитования.

На нынешних условиях ипотечного кредитования в нем готовы участвовать не более 5% населения РФ. Расчеты показывают, что снижение ставки вдвое привлечет к нему едва ли половину семей Москвы и Петербурга. К такому результату, если в 2005 году удастся гармонизировать российское законодательство, можно прийти уже через 4-5 лет. Если бы стоимость квадратного метра жилья была в среднем на уровне 800 у. е., а банковская ставка опустилась до 3% с рассрочкой до 30 лет, то в ипотечные программы могли бы хоть сегодня включиться не менее 60% населения.

Между прочим именно таковы условия реализации ипотечных программ в Китае. Вопрос в том, возможно ли заморский опыт применить на берегах Невы? Ответ на него - это уже отдельная тема для публикации.

Впрочем, из исследований того, как в Российской Федерации реализуют ипотечные программы, при пессимистических сценариях для населения не просматривается никаких особых перемен: квартиры могут продолжать дорожать, а за их ростом не будут поспевать доходы большинства семей. А это значит, что намерения создать рынок доступного жилья так и останется декларацией. Кстати, в Москве уже начинается новый виток увеличения стоимости квартир. Осенью аналогичный процесс может стартовать в Петербурге...