Ситуация на рынке недвижимости Петербурга, сложившаяся в последнее время, вызывает противоречивые оценки. Разброс мнений указывает на растерянность риэлтеров и девелоперов. Они ищут способы минимизировать свои риски. Попробуем разобраться в особенностях ценообразования на объекты недвижимости. Долгое время как первичный, так и вторичный рынки считались оазисами благополучия на фоне финансовых приливов и отливов в реальном секторе экономики. И сейчас эти рынки во многих регионах по-прежнему процветают. Перегретыми оказались сначала московский, а потом петербургский рынки.

Все началось с общего состояния экономики. Симптомы ее болезни проявились уже во второй половине 2004 года: резервы экстенсивного роста многих крупных предприятий в этот период оказались исчерпаны. С одной стороны, назревал системный кризис перепроизводства, а с другой - определенной номенклатуры товаров с высокой долей добавочной стоимости не хватало.

Сбывать старую продукцию становилось все труднее. Следовало снижать обороты, но приходилось набирать финансовый вал. Неудивительно, что в начале 2005 года темпы роста ВВП оказались самыми низкими за последние 6 лет (+3,7%). Возник страх перед возможностью финансового кризиса, который усилили неразбериха из-за реформы системы управления страной, монетизация льгот и начало жилищной реформы.

Правда, кризис не случился: инфляция росла на фоне увеличения потребления

услуг. В США, например, в предыдущие годы сознательно пользовались таким лекарством от экономических неурядиц. Помогло оно и в России. Однако стимулирование потребления в Америке нередко сопровождалось снижением активности на рынке недвижимости. И Россия не стала исключением: в мегаполисах столкнулись со снижающимся спросом на жилье массового типа.

Большинство подрядчиков вовремя диверсифицировали бизнес, переключившись на другие регионы или на другие сегменты рынка. Скажем, на сегмент коммерческой недвижимости. Впрочем, не исключено, что если мода на строительство бизнес-центров, складов и торговых площадок пойдет на убыль, то в 2006 году им вновь придется перераспределять ресурсы.

Инвесторам уже сейчас все сложнее становится раскошелиться на крупные программы строительства, особенно с учетом увеличения затрат на них из-за роста стоимости стройматериалов, топлива, энергоносителей, услуг монополистов. Да и доходы городской казны по статье `Фонд развития инфраструктуры` в 2004 году увеличились в 19 раз.

Растет и `взяткоемкость` строительного рынка: административная реформа удлинила цепочки посредников. В результате, по неофициальным подсчетам, общие суммы поборов на предпроектной стадии возведения зданий в Петербурге в среднем уже превышают 30% от стоимости 1 квадратного метра вводимого в Петербурге жилья.

Минимальная себестоимость строительства 1 кв. метра в зданиях массовой постройки в конце 2004 года зашкалила за $750.

Стоимость 1 кв. метра без отделки в новой квартире в 2005-м - не меньше $1 тыс., а для `элитки` она, вероятно, дойдет до $2,8 тыс. Возьмите поправку на отделку и накрутку на рентабельность строительных компаний, и можно понять, какой очередной рубеж возьмут цены на вторичном рынке: нижняя планка штурмует уровень в $1,5 тыс. для типового жилья. Это очень тяжелый уровень даже для среднего класса петербуржцев.

В такой ситуации строители стараются скрыть от инвесторов конечную цену недвижимости. Нетрудно заметить их стремление к демпингу на начальной стадии реализации проектов. Зато появляются разные уловки, которые позволяют отыгрывать потери. Не случайно строительные холдинги создают аффилированные управляющие компании по жилищно-коммунальному обслуживанию. Фактически с их помощью вытягивают средства с владельцев новых квартир на устранение первоначальных недоделок и последствий применения дешевых, но не слишком качественных материалов.

Другой вариант - выставление счетов за якобы непредвиденные работы: благоустройство, отделка здания, подводка к новому зданию дополнительных энергоресурсов.

Ввод жилья в Петербурге в 2003 году достиг 1,8 млн кв. метров (+45% к 2002-му). В 2004-м сдано 2,03 млн кв. метров. Однако этот показатель натянутый: собственно новое строительство оценивается в 1,87 млн кв. метров, а остальное - доля реконструированного фонда и индивидуальных домов в пригороде. Раньше за последние отчитывались отдельной строкой.

Кроме того, застройщиков настойчиво попросили в конце 2004 года часть недоделанных домов сдать досрочно - для улучшения отчетности. Это означает, что в 2005 году строителям будет крайне сложно выйти хотя бы на прошлогодний уровень.

Намерения правительства города развивать ипотеку и перейти к комплексной застройке в 2005 году практически не повлияют ни на объемы ввода жилья в строй, ни на ценообразование в отрасли.

Не слишком оптимистичны и прогнозы рынка коммерческой недвижимости: в 2004 году сдано в эксплуатацию 227 объектов общей площадью более 900 тыс. кв. метров. Правда, в этот показатель включены и разные пристройки общей площадью 190 тыс. кв. метров, объекты здравоохранения, физкультуры, культуры и образования. Так что полноценного `новостроя` намного меньше.

Гораздо скромнее рынок недвижимости может оказаться в 2005 году: ведь на учете в Комитете по строительству состоит всего 791 строящийся объект. Понятно, что проектируемые 1026 объектов сдадут не раньше 2006 года. Ведутся изыскательские работы на 575 участках. Это резерв на 2007 год. И он настораживает: в перспективе особого развития рынка не предвидится.