Как показывает опыт ведущих риэлтерских компаний Петербурга, арсенал мошеннических технологий на рынке недвижимости постоянно расширяется. То и дело специалистам приходится сталкиваться с новыми изощренными уловками, но при этом живут, здравствуют и приносят доход старые и тривиальные по сути методы. Это объективный показатель ситуации, сложившейся на рынке



Старые недобрые методы

Может показаться странным, но до сих пор жив даже примитивный рэкет, когда преступники выбирают по рекламам агентств недвижимости дорогие объекты, под видом клиентов знакомятся с владельцами, а затем начинают угрожать хозяевам и вымогать `отступное`. В данном случае, как говорится, `против лома нет приема`, и единственное, что могут советовать риэлтеры, - внимательнее относиться к потенциальным арендаторам или покупателям и при необходимости сразу обращаться в правоохранительные органы. Зато чтобы поставить заслон такому исключительно популярному способу облапошивания, как информационное мошенничество, помощь милиции не требуется - достаточно толики рассудительности со стороны граждан.

Фирм, промышляющих продажей телефонов владельцев квартир и комнат, якобы сдаваемых по низкой цене, по-прежнему достаточно много. Хотя несложная механика этого бизнеса уже многократно описана, и наш многострадальный обыватель затвердил, что `бесплатный сыр бывает только в мышеловке`, страсть сэкономить все равно сильнее.

`При этом в последний год на рынке появился новый вид информационных мошенников, работающих с коммерческими помещениями, то есть на том поле, где клиент, казалось бы, должен быть наиболее искушенным и осторожным`, - комментирует генеральный директор агентства `Бенуа` Дмитрий Щегельский. `Бдительность, бдительность и еще раз бдительность`, - твердят, словно шпиономаны советских времен, предприниматели, связанные с рынком недвижимости. И их призыв, надо заметить, по-прежнему актуален. Причем доверять, но проверять имеет смысл даже тогда, когда в сделке участвуют близкие люди.

`Нередки случаи, когда к мошенническим сделкам имеют отношение родственники жертв. Время от времени приходится сталкиваться с фактами незаконного вступления в права наследования, с незаконным оформлением документов после смерти жильца, со сделками по аннулированным доверенностям. Был случай, когда жена купила свидетельство о смерти мужа, приватизировала квартиру на себя, а ее живой-здоровый супруг узнал обо всем только в последний момент`, - рассказал генеральный директор агентства `Акрополь` Геннадий Багрянцев.

Нередко совершение той или иной сделки начинает оспаривать клиент, недовольный оказанными ему риэлтерскими услугами. В этом да и в любом другом случае участники рынка недвижимости настоятельно советуют гражданам обращаться к услугам тех фирм, которые состоят в профессиональных объединениях, прежде всего - в Ассоциации риэлтеров Петербурга, у которой накоплен богатый опыт разрешения споров между недовольными клиентами и компаниями.



Махинация-кооперация

Особого разговора заслуживают вопросы, связанные с уже несколько лет работающими на рынке недвижимости жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами. Хотя с их помощью уже смогли решить вопросы тысячи людей, проблем в данной сфере тоже остается немало, а случаи мошенничества нередки. `Я - скептик в отношении существующих накопительных схем, - отметил, к примеру, генеральный директор компании `Александр-Недвижимость` Сергей Сосновский. - Динамика последних лет показывает, что в ипотечные программы идет в пять раз больше людей, чем в кооперативы. Люди голосуют рублем, и это о чем-то говорит`. В общем, схема работы кооперативов одна и та же: пайщик вносит часть средств за жилье из собственных денег, недостающую сумму предоставляет кооператив, а долг погашается пайщиком в течение определенного срока. Различие, как водится, в деталях.

По словам заместителя генерального директора Международной Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Александра Самарцева, сегодня существуют три экономические модели кооперативов, занимающихся операциями в сфере недвижимости. Первая предусматривает малый (несколько месяцев) срок от внесения пайщиком первоначального взноса до приобретения жилья при длительной (от 10 лет) рассрочке для погашения долга. Ее фактически можно назвать `пирамидой`, ибо поток вступающих при такой схеме будет заведомо превосходить темпы погашения долгов и рано или поздно цепочка развалится из-за нехватки денег.

Вторая модель на сегодня - наиболее распространенная, построена по принципу живой очереди. Каждый новый член кооператива делает первоначальный взнос в размере не менее 50% стоимости своего будущего жилья, затем становится в очередь, которая двигается по мере накопления средств на общем счету. Преимущество такой схемы - риск потерять деньги минимизируется, недостаток - время ожидания нового жилья практически непредсказуемо и, скорее всего, составит годы.

Третья модель, которую авторы назвали `сбалансированный режим`, предусматривает использование индивидуальных схем для каждого пайщика. Это значит, что каждый член кооператива, работающий по третьей схеме, имеет особый график ожидания жилья и погашения долга, рассчитанный на основе его платежеспособности. Кооператив при этом страхует свои риски, оформляя право собственности на купленное пайщику жилье на себя. На питерском рынке лопнуло уже немало кооперативов-`пирамид`, но и сегодня в рекламных изданиях можно найти предложения от накопительных организаций, созданных людьми, на счету которых не одна сомнительная сделка. Как правило, проверить добросовестность застройщика не очень трудно, для этого может быть достаточно узнать фамилию учредителя фирмы и поискать материалы о нем через Интернет, но даже такую несложную операцию некоторые граждане, идущие на сделку ценой в десятки тысяч долларов, делать ленятся.

Кстати, полезно учесть, что по только что вступившему в действие Закону о ЖСК работа по схеме живой очереди признается неправомерной, причем существующим кооперативам дан год на то, чтобы привести свою деятельность в соответствие с новыми правовыми нормами.



Грамотеев прибыло

по обе стороны баррикад

`В целом психология клиента изменилась: люди стали чаще приходить со своим адвокатом или риэлтером`, - рассказал генеральный директор фирмы `Дарко` Юрий Загоровский. Такую оценку подтверждают и другие риэлтеры.

`Маркетинговое исследование, которое провела наша компания, показало, что частные лица на рынке недвижимости делают выбор, руководствуясь следующими предпочтениями: безопасность сделки и механизм защиты, вежливое и корректное отношение к себе, максимально полная информация по интересующему вопросу, качество сопутствующего сервиса`, - подчеркнул генеральный директор компании `Александр-Недвижимость` Сергей Сосновский.

В то же время, как отмечает Г. Багрянцев, растет и квалификация мошенников, в незаконных сделках все чаще принимают участие люди с юридическим образованием.

Достаточно распространены и такие действия, которые, с одной стороны, мошенничеством не назовешь, а с другой - и совсем честными тоже признать нельзя. К их числу, в частности, можно отнести широко рекламируемые услуги по приобретению недвижимости за границей.

`Идея прямой покупки зарубежной недвижимости прямо в Петербурге - миф, - уверен Сергей Сосновский. - Если кто-то хочет купить дом или квартиру в другой стране, то ему придется раз десять съездить туда, завести знакомства, и в итоге покупка будет сделана через местную фирму, которую порекомендуют. Это мое частное мнение, но оно основано на опыте`.

Очевидно, что едва ли все согласятся с такой оценкой, но в том, что и к этому мнению стоит прислушаться, сомнений нет.