Жилищный пакет из 27 законов сделает ипотеку более доступной для широких масс населения, но не скоро. Беда в том, что уже введенные в действие законы либо не работают, либо требуют доработок, и зачастую весьма существенных



В марте вступил в силу Жилищный кодекс РФ, а в апреле - Закон `Об участии в долевом строительстве`. Оба документа вызвали много вопросов как у застройщиков, так и у банкиров. Очевидно, потребуется внести поправки в законы, чтобы защитить права всех участников сделок.

Принятый Жилищный кодекс снизит риски по ипотечным кредитам. В нем четко прописана процедура выселения неплатежеспособных заемщиков. Раньше в этих случаях банк не имел права продавать квартиру, находящуюся в залоге, если в ней были прописаны члены семьи заемщика. По действовавшей статье 292 ГК РФ они имели права собственности на жилую недвижимость. По Жилищному кодексу, когда вопрос стоит о выселении заемщика, необходимо предоставить ему взамен другую квартиру из так называемого маневренного фонда. В Петербурге пытаются решить эту задачу, принят закон о домах временного проживания, но до его реализации дело пока не дошло.

Закон `Об участии в долевом строительстве` способен оживить первичный рынок: в нем акценты смещены в сторону защиты прав частных лиц, а не корпораций. Но неизвестно, чем обернется он для участников ипотеки. До сего дня в Петербурге нередки случаи, когда застройщики продавали квартиры, не располагая необходимыми документами на строительство. Были и двойные продажи. Все это приводило к тому, что банки либо работали на вторичном рынке, либо привлекали для ипотеки хорошо проверенные компании.

После вступления в силу нового закона застройщики обязаны будут собрать полный пакет документов, оформить право на землю, получить разрешение на строительство и только после этого привлекать средства дольщиков. Нарушение же сроков, самовольное отклонение от проекта, наличие неполного комплекта документов, низкое качество работ могут стать поводом для расторжения дольщиком договора.

`Введенная норма об обязательной регистрации договоров долевого участия обеспечит контроль государства за чистотой сделок на первичном рынке. То есть права и дольщиков, и потребителей на вторичном рынке будут защищены`, - отметила руководитель петербургского представительства Национальной ипотечной компании (дочерняя структура НРБ) Наталья Бочек.

Однако принятый закон не устраивает застройщиков. Условия, когда компании не смогут привлекать средства дольщиков на раннем этапе возведения объекта, не выполнив все необходимые формальные процедуры, отразятся как на ценах, которые и без того высокие, так и на сроках строительства. Представитель компании-застройщика, работающей в паре с петербургским филиалом Московского Международного Банка, к примеру, сообщил, что проблемы с финансированием заставят искать другие источники. В больших объемах будут использовать кредиты или собственные накопления. По некоторым экспертным оценкам, цены на жилье могут вырасти в среднем на 15-20%.

В законе банки также оказались крайними. В случае расторжения договора на ранней стадии строительства банк лишается возможности вернуть полностью кредит, так как возможности компенсировать потери за счет продажи квартиры несостоятельного заемщика у него не будет. Финансирование долевого строительства и до принятия закона считалось довольно рискованным, но и с его введением, если права кредиторов не будут защищены, желающих играть ва-банк тоже окажется не так много.

В петербургском представительстве Городского Ипотечного Банка, по словам его главы Игоря Жигунова, к рынку первичного жилья только присматриваются.

Эксперты обещают значительное снижение ставок (в 1,5-2 раза), увеличение сроков ипотечного кредитования и одновременно уменьшение первичного взноса в связи с принятием жилищного пакета законов к 2007 году. Сегодня тенденции к резкому удешевлению ипотечных займов нет, поскольку, как полагают банкиры, есть риск изменения тех показателей, которые учитываются при установлении ставок: инфляции, курса валют, стоимости ресурсов. Причем ставки в России, как правило, фиксированные, в то время как за рубежом они плавающие.

На увеличение сроков ипотечного кредитования влияет рефинансирование. Такую операцию проводит Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования через свои региональные структуры. Банки формируют пул закладных, которые потом передают с определенной маржей в ФАИЖК. В перспективе под закладные будут эмитировать ценные бумаги.

Городской Ипотечный Банк, заявивший в свое время о намерении работать с ФАИЖК, стал продавать ипотечные кредиты сторонним инвесторам. Пресс-служба банка недавно сообщила о покупке части его портфеля ($3,3 млн) ЗАО `Райффайзенбанк Австрия`. Эта сделка коснулась только кредитов, обеспеченных недвижимостью, которая находится в Москве и Московской области.

Как сообщается в пресс-релизе, в ближайшее время планируются аналогичные операции и с другими банками. А по словам Игоря Жигунова, переговоры о продаже ипотечных кредитов идут еще с рядом инвесторов, причем не только с банками.