Спрос на приобретение недвижимости в лизинг растет, но таких сделок еще мало. Как считают в компаниях, которые этим занимаются, серьезных проблем здесь нет, есть определенные нюансы, требующие правового разрешения.

Почему возникает необходимость использовать лизинг в качестве инструмента для покупки объекта недвижимости? Бизнес развивается, и в связи с этим появляется интерес к обновлению основных средств. А поскольку лизинг позволяет приобретать в рассрочку и на длительный срок, то это важно, учитывая капиталоемкость операций с недвижимостью.

`Предприятия, арендующие площади, платят большие деньги. В некоторых случаях повышение арендных ставок может просто поставить под

угрозу ведение бизнеса. После завершения лизинговой сделки компания получает в собственность объект недвижимости по остаточной стоимости, тем самым она перестает зависеть от арендодателя`, - сказал генеральный директор компании `Зест` Андрей Пушкарев.

На лизинг коммерческой недвижимости распространяются все преимущества финансовой аренды (ускоренная амортизация, отнесение платежей на себестоимость, экономия на налоге на имущество), правда, не в полном объеме. Эффект уменьшается, если срок договора лизинга и амортизации здания не совпадают. А это происходит часто, так как лизинговый договор на 5-10 лет (а именно столько в среднем составляет срок амортизации с учетом ускоряющего коэффициента) на практике встречается крайне редко. Потому, как считают специалисты, лучше брать здание, которое уже какое-то время эксплуатировали, и чем больше, тем лучше, с тем чтобы передача его клиенту произошла по минимальной остаточной стоимости.

В случае если собственник имущества представляет все документы, в том числе и те, что подтверждают весь период его использования, то можно более точно рассчитать срок дальнейшей амортизации с учетом ускоряющего коэффициента. Если же таких документов нет, то, как признались в компании `Балтинвест`, амортизация объекта учитывается заново, без его предыдущей истории. А это приводит к тому, что по завершении договора лизинга объект переходит в собственность не полностью.

По мнению специалистов лизинговых компаний, глобальных проблем в правовом поле сделок с недвижимостью нет. Вместе с тем земля, которая находится под зданием или сооружением, не подлежит финансовой аренде по закону. Как правило, в таких случаях в управлении Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленинградской области (раньше - ГБР) при оформлении в собственность объекта недвижимости одновременно заключают и договор аренды с передачей права владения земельным участком. Сложности возникают тогда, когда речь идет о встроенном помещении. Не всегда удается выделить участок, соответствующий этому объекту недвижимости.

Регистрация нескольких договоров в госорганах отражается на сроках проведения подобных лизинговых сделок. Они затягиваются порой до полугода. На практике, как подчеркивает А. Пушкарев, регистрация сделки в ГБР не может проходить полгода. Поскольку сделки по недвижимости требуют изучения большого количества документов, то именно это рассмотрение может занимать достаточно длительный срок. Чтобы принять грамотное решение о проведении сделки по лизингу недвижимости, видимо, следует учесть опыт компании `Зест`, в штате которой есть специалист по недвижимости. Экспертизу документов проводят начиная с момента ее приватизации до подтверждения права собственности последнего владельца. То есть должна быть восстановлена полная картина смены собственников, на основании чего принимают решение о чистоте сделки.

Штучность сделок с недвижимостью, несмотря на тот спрос, что уже отмечается сегодня, можно связать с неспособностью банков давать `длинные` кредиты, даже на пять лет, хотя есть исключения из правила. `Поскольку мы являемся дочерней структурой ОАО `АБ `Россия` и работаем в тесном контакте с его Кредитным управлением, нами наработан опыт получения долгосрочных кредитов`, - заметил

А. Пушкарев. В компании `Балтинвест` (она является `дочкой` Балтийского банка) сообщили, что срок кредитования не превышает трех лет.

Одним из перспективных направлений на ближайшее будущее, безусловно, является возвратный лизинг недвижимости. По словам А. Пушкарева, здесь мы используем международный опыт, на Западе эту форму используют давно. `В свое время я проходил стажировку в немецком банке в Гамбурге и обратил внимание на то, что крупные собственники недвижимости в Германии продают ее лизинговым компаниям по схеме возвратного лизинга на срок 20-30 лет`.

В России за этим видом лизинга - большое будущее, поскольку он позволяет получить дополнительные оборотные средства, которых сейчас предприятиям катастрофически не хватает.

В портфеле многих лизинговых компаний сделки с недвижимостью занимают менее процента. Но эта ниша вряд ли будет долго пустовать. На рынок постепенно выходят московские операторы. Так, о своих намерениях активно работать в данном сегменте заявила столичная компания `Центр Капитал`. Ее филиал находится в Петербурге. Такие же планы вынашивают и местные лизингодатели, уже накопившие опыт в этой области, к примеру компания `Зест`, объявившая о проведении агрессивной маркетинговой акции, призванной привлечь клиентов, имеющих интерес к покупке недвижимости в лизинг.