Рост цен на производственно-складскую недвижимость, наблюдавшийся в Петербурге в прошлом году, продолжится и в нынешнем. Спрос на коммерческие помещения так или иначе будет стимулироваться попытками освободить исторические районы города от промышленных предприятий.

Правда, настоящего бума переселения не случится, как минимум, до тех пор, пока не появится полноценный план регенерации центра Петербурга. А решение этого вопроса тесно связано с принятием нового генерального плана, дебаты вокруг проектов которого идут уже больше десяти лет.

Исторический центр Петербурга занимает территорию площадью в 5,8 тыс. гектар, из которых почти половина - 2,4 тыс. гектар - приходится на промышленные и другие нежилые объекты. По расчетам, если вывести с нынешних мест только производства, на освободившихся территориях можно будет построить около 2,7 млн квадратных метров жилья. Однако вопрос так называемой регенерации промышленных районов осложняется тем, что многие индустриальные здания прошлого и позапрошлого веков относятся к разряду памятников и, следовательно, сносу или радикальной перестройке не подлежат.

Эксперты КГИОП уже не раз говорили, что решить вопрос о регенерации промзон в исторической части города можно будет только в рамках нового генплана, который, как известно, до сих пор не принят. Показательно высказывание заведующей отделом промышленной архитектуры КГИОП Маргариты Штиглиц, прозвучавшее в конце 2004 года на конференции, посвященной будущему центральных районов Петербурга: `Для того чтобы инвестор был заинтересован в сохранении и использовании в новых целях памятников индустриальной архитектуры, недостаточно только убеждения и запретительных мер. Необходимо сформировать общегородскую стратегию, предполагающую целый комплекс социально-экономических мер, направленных на создание благоприятного климата в этой сфере`.

Опыт централизованной политики регенерации промышленных центров имеет большинство стран Западной Европы, где в 60-80-х годах XX века здания бывших фабрик и заводов были превращены в офисные, выставочные и даже жилые помещения, а сами предприятия перемещены за городскую черту. Именно на эту практику ссылаются и отечественные теоретики, разрабатывающие проблему перевода индустриальных комплексов из районов исторической застройки.

Однако, по мнению руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, для России характерен ряд особенностей, осложняющих процесс регенерации промышленных территорий, по сравнению с международной практикой. В первую очередь это касается острой нехватки финансовых ресурсов для средне- и долгосрочных проектов, отсутствия полных пакетов документации на большинство объектов промышленной недвижимости, учитывая фактор доминирования наследия военно-промышленного комплекса, фактически отсутствовавший на Западе.

По мнению Алексея Шаскольского, реальным стимулом к выводу промышленности из центра Петербурга должно стать завершение строительства кольцевой автодороги. Правда, кроме транспортной артерии, потребуется целый пакет дополнительных условий: приемлемая стоимость

земельных участков, поощрительные, прежде

всего - налоговые, меры стимулирования перебазируемых предприятий.

Некоторые из них, например применение двойной ставки земельного налога за нецелевое землепользование, уже предусмотрены законодательством, введение других - регулируемых ставок арендной платы в зависимости от эффективности землепользования, находится в компетенции

местных властей. Как считают эксперты, с принятием нового генплана предпринимателям следует быть готовыми к пристальному вниманию власти к соблюдению требований о рациональном и целевом землепользовании.

О том, что значительные перемены в использовании производственной недвижимости в Петербурге уже начались, говорит то, что в течение 2004 года цены на производственную недвижимость в Петербурге плавно росли, в среднем увеличившись за 12 месяцев в 1,5 - 2,5 раза. Более того, на этот процесс практически не повлияли сезонные спады деловой активности, ощутимые на рынке жилья.

По прогнозам, цены на промышленно-складскую недвижимость, в том числе в ближних пригородах Петербурга, будут расти и в течение всего 2005 года. В некоторых риэлтерских фирмах, специализирующихся на работе с коммерческими площадями, говорят, что сегодня получают в три-четыре раза больше заявок на поиск производственных площадок в ближних пригородах, чем год назад.

Отмечая явный дефицит коммерческих площадей в разных районах города, эксперты подчеркивают, что дефицит свободной земли под офисы и склады подпитывается агрессивной политикой строительных компаний, скупающих наиболее привлекательные участки и взвинчивающих цены. В условиях отсутствия генерального плана, определяющего функциональную принадлежность отдельных районов, возможностей регулировать эти процессы в принципе нет.

Сейчас очевидно, что размещение современного производства в центре Петербурга становится невыгодным. Помимо высоких прямых расходов, прежде всего по стоимости содержания земельного участка, этому способствуют и косвенные трудности (ухудшающаяся транспортная ситуация, рост цен на услуги предприятий-монополистов).

Фактически стихийный исход производства из города уже начался, прежде всего это касается современных гибких и мобильных предприятий, которые могут себе позволить совершить переезд в короткий срок. Преимущества этого процесса для города, в частности экологические, очевидны. Недостатки не так видны. Но в том, что отсутствие четкого плана городского развития нельзя считать преимуществом, сомнений нет.