Жилищное строительство финансируется из разных источников, но в основном -за счет банковских кредитов. Доля ипотеки ничтожно мала и не играет заметной роли в этом процессе, а из разнообразного спектра финансовых инструментов, которые применяются во всем мире как источники финансирования строительства, в России получили распространение облигации
В Петербурге состоялась конференция, где всесторонне обсуждали проблему финансирования строительной отрасли. На сегодня, как отмечалось на конференции, на рынке наблюдается в своем роде затоваривание: растет предложение, а спрос на квартиры снижается. В перспективе это может привести к снижению темпов ввода в строй жилья.
Эксперты прогнозируют резкое снижение предложения начиная с 2007 года, что несколько расходится с принятыми на разных уровнях государственными программами по обеспечению населения квартирами.
Достаточно мрачную картину положения в строительной отрасли обрисовал в своем выступлении директор ассоциации `Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада` Михаил Викторов. По его словам, в 2005 году (данные представлены на март) в Петербурге и Ленинградской области у строительных компаний увеличился объем как кредиторской, так и дебиторской задолженности, при этом в большей степени - первой долговой составляющей.
Выросло по сравнению с прошлым годом количество убыточных компаний, особенно в Ленинградской области. Сократилось число работающих в строительной отрасли.
Несмотря на снижение спроса и роста предложения, цены на квартиры не упали, а если и уменьшались, то кратковременно. Представленные на конференции диаграммы и графики это подтвердили. Почему не срабатывает классическая экономическая формула? Из многих выступлений следовало, что виной всему - высокая себестоимость строительных работ, в частности постоянно скачущие тарифы на энергоносители и строительные материалы.
Средством реанимации строительной отрасли, если обратиться к мировой практике, могла бы стать ипотека. Но ее доля на сегодня в общем объеме финансирования колеблется в интервале от 1,5% до 2%. В Петербурге эти операции осуществляют 30 банков. За прошлый год было выдано 2 тыс. ипотечных кредитов. А по планам правительства Петербурга в 2005 году их количество должно составить 5 тысяч, в 2008-м - 15 тысяч.
Сдерживающим фактором для развития ипотеки, как, впрочем, и всего строительного комплекса, является низкий платежеспособный спрос населения, который к тому же в последнее время начинает опускаться. При средней зарплате 5,5 тыс. руб. взять ипотечный кредит практически невозможно.
По мнению главы представительства в Петербурге Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, сдерживает развитие ипотеки и недостаточно отработанный механизм долгосрочного финансирования. По действующей на сегодня схеме банки выдают ипотечные кредиты, которые затем рефинансируют Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его региональные операторы.
Федеральное АИЖК, которое представлял на конференции начальник управления жилищного финансирования Александр Павлов, с оптимизмом смотрит на роль государства в ипотеке. Ставка делается на региональные банки, которые не в состоянии рефинансировать долгосрочные кредиты. Крупные кредитные организации это делают за счет собственных средств, или у них есть возможность по закону выпускать облигации, обеспеченные пулом закладных.
О некоторых наблюдениях агентства, как реализуют ипотеку в регионах, Александр Павлов рассказал подробно на конференции.
В АИЖК сложилось мнение, что на периферии сегодня ипотечное кредитование продвигается лучше, чем в крупных мегаполисах - Москве, Петербурге, Екатеринбурге. В частности, в этих городах, отметил А. Павлов, нет больших проблем с реализацией Закона `Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или объектов недвижимости`, поэтому всем участникам строительства не надо придумывать запутанных схем, позволяющих обойти его положение.
`Нам хорошо видна динамика ипотеки и уровня платежеспособного спроса населения в регионах. В тех из них, где накоплен положительный опыт в этой сфере, а также в тех субъектах, которые намечены Министерством регионального развития для осуществления своих программ, мы будем развивать в первую очередь ипотеку`, - сказал А. Павлов.
Для активизации строительного комплекса можно применять разные финансовые инструменты. Но в России пока нашли применение далеко не все. Строительные компании акций не выпускают, в то же время облигационные выпуски регистрируются в большом количестве. И названия эмитентов у всех на слуху: `Северный город`, `ЛСР`, `Инком-Финанс`, `ПИК`, `Адамант`. Всего проведено 13 выпусков на сумму 10,6 млрд руб. Но эта доля в общем объеме финансирования составляет всего 2,6%.
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости на конференции упоминали неоднократно как перспективные источники финансирования, но еще мало распространенные. Всего на сегодня зарегистрировано 55 ЗПИФов, а работает реально намного меньше. Паи таких фондов в принципе могут обращаться на бирже.
`Регулирующие органы должны повернуться лицом к ЗПИФам ради решения задачи по увеличению объемов строительства жилья`, - заявил на конференции начальник управления организации выпуска ценных бумаг банка `Москва` Игорь Фроловский.
В 2003 году был принят Закон `Об ипотечных ценных бумагах`, но самих ценных бумаг еще нет. Есть, правда, прецедент продажи пула закладных через ПИФы. На конференции отмечали, что барьером является отсутствие профессионального анализа пула закладных, а также их стандартизация по аналогии с тем, как это делается на промышленных предприятиях.
Такие риски, по мнению Игоря Фроловского, должно гарантировать государство, если оно заинтересовано в решении программы предоставления доступного жилья населению. |