По данным санкт-петербургского союза строительных компаний `Петрострой` (`Союзпетрострой`), в Петербурге в 2004 году зафиксировано снижение объемов продаж квартир на 20%. Это указывает на охлаждение рынка жилой недвижимости
Трудности у застройщиков возникли по ряду причин. Во-первых, снизилась покупательная способность населения, поэтому сложнее стало привлекать средства дольщиков. Во-вторых, меняется российское законодательство, к которому строительные компании должны адаптироваться. В частности, оно уточняет права и обязанности дольщиков и выдвигает дополнительные требования к строительным организациям. Скажем, ограничивает возможность использования средств дольщиков, которые теперь следует тратить лишь по целевому назначению - то есть на возведение того объекта, куда они инвестированы.
Не исключено, что у многих строительных компаний в 2005 году образуется дефицит оборотных средств. Ипотечное кредитование, даже если объемы привлеченных по нему капиталов увеличатся в несколько раз, не решает проблему. Подрядчики вынуждены искать иные источники дополнительных средств.
Один из вариантов - привлечение банковского капитала. Однако тут возникает парадоксальная ситуация: развивать партнерство со строительными компаниями по легальным схемам кредитования сложно. Начнем с инструкций Центробанка РФ: они относят многие операции с имуществом, которое могут заложить строительные компании к категории высоких инвестиционных рисков. Да и общий порядок выполнения строительных работ регламентируется правительством Петербурга так, что многим компаниям, оказывается, нечего предоставить в залог для получения кредитов.
Права долгосрочной аренды на землю передаются таким образом, что в банках ее не хотят брать в аренду из-за высоких рисков возможности ее изъятия у застройщика. Особенно участки, переданные застройщикам по `короткому` пакету: никому в заклад не нужна инженерно не подготовленная территория. Объекты незавершенного строительства сложно заложить из-за нюансов порядка учета недвижимости, которого придерживаются в КУГИ. А остальное имущество компаний представляется банковским экспертам недостаточно ликвидным. Причем с ними дискутировать бесполезно: типовой методики у банков для оценки эффективности строительного бизнеса нет.
Тем не менее в некоторых банках Петербурга вкладывают средства в строительство жилья, но нелегально. Средства обналичивают и вносят через частных лиц в договоры долевого строительства. После завершения возведения здания эти доли становятся товаром для последующей продажи. Доля таких вложений, правда, невелика: примерно 4% от общего объема инвестиций в долевое строительство.
Трудности использования легальных вариантов выдачи кредитов в банках подталкивает партнеров к поискам иных форм сотрудничества для привлечения банковских средств в строительство. Одна из них - размещение на фондовом рынке ценных бумаг строительных компаний. Впрочем, директор `Союзпетростроя` Лев Каплан (на снимке) не берется сегодня предсказывать, будут они надежным инструментом вложений капиталов или станут финансовыми пирамидами, которые придут на смену пирамидам, построенным на средства дольщиков. Ведь если верить слухам, которые распространялись о `ЛенСпецСМУ`, то компания должна уже была давно плохо кончить. Однако она каким-то образом решает свои финансовые проблемы и активно развивается.
Вообще строительные компании сложно сравнивать: рынок, как полагает Л. Каплан, непрозрачен. При разных губернаторах и председателях комитетов по строительству одним фирмам вдруг начинала сопутствовать беспрецедентная удача, а другим - хронически не везло. После прихода нынешнего губернатора Петербурга мало что изменилось. Если подобная тенденция будет развиваться и дальше, то в перспективе на рынке домостроения могут остаться около десятка крупных групп. А для малого и даже среднего бизнеса на нем не останется места.
Однако это значит, что новые квартиры для горожан окажутся дешевле. Скорее будет наоборот: чем меньше игроков, тем им проще между собой договориться. |