На минувшей неделе управляющая компания `Охта-групп` провела семинар для журналистов, посвященный возможностям инвестирования в коммерческую недвижимость



По мнению руководства компании, выход большого количества частных лиц на рынок коммерческой недвижимости должен принести двойной эффект: инвесторы получат возможность долгосрочного и эффективного вложения средств, а девелоперы - дополнительные ресурсы для развития новых проектов. Тем не менее на сегодня частники не торопятся пользоваться инструментами коллективного инвестирования в недвижимость, что профессиональные участники рынка связывают, прежде всего, с недостатком информации.

Одна из презентаций в рамках семинара касалась международного опыта коллективного инвестирования в недвижимость через паевые фонды. Для России это направление сравнительно новое, сегодня общее число российских компаний, уже создавших ПИФы недвижимости, едва ли превышает десяток. В то же время в большинстве стран - лидеров мировой экономики фонды в течение последних лет демонстрируют бурный рост. Таким образом, знакомство с иностранным опытом дает нам возможность немного заглянуть в будущее отечественного рынка коммерческой недвижимости.

По словам директора по маркетингу `Охта-групп` Ирины Шариповой, количество и уровень активности инвестиционных фондов, присутствующих на рынке, считаются одним из важнейших показателей, по которым можно судить об уровне развития рынка коммерческой недвижимости в той или иной стране. Более того, в условиях развитого рынка инвестиционные фонды являются основными покупателями действующих объектов коммерческой недвижимости. К примеру, в Европе, по данным 2004 года, 90% офисных центров находилось в собственности инвестиционных фондов.

Западный фонд недвижимости - гибрид инвестиционной и управляющей компаний. Одна из их характерных черт - многие торгуются на фондовых биржах. Наиболее распространенными среди таких фондов считаются американские REIT`s (Real estate investment trust). REIT - компания или имущественный комплекс, имеющие в собственности приносящую доход недвижимость и, в большинстве случаев, самостоятельно ею управляющие.

Кстати, именно с допуском к самостоятельному управлению недвижимостью связан настоящий прорыв в деятельности REIT`s на американском рынке. Созданные в 1960 году (первый российский паевой инвестиционный фонд недвижимости был зарегистрирован в феврале 2003-го), они не имели значительного успеха до налоговой реформы 1986 года, в ходе которой деятельность фондов была значительно либерализована.

Получив возможность диверсификации портфелей за счет включения в них различных объектов, выйдя со своими паями на фондовые биржи, фонды смогли многократно увеличить активы. По данным 2004 года, ведущие фонды показали доходность более 40%.

- В России у REIT`s большое будущее, правда, не через год и не через два. Будем надеяться, что нам понадобится меньше времени, чем Соединенным Штатам, чтобы оценить и использовать их преимущества, - отметила Ирина Шарипова.

Существующие фонды недвижимости, как и привычные ПИФы, работающие с ценными бумагами, предлагают разные стратегии инвестирования - от консервативных до спекулятивных, рисковых. Соответственно, каждый клиент может выбирать, исходя из стоящей перед ним задачи: зарабатывание денег, сбережение, формирование наследства.

В частности, REIT`s делят на три основных типа. Акционерные фонды владеют и управляют доходоприносящей недвижимостью, ипотечные фонды кредитуют собственников недвижимости или операторов рынка, фонды смешанного типа занимаются как управлением, так и кредитованием. Наконец, в отдельную группу можно выделить наиболее рисковые и потенциально высокодоходные фонды, инвестирующие в новое строительство.

Появление схожих по сути инвестиционных фондов недвижимости в разных странах ведет к быстрой глобализации рынка недвижимости. К примеру, между 2000-м и 2005 годом 19 стран, включая Россию, приняли или подготовили к вступлению в силу законы, позволяющие создать освобожденные от налогообложения инструменты коллективного инвестирования в недвижимость.

Соответственно, по имеющимся прогнозам, в ближайшие годы частные инвесторы станут активнее вкладывать в недвижимость в других странах. К примеру, в Японии 20% всех инвесторов в ПИФы недвижимости - иностранцы.

- Российские закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости по своей сути весьма близки к REIT`s, поэтому российская недвижимость вскоре может появиться и в портфелях зарубежных инвесторов, - сказала Ирина Шарипова.

По словам менеджера проекта компании Investfunds Елены Перельман, 85% существующих сегодня в России ПИФов недвижимости - закрытые (сокращенно - ЗПИФН), 8% - девелоперские, 7% - рентные. При этом число пайщиков в американских REIT`s составляет не менее 100, а в среднестатистическом российском закрытом фонде недвижимости редко превышает 20. И если большинство REIT`s стремится вывести свои паи на биржу, то из 36 существующих сегодня ЗПИФН лишь 4 участвуют в торгах.