Российские власти давно обещали ввести в действие программу доступного жилья. Однако она существует только в теории. На уровень цен практически не повлияли ни изменения в законодательстве, ни реализация проектов ипотечного кредитования. Не странный ли получается рынок, в котором длительное время сохраняется искаженный баланс между спросом и предложением? Почему жилье в России такое дорогое?



Ответить на эти вопросы трудно, потому что строительный рынок не прозрачен. Для неспециалистов туманной выглядит и система ценообразования на нем. Прояснить ситуацию помогает изучение порядка нормирования работ и составления смет. Этим занимаются инженеры-сметчики.

Сравним первичные рынки жилья в Москве и Петербурге, где возводят дома, используя одни и те же технологии. И расходы застройщиков на стройматериалы, на их транспортировку, использование техники и оплату персонала сопоставимы. Себестоимость возведения типового дома, по подсчетам специалистов Профессионального союза инженеров-сметчиков, примерно одинаковая: $700-800 за квадратный метр. А цены на квартиры отличаются. В Москве стоимость квадратного метра в среднем - $1,8- 1,9 тыс., а в Петербурге - $1 тыс. Откуда такая разница? Причем два года назад она была еще больше.

К себестоимости строительства добавляют обременения, в частности, стоимость участка земли, на котором возводят здание, отчисления инвесторов на развитие территории, плату монополистам за подключение к сетям. В Петербурге такие обременения оценивают в 18%, в Москве - до 40%. Следовательно, в Петербурге, по подсчетам сметчиков, стоимость квадратного метра должна быть не ниже $900, а в Москве - около $1,3 тыс. Все остальное, по идее, прибыль строителей.

Завышенный индекс цен на столичном рынке во многом объясняется концентрацией капиталов. Один из доминирующих факторов - миграция в Москву людей из других регионов РФ. В том числе не бедных.

Власти Москвы доказали, что способны в определенной мере влиять на уровень цен на типовое жилье. Один из рычагов - управление миграционным спросом на жилье, что стимулировало увеличение цен на квартиры в престижных зонах и одновременно - снижение стоимости жилья на окраинах, где, в свою очередь, на рынок сильно влияли массовые застройки городов-сателлитов в Подмосковье.

Другой инструмент воздействия на индекс цен - управление системой подрядных отношений. По данным Профессионального союза инженеров-сметчиков, себестоимость строительства у крупных корпораций ниже, чем у малых компаний. Потому столичные власти поощряли развитие строительных холдингов. Чтобы они набрали обороты и при этом не поглотили малый бизнес, правительство Москвы поощряло экспансию корпораций на региональные рынки.

Причем использовали целый арсенал инструментов - от переговоров столичных руководителей с властями субъектов РФ, в которых отмечался высокий спрос на жилье, по поводу условий открытия этих рынков московским строителям до содействия в организации рекламных кампаний за пределами Москвы, особенно на Севере и Северо-Западе, в городах Западной Сибири.

Петербург - депрессивный с демографической точки зрения город. Поэтому его властям следовало бы тщательнее продумать, как привлечь в Петербург людей из других регионов. Один из вариантов - внедрять в сознание жителей других городов мысль, что иметь вторую квартиру в Петербурге или коттедж в его пригороде столь же престижно, как и в столице.

Потребуется внести поправки и в систему управления промышленными, торговыми и офисными объектами для роста их капитализации. Мало призывов к иногородним компаниям (прежде всего московским) открывать офисы в Петербурге. Многих тем или иным способом уже удалось заманить в город на Неве. Но с чем они столкнулись?

С неподготовленной инфраструктурой. Зданий вроде много, а на практике разместить крупную компанию негде. Слишком мало обустроенных зон, которые выглядят престижными для предпринимательства. В центре - сплошные памятники и ограничения для строительства. А на фоне свалок, пустырей или `хрущевок` открывать офисы несолидно. Между тем часть депрессивных кварталов поблизости от центра города несложно при желании по примеру Москвы превратить в бизнес-зоны.

Наконец, власти способны влиять на уровень прибыли строительных компаний. Во многих российских регионах, где платежеспособность населения крайне низкая, считается нормой получать 4-5% прибыли. В Петербурге в 2003-2004 гг. она фактически могла превышать 20-25% и лишь недавно снизилась до 12%. И сразу же, заметим, в ряде петербургских строительных компаний заговорили едва ли не о кризисе рынка. А ведь перегрев рынка еще не кризис. Вопрос в том, готовы ли компании работать в таких условиях? Научились ли диверсифицировать риски от колебаний потребительского спроса?

Московским корпорациям оказалось проще приспособиться к новым условиям: они набрали обороты в предыдущие годы (не случайно несколько владельцев строительных холдингов вошли в список 50 богатейших людей мира) и обеспечили себя работой в развивающихся регионах.

Считалось, что в российской глубинке дома возводят с минимальной прибылью. Из-за крайне низкого спроса строители вынуждены экономить на качестве жилья, на оплате труда, снижая разными способами цену типового жилья до $450 за квадратный метр. Однако столичные компании охотно берутся за возведение домов и в тех округах, где создают условия для этого: в Красноярске, Новосибирске, Омске, Томске. И цены там оказываются уже сопоставимыми с петербургскими.

Тем не менее ценообразование на региональных рынках по-прежнему имеет специфику. Понять ее - значит получить пищу для дополнительных поисков рычагов влияния на цены на рынках Петербурга и Москвы.