Пакет законов под громким названием `Доступное жилье` вызвал резкую критику со стороны не только строителей, но и других участников рынка недвижимости. В минувшую среду свою позицию обнародовала Ассоциация риэлтеров Петербурга, руководители которой неделей раньше побывали в Москве, чтобы донести свое мнение до депутатов Госдумы и членов Совета Федерации



Смогли ли ходоки убедить парламентариев отложить вступление законов в силу, станет известно чуть позже, а пока риэлтеры явно не намерены снижать тон критических высказываний в адрес документов, которые, по их мнению, способны лишь осложнить работу на рынке недвижимости и спровоцировать новый скачок цен.



Шаг вперед, а сколько назад?

Как ожидалось, новые законы должны были стимулировать появление доступных для большинства российских граждан ипотечных программ. Петербургские риэлтеры не отрицают, что жилищное кредитование развивать необходимо, но при этом уверены: в нынешних условиях это не даст желаемого эффекта.

`По оценкам самых разных аналитиков, представляющих интересы как бизнеса, так и государства, ипотечное кредитование в том виде, как оно законодательно оформлено сегодня, обеспечит приток денег на вторичный рынок. Это приведет к перегреву и росту цен как на вторичном, так и на первичном рынке, замедлению темпов нового строительства. Соответственно, о доступном жилье в такой ситуации говорить не придется, - считает президент Ассоциации риэлтеров Петербурга Павел Штепан. - Поэтому мы ведем речь о том, что уже принятые законы имеет смысл не вводить в действие, а отложить и доработать`.

В том, что петербургский рынок недвижимости приближается к порогу, за которым начнется новый рост цен, у специалистов нет тени сомнения. Их рассуждения выглядят так: в минувшем году стоимость квадратного метра впервые перестала расти, более того, отмечено падение спроса как в первичном, так и во вторичном секторе. Немалую роль в этом, по мнению многих профессионалов, сыграли слухи о программе `Доступное жилье`. На сегодня в вопросе цены сохраняется стабильность, но при этом растет спрос.

`Видимо, это явление временное, - пояснил генеральный директор агентства `Легион-Недвижимость` Максим Чернов. - Мы полагаем, что 2005 год - это время покупать, пока не началось давление ипотеки на рынок`.

О том, что это произойдет, говорит статистика: в 2004 году в Петербурге было выдано в 2,5 раза больше кредитов на покупку жилья, чем в 2003-м. Банкиры уверенно прогнозируют, что в 2005 году произойдет новый еще больший скачок. В то же время предложение со стороны строителей не увеличивается, и вряд ли произойдет в ближайшее время. Это связано в том числе и с политикой городских властей, пересмотревших систему выделения пятен под застройку, и с подорожанием строительных материалов, и с рядом ограничений, которые накладывают новые законы. Соответственно, рост стоимости квадратного метра неизбежен, вопрос лишь в темпах и масштабах этого роста.

Оптимисты надеются, что ажиотажа все-таки не будет, однако и один-полтора процента в месяц при нынешних ценах на жилье станут весьма серьезным ударом по карману покупателя.



Клиент все равно заплатит

А вот предусмотренные новым законодательством изменения в области долевого строительства рынок, как считают риэлтеры, почувствует гораздо раньше. Причем эффект будет массовым: за последние четыре года 75% новых квартир в России были построены по договорам долевого строительства, тогда как по ипотечным кредитам - только 6,3%, в том числе по банковским кредитам - 1,7%.

Что несут новые законы дольщикам, мы уже писали (см. `Экономика и время` от 14 февраля 2005 года). Но специалисты убеждены, что положительный эффект будет с лихвой перекрыт отрицательным.

Павел Штепан назвал меры, принимаемые государством для защиты прав дольщиков, эксцессом исполнителя. Не отрицая, что первичный рынок жилья нуждается в дополнительном регулировании, в том числе направленном на обеспечение прав потребителей, он убежден, что в нынешнем варианте количество проблем может только возрасти. Предложенные же законопроекты нарушат хрупкое равновесие интересов всех участников рынка, достигнутое в последние годы.

Последствия снова придется расхлебывать не один год, причем основная тяжесть ляжет опять-таки на потребителя, которому, в лучшем случае, придется из своего кармана оплачивать все реальные и возможные потери застройщиков. Несколько образно это же мнение выразил директор агентства `Невский простор` Александр Гиновкер: `Можно ли сказать, что в результате принятия этого пакета законов потребителям станет легче? Боюсь, что легче не станет! Возьмем ситуацию с правами дольщиков: получается, что велосипеду попытались придать надежность космического корабля. Наверное, это хорошо, вот только какова будет стоимость такого `велосипеда`? Излишне высокой, большинству людей это не нужно`. `Если долевой рынок не сумеет какими-то `полуподземными` способами обойти эти новации, деньги потекут на вторичный рынок. Такую оценку высказывают и строители`, - сказал Максим Чернов.

А такой поворот, добавим от себя, все равно будет стимулировать рост цен хотя бы потому, что объемы вторичного рынка ограниченны. Уже сегодня риэлтеры отмечают, что разница цен на первичном и вторичном рынках жилья постепенно сокращается: если раньше готовое жилье стоило дороже строящегося, то сегодня очевидна тенденция к уравниванию.

Есть и другие признаки того, что давление на вторичный рынок усилится. По словам председателя комитета по государственным жилищным сертификатам АРСПб Валерия Солдатова, анализ рынка показал, что до 93% участников жилищных кооперативов России приобретают недвижимость на первичном рынке. По новому же закону устанавливается ограничение: право покупать `первичное` жилье получают не более 20% членов кооператива, остальные будут вынуждены работать со вторичным рынком. И это тоже означает подъем цен.



Столь разные за и против

Цивилизованная дискуссия вокруг грядущих проблем рынка недвижимости, как считают риэлтеры, получается с большим трудом. Критикам законов порой указывают: раз президент поставил под ними подпись - значит все недовольные выступают против президента! Но, даже несмотря на столь убийственный аргумент, недовольные не торопятся замолчать. Своих оппонентов они стараются опровергнуть с помощью цифр.

Как сообщил Павел Штепан, только для того, чтобы реализовать систему контроля, заложенную в законы о доступном жилье, потребуется увеличить численность Федеральной службы по финансовым рынкам на пять тысяч человек.

`Эти расходы снова лягут на бюджет, на налогоплательщиков`, - уверен Валерий Солдатов. - А ведь можно воспользоваться уже существующей структурой саморегулируемых организаций, которая позволяет решать те же самые вопросы без дополнительных затрат`.