В последние несколько лет рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов, инвестиции в торговую недвижимость сейчас являются одними из наиболее выгодных, особенно в сегменте торговых центров, занимающих около 20% рынка торговых помещений.



Типология торговых центров

По свидетельству Игоря Лучкова, руководителя департамента оценки, консалтинга и аналитики ГК `Бекар`, в сегменте торговых комплексов Петербурга единой принятой классификации не существует. В настоящее время данный вопрос остается открытым. В России торговые центры (ТЦ) чаще классифицируют по типам: супермаркет, гипермаркет, дискаунтер, cash&carry, торговый молл. Кроме того, за критерий классификации иногда берут специализацию ТЦ: мебельный центр, DIY (строительный супермаркет-гипермаркет). Однако в мире в последнее время сложилась другая классификация, берущая за основу характеристику основных арендаторов, размер и зону охвата ТЦ.



Предложение растет...

Увеличение торговых площадей в сегменте торговых комплексов происходит преимущественно за счет нового строительства торговых и торгово-развлекательных центров. Самый высокий уровень активности строительства и реконструкции наблюдается в Выборгском, Московском и Приморском районах. В 2004-м в Петербурге было введено в строй 10 крупных ТЦ. Рынок торговых площадей в них вырос примерно на 270 тыс. квадратных метров (за 2003 год прирост составил около 400 тыс. квадратных метров). В настоящий момент в Петербурге функционирует около 60 крупных ТЦ.

На 1 марта 2005 года в состоянии строительства и реконструкции находится около 30 объектов. В 2005 году к сдаче заявлено более 500 тыс. квадратных метров. Однако специалисты `Бекара` утверждают, что, учитывая практику петербургской застройки, можно ожидать, что реально эта цифра окажется гораздо меньше. Сроки по многим проектам будут перенесены на 2006 год.



...а спрос не уменьшается

Несмотря на рост предложения, спрос на площади в ТЦ остается высоким. Сегодя их заполняемость составляет около 95%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. В некоторых торговых комплексах площади заполнены на 100%, а из арендаторов, желающих разместиться в комплексе, формируется клиентский лист ожидания. Как правило, это торговые комплексы, построенные в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением. Сегодня уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 10% до 25%.

В основной массе в существующих торговых комплексах, за исключением одного-двух якорей, торговое пространство нарезано на мелкие площади (30-60 квадратных метров) и сдаются в аренду частным предпринимателям. Самый высокий уровень спроса - на помещения 50-100 квадратных метров. Год назад этот показатель находился на уровне 25-50 квадратных метров, то есть происходит укрупнение параметров спроса.

С 2004 года наметилась тенденция изменения позиций во взаимоотношениях между арендаторами и собственниками торговых центров. Постепенное наполнение рынка предложением площадей в торговых центрах и отсутствие на петербургском рынке большого числа торговых сетей и брэндовых арендаторов приводят к тому, что торговые комплексы уменьшают арендные ставки для брэндовых компаний, стараясь привлечь якорь, за которым придут арендаторы и покупатели.

Основной проблемой для вновь открывающихся торговых комплексов в ближайшие пару лет будет недостаточное количество сильных брэндов среднего класса. За исключением одного-двух крупных якорей, большинство площадей в торговых комплексах будет по-прежнему нарезано на мелкие лоты.

Магнитом для покупателей, помимо якорных, становятся операторы развлекательных услуг. За последний год заметно увеличилась роль развлекательной составляющей в современном торговом центре. Значимыми якорями становятся мультиплексы и боулинг.



Арендные ставки не растут

Величина арендных ставок в торговых центрах за 2004-й - начало 2005 года почти не изменилась. Следует отметить, что для якорных арендаторов арендные ставки устанавливают на более низком уровне (в 2 раза и более), чем для обычных арендаторов.

Арендные ставки зависят не только от брэндовости арендатора, но и от его специализации (группы продаваемых товаров) и размера арендуемых площадей. Кроме того, имеет значение и местоположение торгового центра.



Тенденции и прогнозы

По мнению специалистов, в 2005-2006 гг. рынок торговых центров будет активно развиваться в соответствии с ожидаемым ростом платежеспособного спроса и связанного с ним роста оборотов розничной торговли. Сектор торговых центров в 2005-м - начале 2006 года, по прогнозам, увеличится на 570 тыс. квадратных метров. Рост арендных ставок продолжится умеренно, с тенденцией к стабилизации и росту, ориентированному на инфляционные изменения потребительского спроса.

При стремительном увеличении предложения в ТЦ современного формата конкуренция будет расти. На рынке появятся новые более качественные проекты торговых центров, в которых максимально будут учитываться ожидания покупателей. В итоге вырастет доля развлекательных услуг в новых торговых центрах. Увеличится миграция арендаторов из центров старого поколения в более современные, имеющие высококачественную техническую, коммуникационную инфраструктуру, а также высочайший уровень сервиса. При этом доходность с каждым годом будет снижаться. Если сейчас она составляет 20%, то к концу 2006 года возможно снижение до 16-18%. Ожидается активное осваивание периферийных районов города.

В 2005-2006 гг. на рынок Петербурга будут активно выходить новые торговые брэнды, давно и успешно работающие во всем мире. При этом крупные ритейлеры будут стремится располагать свои торговые комплексы рядом друг с другом, используя синергетический эффект, а также для экономии инвестиций в инженерную подготовку участков под строительство. Западные сети начнут теснить российских ритейлеров. К концу 2006 года более 60% розницы получат сетевые структуры.



Мировая классификация торговых центров

Тип ТЦ Размер Зона охвата Якорные арендаторы Специализация якоря

(тыс. кв. м) (км)

Микрорайонный 3-15 Не более 5 Один (редко более) Супермаркет

занимает 30-50%

площадей

Районный 10-35 5-11 От двух и более Универмаг-дискаунтер,

занимают до 40-60% супермаркет, товары для

площадей дома, специализированные

магазины

Межрайонный 40-80 9-27 От двух Универмаг-дискаунтер, на 50-70% площадей супермаркет, товары для

дома, специализированные

магазины

Городской От 80 От 9-45 Основные три и Универмаги полного более занимают 50-70% ассортимента

площадей





Зависимость арендных ставок от местоположения ТЦ

Зона Местоположение Арендная ставка

($/кв. м в год)

Зона А Исторический центр города - район Невского проспекта, Большой пр. 910 - 2,2 тыс.

П.С., Владимирский пр., Загородный пр. (до `пяти углов`)

Зона В Другие территории центра - в основном районы Литейного пр., 530 - 900

Московского пр., Загородного пр., Каменноостровского пр.,

историческая часть Васильевского острова, части Центрального,

Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов,

не попадающие в категорию А

Зона С Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, 180 - 480

расположенные вблизи основных магистралей, станций метро

Зона Д Окраинные районы города (спальные районы, удаленные от метро и 80 - 180

магистралей места, промышленные зоны)